当 2025 年的日历翻过一半，广州楼市的半年度 " 成绩单 " 也正式揭晓。数据不会说谎，它清晰地勾勒出上半年市场的真实脉络：一个 " 冰火两重天 " 的结构性市场——二手房成交 " 狂飙 "，创下近年新高；一手房市场则在 6 月迎来一波 " 冲刺 "，但整体回暖仍需时间。

这半年，市场的冷与热、坚守与突围，都藏在了一串串数字背后。更重要的是，它为我们指明了下半年的风向：当普涨时代落幕，结构性机会的窗口期，热点板块的 " 接力棒 " 又将传给谁？

  一手楼 " 冲高 "，二手房 " 狂飙 "

如果用一个词形容上半年的广州楼市，那就是 " 分化 "。

根据广州市住房和城乡建设局的官方网签数据，一手住宅市场在 6 月份迎来了年内高光时刻，单月网签量达 7247套，不仅环比 5 月增长 10%，同比 24 年 6 月更是增长了 15% 。虽然 6 月成绩已然创下年内新高，但是距离广州新房市场冷暖的 " 荣枯线 "8000 套还有一段距离。

相比之下，二手房市场则显得 " 热情似火 "。1 月、3 月、4 月的月度成交规模均保持在 1 万套以上 。 数据显示，1-6 月广州二手总共成交了 56613 套房源，同比去年增长了 13%，是自 2022 年以来同期最高 。

但整体看，上半年广州二手房市场表现为 " 量升价跌 " 趋势，业主为了出手，纷纷 " 内卷 " 降价，这种 " 以价换量 " 的策略，极大地激活了市场的流动性，也为一手市场输送了源源不断的置换需求。

中心区 " 扛打 "，外围区 " 放量 "

区域分化是上半年最显著的特征，市场格局呈现出清晰的 " 金字塔 " 结构：中心区优势稳固，外围区则在巨大的库存压力下寻求突破。

从地图软件的热力图上看，这种分化一目了然。天河、海珠等核心区域的看房热度持续高位，楼盘合计月均导航量基本稳定在 150 万 +，这背后是高净值人群对核心资产价值的坚定信心。

相比之下，外围区域虽然贡献了巨大的成交量，例如增城多个 " 总价低 + 配套齐 " 的规模大盘交易活跃度上升，但这更多是 " 以价换量 " 的结果。

全市高达 17.2 个月的整体去化周期，压力主要集中在增城、从化、南沙等库存高企的区域。热力图也印证了这一点：这些板块在周末呈现出明显的 " 通勤看房 " 热点潮汐，吸引的是对价格高度敏感的刚需客群，而非基于资产价值的长期投资者。

这种 " 中心区保值、外围区跑量 " 的格局愈发固化。正如合富研究院的报告所指出的，资金持续选择具备地段和产品复合优势的中心区物业。对于外围区域而言，单纯依靠价格优势 " 跑量 " 已难以为继，如何通过产业落地、配套升级等方式寻找新的价值突破点，是其下半年乃至更长时期内必须面对的严峻课题。

读懂了上半年的数据，下半年的置业逻辑便清晰起来。市场的热点将不再是雨露均沾，而是会更加聚焦于具备确定性价值的板块。

核心恒强——天河、海珠的 " 压舱石 " 效应

无论市场如何波动，天河与海珠始终是广州楼市的 " 压舱石 "。这里的价值逻辑非常清晰：土地资源的稀缺性、城市高阶配套的集中性以及高净值人群的向心力。

上半年，海珠区的一手住宅成交均价已悄然成为全市高点区域，部分江景盘和改善大平层持续热销。而天河区，尽管去化周期一度拉长至 34 个月，但其在售和待售项目超过 20 个，竞争激烈也意味着选择多样，从金融城到天河智谷，每一个板块都承载着城市更高阶的购买力。

下半年看点：对于追求资产安全性和居住品质的改善型买家而言，天河、海珠依然是首选。根据上半年地图导航热力图显示，保利天奕、琶洲南 TOD、保利天汇都是经过市场印证值得关注的楼盘。

东部突围——黄埔、增城的 " 性价比 " 之战

作为上半年的成交量大户，黄埔和增城是观察广州楼市基本盘的好窗口。这里的核心逻辑是 " 性价比 " 和 " 城市发展红利 "。

市场供需热点集中 " 老黄埔 " 片区，根据上半年导航热力图分布显示，中央公馆、未来方洲、中建海丝城等高使用率项目持续受到市场关注，月均导航量 6 万以上，预测下半年仍将是市场焦点。而增城，虽然面临去库存压力，但由于价格优势，对于预算有限的年轻刚需家庭，吸引力巨大。

（保利 · 招商 · 华发中央公馆效果图）

下半年看点：东部板块的热度将围绕 " 价格 " 和 " 配套兑现 " 展开。对于刚需和首次改善的买家来说，这里是用合理成本上车广州的 " 主战场 "。

南部崛起——番禺的 " 产城融合 " 牌

如果说中心区代表现在，东部代表性价比，那么以番禺为首的南部，则代表着广州的未来。

番禺的优势在于其成熟的配套和强大的产业基础。从长隆万博的繁华商圈到大学城的科创氛围，番禺的楼市热度一直高居不下。这里不仅有亚运城这样的 " 超级大盘 " 持续供货，更有里仁洞旧改 " 越秀 · 万博城 " 这样的巨无霸项目蓄势待发，其近 400 万㎡的体量将深刻影响区域供应格局 。

下半年看点：南部板块是长线投资和自住两相宜的选择，番禺的成熟板块更适合追求生活便利性的改善家庭。

广州楼市的半年度数据，揭示了一个正在加速分化、回归理性的市场。普涨的潮水退去后，板块的真实价值、产品的核心竞争力，正前所未有地凸显出来。

对于下半年的购房者而言，这既是挑战，也是机遇。挑战在于，你需要更精准的眼光去辨别价值；机遇在于，一个不再狂热的市场，能让你更从容地挑选真正适合自己的 " 好房子 "。