最近，法律界连带着地产界，一起沸腾了！

为什么？

因为啊，人民法院案例库罕见收录了一宗来自江苏盐城的烂尾楼纠纷判决案例。

图源人民法院案例库

说罕见，体现在两点：

一，法院竟然全面支持了烂尾楼业主的所有核心主张。

依据判决结果，烂尾楼业主可解除购房合同、贷款合同，不仅无需支付后续房贷本息，此前缴纳的首付，房企都得连本带利地还回来，包括违约金！

二，收录案例的这个官网，含金量非同凡响。

要知道，人民法院案例库，背后代表的可不是一般的省市县级人民法院。

看官网介绍，其背书的是中华人民共和国最高人民法院，权威性、指导性不掺一丝水分！

图源人民法院案例库

妈呀，这是不是意味着，烂尾楼业主钱房两空、追讨无路的时代，可能要全面扭转了？

买到烂尾楼的，项目停工了的，开发商摆烂式交付的，都进群来曝光一下这些无良开发商吧！

退房！退款！法院都支持！

这个案件的基本情况是这样的。

2021 年 12 月 22 日，陆某和张某在江苏盐城认购了一套商品房，开发的房企是融某置业有限公司。

12 月 31 日，双方正式签订《商品房买卖合同》（预售版），合同约定总购房款为人民币 118 万，首付 43 万；剩余房款 75 万，由房企指定业主向某银行股份有限公司盐城分行贷款，以按揭方式支付房款。

合同签完，业主如约支付 43 万首付；并在 2022 年 2 月 21 日，与房企、银行三方签署《个人购房借款 / 担保合同》，完成按揭手续。

1 个月后，这笔 75 万的房贷由银行转入房企账户，业主也就正式开启房奴生活。

截至 2024 年 3 月 26 日，业主已经支付房贷本息 19 万。

但是！意外其实早就出现了！

原定于 2023 年 12 月 30 日应该交付的商品房，房企却迟迟未交。

为啥没有交，楼盘停工、烂尾了……

业主蹲了几个月，看短期没啥复工希望，实在蹲不住了，只能诉诸法院，请求判令——

1、解除购房合同、借款合同；

2、房企返还银行剩余房贷本息，一句话，业主没到手的房子，接下来的房贷也不想还了；

3、房企返还业主首付 43 万、及相应利息；

4、房企按合同支付业主逾期交房的违约金约 1.18 万；

5、房企返还业主已还银行房贷及利息 19 万。

让人喜极而泣的是，业主这 5 项核心主张，法院竟然全盘支持、一个不落！

图源人民法院案例库

即便中途银行分辨称，银行是无过错方，不应承担超过合同约定的风险责任，有权要求借款人和合同担保人（即业主和房企）偿还剩余贷款本息。

图源人民法院案例库

但依据江苏省盐城市中级人民法院于 2024 年 10 月 30 日作出（2024）苏 09 民终 4784 号民事判决，驳回银行上诉，维持原判！

业主大获全胜！！！

可能有人会有疑问，烂尾楼业主提的诉求，不都很合理吗，为什么值得喜极而泣？这个判决，为什么值得特地拿出来说？

那是因为，这宗案子，在审判过程中明确重申了一些以往在烂尾楼纠纷案件中被长期 " 冷处理 " 的法律依据，难得地捍卫了烂尾楼业主所有应得的权益！

部分法律依据的重申，

救了烂尾楼业主的命！

关于这宗案子，争议点一共有三。

一，购房合同有没有法律依据支撑能依法解除；

二，借款合同能不能一并解除；

三，两份合同如果解除，已还的、未还的房款房贷本息，该由谁承担。

案例提到——

首先，关于购房合同是否应解除。

依据《中华人民共和国民法典》第 563 项规定，有以下情形之一的，当事人可以解除合同，比如，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

图源中华人民共和国民法典

商品房建设停工、逾期交付、且房子短期内无交付可能性，不正是房企违背购房合同规定、导致无法实现合同目的的体现吗？

因此，业主有权主张解除购房合同。

当然，在以往的烂尾房维权案例中，解除购房合同的申诉并不难。

难的是第二点，同步解除借款合同，脱离未来几十年的背贷困境。

为什么这一步尤为艰难？

新京报曾报道，一些法院经常将购房与借款当成两个独立合同，一方面判决房企退房，但另一方面，又判决买房人继续还贷。

图源新京报

很显然，房企既已烂尾，很难有足够资金退还房款，一些房企甚至会搞失联；这就导致，买房人即便胜诉，还是不能顺利拿到房款，作为借款合同的关联方还得被银行压着继续还贷。

没办法，事关银行利益，必须找人背锅，烂尾楼业主就是那个最好的背锅侠。

但在这宗案子，法院非常罕见地重提一条极少被用于实务的条款，坚定地站在了业主身边。

依据于 2003 年颁布、2020 年修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 20 条规定，因购房合同被确认无效、撤销、解除，致使商品房借款 / 担保合同目的无法实现，当事人请求解除借款合同，应予以支持。

图源最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

也就是说，购房合同与借款合同相互独立，但两者又构成一个完整的商品房买卖交易整体；

既然购房合同解除，借款合同理应失效，同步解除，不然对购房人不公平。

图源人民法院案例库

那么，两份合同全部解除，这里头的债务又该谁背？

六个字，谁违约谁担责！

房企烂尾违约，房企担责！

房贷与买房人，没半毛钱关系！

这不是口号，一切有理有据。

按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 21 条第 2 款规定，购房合同、借款合同解除后，出卖人（也就是房企）应该将收取的房款本息返还给此前的买房人。

图源最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释

基于此，受理这宗案件的法院认为，合同解除后，房企应按约将首付款和已支付的贷款本息返还给业主，并赔偿业主支付首付款所产生的利息损失；

同时，承担剩余房贷本金及利息的返还责任。

图源人民法院案例库

毕竟，买房人又不是违约过错方，还没拿到应交付的房子，凭什么担责呢！

另外，我还查到，2023 年最高法发布过《关于商品房消费者权利保护问题的批复》，其中第 3 条规定：

在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

图源最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复

也就是说，面对烂尾房企，烂尾楼业主有权要求其先还房款，甚至比还供应商、施工团队等的工程款，银行抵押贷款等还要优先！

总而言之，这宗来自江苏盐城案件的判决结果、包括后面被最高法收录入库，无疑给全国烂尾楼业主的维权之路打了一记强心针。

相信广州遭遇不幸的业主朋友们，听到这个消息也会感动到抹泪！

作为买房人，我们又有什么错呢？

大家为了有一个家，掏空岳父岳母、爸爸妈妈的钱袋子，买了一套房，相信开发商能准时交房、能给我们一个美好的家园，结果烂尾了！

这个责任，到底算谁的！

没理由房子没了，首付没了，买房人未来几十年还得替开发商还贷吧！

那么——

广州的烂尾楼业主，

能否等到胜利的一天？

我觉得，积极信号还是有的。

就在 6 月下旬，广东同样有类似的烂尾楼纠纷判决结果出现。

每日经济新闻报道，珠海香洲区泰禾中央广场项目因房企资金链断裂、停工、逾期未能交房，一业主成功起诉房企。

图源每日经济新闻

目前拿到的判决结果是，退房、退款（包含首付、维修基金、业主已还房贷本息等）！剩余房贷本息也不用业主再给！

现在，银行已经为其办了停贷手续！

珠海都有这样的案例，不久的将来，我们肯定也能听到广州烂尾楼业主的好消息！对不？

你觉得，这宗案件的判决结果，合理吗？全国铺开有望吗？评论区聊聊。

想了解广州停工烂尾的各大楼盘最新动态，业主们如何应对，也可以扫码加群，我们通通群里聊！