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上个周末，北京楼市有两个新盘，人山人海。

一个是石景山首钢璟悦长安开盘，另一个是通州招商朝棠揽阅售楼处开放。

先看首钢园的璟悦长安，迫不及待地开盘。

7 月 4 日领证，7 月 5 日开售。16 栋住宅楼供应套数 700 套，预售价 6.92 万 -7.41 万元 /㎡区间，整体均价约 7.2 万元 /㎡。

开盘当晚，璟悦长安晒出海报：卖出217套——去化率达到了 31%，但没有披露金额。

据称，璟悦长安的成交均价在每平米 6 万元出头，有些特殊房源，甚至下探到了 5 万元 +。

再看八里桥的朝棠揽阅，大家像抢白菜似的。

仅 7 月 5 日，售楼处就接待了超过 2000 组到访客群。不得已，招商蛇口只能将职能部门员工，借调来支援。

它们一西一东，至少有三个共同特征：

1、都拥有好房子元素，南北双阳台、赠送面积大；

2、都是临近地铁的楼盘，交通方便，朝棠揽阅离在建 22 号线永顺站仅 200 米；璟悦长安离地铁 1 号线和 11 号线体育场南街站约 300 米；

3、都是刚需盘，上车门槛低：璟悦长安最小户型 83 平米，实际成交价不到 500 万元；招商朝棠揽阅自带网红气质，创造了 69 平米三居的奇迹，总价 400 万出头。

当然，它们也各有一些短板。

例如：璟悦长安由于好房子用力过猛，导致楼间距过密；朝棠揽阅西北侧有铁路货运站，且上方有飞机航道，等等。

但这些小瑕疵，依然不能阻挡人们的热情。其背后还有一个美好的预期：取消限购。

今天，花姐应个景，先来剖析下璟悦长安的选房攻略。

产权得房率75.7%-83%

璟悦长安此次所有房源，一次性拿证，但开盘首推的，只有 9 栋楼，分别为 4-6#、8-10#、12-14#，共 411 套房源。

开盘首推的户型，包括83平米两居、97平米和 107平米三居，以及 133平米四居。

而小区西南角 16# 的 85 平米东西朝向两居，以及中间 95 平米枪版户型，并没有出现在开盘首推中。

璟悦长安最便宜的房源，位于小区东南角的 12#，预售均价 6.92 万元 / 平米，东边户为 103 平米三居，余下为 108 平米三居。

最贵房源是楼王 6#，预售均价 7.57 万元 / 平米，一栋仅一个单元的 18 层建筑，133 平米四居，两梯两户。

作为石景山有个好房子，璟悦长安整体的产权得房率不低。高层在75.7%至 79.27%之间；洋房在 80.9%至 83%之间。

加上阳台 + 设备平台 + 飘窗的赠送尺度，其整体的实际得房率，在当下的石景山楼市，无人能及。

97平米三室两厅两卫

这是璟悦长安的次主力户型，共约 153 套房源，分布在 2#、14# 的中间及西边户、3# 和 13# 的中间和东边户，占比约18.43%。

此次开盘，97 平米只在 13# 和 14# 中，共 78 套房源。13# 中间户的实际产权面积为约 94 平，东边户为约 97 平；14# 中间户为约 95 平。

在璟悦长安的所有户型中，97平米是得房率最高的段位，最高实际得房率，达到了 98.67%，位于 13#。

这款南向两面宽的三居，边户和中间户的整体格局相仿，但细节差异较大。

边户客厅面宽 4.1 米，中间户 4 米；客卫的设计不同，让整个户型其他功能区的面积，有所不同；边户飘窗涵盖主卧、客厅、厨房、客卫，中间户则只有主卧有飘窗。

这导致它的边户和中间户的实际得房率，能差出5个百分点。

在选房攻略上，此次开盘推出的两栋房源，均在整个小区的最南边，难免有噪音污染。

14# 被主大门和南边车库出口夹在中间，而 13# 则紧挨消防通道，东边户不远处便是小区的一处化粪池。

在花姐看来，97平米的最好的户型，在于尚未推出的 2#和 3#。

位于小区最北侧的它们，是为数不多视野较好的楼栋，除了 2# 西边户和 3# 东边户存在角煞外，其余中间户型均可作为首选。

且 2# 和 3# 的预售均价，几乎与 14# 持平，较 13# 的差价，也只多出不足 1000 元 / 平米。

107平米三室两厅两卫

该段位是璟悦长安的绝对主力户型，共有约442套，占比 63%。除了 8#、6# 外，剩余 14 栋住宅中，均有该户型的存在。

此次开盘，107 平米段位集中在 4#、9#、12#、10# 全部户型，以及 5# 的中间户、13# 的西边户、14# 的东边户中。共249套房源。

值得指出的是，在官方户型中，107 平段位为南向三面宽，但实际中，位于 12# 东边户和 7# 西边户，应为两面宽三居。

且实际备案中，没有一款户型的面积，符合 107 平米，最大为约 110 平米，大部分在约 108 平米。

赠送尺度上，与 97 平三居比，107 平最大的变化是南向内嵌阳台，进深从1.8米变成了 1.5米。

这导致它的实际得房率，略逊于 97 平米。且中间户和边户，根据楼栋层高的不同，实际得房率悬殊甚大。

107 平米段位最高实际得房率，同样位于 13# 的西边户，约为 96.7%；最低位于 10# 的中间户，约为 85%。

换算过来，同样的户型段位，由于楼层差异等，实际使用面积，居然产生了近11平米的落差。

从此意义上看，尽管 13# 存在噪音问题，但与超高的赠送率相比，到底哪个重要呢？

而如果仅从小区的位置上看，107 平米最好的户型，无疑位于北边第二排的4#和 5#，前后无任何遮挡，采光较好。

最北边的 1# 除了两个边户存在角煞外，中间户也可选；第三排除了 10# 中间户外，其余户型均存在角煞遮挡问题。

最南边东侧的 12#，除了噪音污染外，整栋楼的左边，紧挨着化粪池，且有天然的角煞存在。

关于 107 平户型的选房，如果不介意临街，13#和 14#边户是最好的选择，得房率超高；如果想要安逸的居家环境，则优选北边第二排户型。

133平米四室两厅两卫

作为璟悦长安的楼王户型，133 平段位分布在 5# 的东西边户，及 6# 全栋。

它的总套数为72套，占比达到 10.3%。全部在此次开盘首推之中。

作为 18 层建筑的户型，133 平的产权得房很高，5# 为 79.27%，6# 更是达到了 80.61%。在当下的京城楼市，同样层高能超越这个数据的，不多。

与 97 平和 107 平项目，133 平没有中间户，全部为边户型。这让它的实际得房率，在93.12%至 94.45%之间。

从户型的内部结构看，该段位无太大硬伤，但也没有太大亮点，经典的四叶草造型。

关于它的选房功率，最贵的户型，自然位于最好的位置，5# 和 6#，是整个首钢璟悦长安的核心区域，拥有最好的视野。

优中选优，花姐建议 5# 选择 11 层以上，6# 则选择 9 层以上。这样，受到前头楼栋遮挡的影响，将降到最低。

大寒日日照分析

由于楼间距过小，璟悦长安冬日的采光如何，颇受外界关注。

对此，花姐特意将其大寒日的日照做了分析，具体如下：

上午 10:00，  遮挡严重的有 9#13 层以下、4#9 层以下、1# 东单元、5#10 层以下、6#10 层以下；轻微遮挡的有 10# 东单元 6 层以下、11#6 层以下、7# 东单元 8 层以下、2#3# 东单元；没有遮挡的楼栋为 12#、13#、14#、15#、10# 大部分。

中午 12:00，遮挡严重的有 2#5 层以下；轻微遮挡有 1# 西单元 5 层以下、3#4 层以下、7#4 层以下；没有遮挡的为 12#、13#、14#、15#、10#、9#、11#、6#、4# 绝大部分。

下午 14:00，遮挡严重的有 11# 西边户；轻微遮挡的为 1# 西边户、5# 西边户 10 层以下、6# 边户 8 层以下、2# 东单元、9# 西边户 8 层以下；没有遮挡：12#、13#、14#、15#、10# 为 7#、3# 和 4# 绝大部分。

花姐点评：

首钢璟悦长安，是石景山楼市的搅局者。

过去的一年多，石景山楼市的表现，不温不火。

花姐举三个案例：

1、中海寰宇天下天镜。2024 年 3 月取证，网签 305 套，待售 580 套，成交均价 7.2 万元 / 平米，成交总价 27.27 亿元；

2、中海长安玖章。2024 年 9 月取证，网签 91 套，待售 89 套，成交均价 7.66 万元 / 平米，成交总价 13.47 亿元；

3、中海长安源境。2024 年 9 月取证，网签 138 套，待售 196 套，成交均价 6.22 万元 / 平米，成交总价 10.32 亿元。

在当下的北京楼市，亟需明星楼盘拉动市场。

像海淀区功德寺双子座、朝阳区北京宸园、门头沟长安华曦府，不论豪宅与刚需盘，它们的热销，给了整个市场极大地信心。

如今，首钢地产带着好房子来了，成了石景山的一条鲶鱼。（详见《石景山楼市，鲶鱼来了》）

它诞生的意义，绝不是首钢地产多卖了几套房，而是点燃了人们的刚需热情。

但愿，星星之火，可以燎原，而不是个案。