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地王，总是会被高看一眼的。

7 月 8 日，北京海淀区树村 HD00-0705-0035-1 地块，公示了总平面设计图。它的主人是中海地产。

两个多月前，它力克 8 个对手，以 75 亿元、27.93% 溢价率夺得此地，折合楼面价10.23万元 /平方米，成了北京首个楼面价 10万 +的住宅地块。

这个价格，是光环，也是压力，更是动力。

中海地产要将它打造成灯塔项目。

房子会卖什么价？之前有专业人士推算，售价会在 15-15.5 万元 / 平米之间。有点高，但也绝非高不可攀。

往东 1.7 公里的建发海晏，给中海地产吃了一颗定心丸。

截至目前，海晏网签 139 套，成交均价 13.5 万元 / 平米，总金额 40.79 亿元，地价覆盖率约 45%%。

其中，单价突破 15 万元 / 平米的，如：6#501 室，15.53 万元 / 平米、5282 万元；6#601 室，15.49 万元 / 平米、5269 万元；6#1201 室，15.99 万元 / 平米、5440 万元。（详见《首发：建发海晏 100 套网签秘档》）

有了海晏的数字，就可以更为精准地测算中海树村项目的定价。

树村项目楼面价看起来很吓人，实际上只比海晏高出 0.72 万元 / 平米，如果再加上海晏 13.5 万元 / 平米成交均价，大致得出中海树村项目的平均售价，为14.2万元 /平米左右。

花姐对中海树村项目做了一版户型预测，分洋房和叠墅两种，面积在196平米至 425平米之间。

据此，中海树村项目的单套总价，大致在 2800 万元至 6000 万元之间。

这算是北京顶豪里的天花板了。

一、产品形态：大平层+叠墅

中海树村 35 号位于上地街道，占地 3.97 公顷，地上总建筑规模约 7.33 万平方米，最高建筑 18 米。

它的大门设在西边的中间位置，进大门之后是三个下沉庭院，将小区等分成南北两个区，16 栋、8 排房子，平行排列。南面 8 栋为洋房区，北面 8 栋为叠拼区。

海淀核心区不缺大平层，叠墅倒是个稀罕物，中海地产搞了个小创新。

花姐预计，它的是上叠 3 层、带露台，建面约 425 平米；下叠地上 2 层，带地下室，地上建面约 369 平米，分布在 1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#，都是一梯一户。

洋房面积分六种，主力户型为：196 平米、262 平米、293 平米，分布在 9#、10#、11#、12#、13#、14#、15# 和 16#。

另有少数 210 平米分布在 11#、13#；220 平米分布在 8# 西边；293 平米分布在 4# 西边。

它们的标准层高为 3 米。

二、做大户型的两个缘由

中海地产把户型做大，至少有两个原因：

1、做出差异化

从目前建发海晏成交情况看，它的定位是成功的，户型面积为 183-340 平方米。

和海晏相比，中海树村项目有两个优势：低密度产品，只有4-6层，而海晏是 13-14 层的小高层产品；城市界面更好，右边是公园，没有五环路的噪音困扰。

中海树村项目西面的圆明天颂、学府壹号院也都是低密住宅，地脉有做豪宅的基因。（详见《顶豪接力棒，传给了中海地产》）

2、因地制宜

中海树村项目的地块条件并不宽松。

从土地出让文件上看，它的容积率 1.6，控制高度 18 米，但包含了东面 6074.54 平米防护带，和 2550 平米街坊路。

扣除这两个面积，35 号地用于建房子的实际容积率约为 1.955。

综合控高和实际容积率，中海树村的排列组合难度不小。

主要表现在：叠墅区特意做了退台处理，楼栋与东面和南面的红线零距离，西面临树村栋楼最近也仅有 2.01 米。

中海只有把面积做大，才能满足日照的要求。

花姐点评：

在树村项目上，看到了中海地产的解题能力。

虽然看起来楼间距有点密，但花姐相信，这已经是最优的方案了——打磨了两个多月。

因为，地块条件是啥样，全摆在那。

其实，不仅仅是中海树村项目，北京已有多个项目受制于地块条件，导致产品力受影响。

例如：在海淀，保利 + 建工的半壁店地块，建筑高度从 18 米变成 15 米控制；在朝阳，中海万吉玖序、金茂满曜，设置了一条很尴尬的街坊路，等等。

花姐认为，在好房子时代，最先解决的是，地块的条件要好，什么样的地段，该匹配什么样的建筑高度、容积率。

否则，巧妇难为无米之炊，仅靠地产商后天来修正，好房子是要打折的。