睿思网讯：7 月 9 日，据新交所 SGX 发布，S-REITs 在 2025 年上半年表现出色，据 iEdge 新加坡房托指数显示，其录得了 4.2% 的总回报率。过去 12 个月中，S-REITs 录得了 10.5% 的总回报率。

值得注意的是，在 2025 年上半年表现最好的 10 只 S-REITs 中，有 5 只录得了双位数的回报率，包括辉盛国际信托（21.5%）、凯德综合商业信托（14.3%）、星狮地产信托（11.4%）、凯德腾飞房地产信托（10.1%）和百汇生命产业信托（10.0%）。

截至 2025 年上半年，iEdge 新加坡房托指数收于 1,021 点，并在 7 月 3 日达到 1,030 点，这一水平曾在 2024 年 11 月、2025 年 1 月和 2025 年 4 月被上试过三次。未来 12 个月的共识性预期目标价定为 1,159 点。

从资产负债表的角度来看，S-REITs 板块的平均杠杆率为 40%，这反映了谨慎的资本管理，远低于 50% 的监管上限。

杠杆率最低的 10 只 S-REITs 分别是：砂之船房地产投资信托、宝泽安保资本工业房地产信托、吉宝数据中心房地产信托、远东酒店信托、辉盛国际信托、星狮物流工业信托、百汇生命产业信托、升禧环球房地产投资信托、IREIT 全球及丰树泛亚商业信托。这 10 只 S-REITs 的平均杠杆率为 33.5%。

砂之船房地产投资信托以其 2025 年第一季度 25.9% 的低杠杆率著称，该信托 2025 年第一季度的委托管理协议（EMA）租金收入同比下跌 0.2%，主要因外汇疲软和浮动收入减弱。然而，以人民币计算，2025 年第一季度的委托管理协议租金收入同比增长了 1.6%。

该 REIT 的投资组合入驻率从去年的 97.9% 升至 98.9%，其中重庆璧山和昆明门店的入驻率均有提升。管理人仍致力于维持健康的资产负债表，以把握潜在的机会收购。

截至 2025 年第一季度，砂之船房地产投资信托拥有西安和贵阳两项资产的优先购买权（ROFR），同时也可能在其发起人管理的其他资产中寻找收购机会。截至 2025 年第一季度，其发起人砂之船集团共管理 18 家奥特莱斯购物中心，其中包括集团自身拥有的 4 处物业。

大华继显研究指出，2025 年上半年，市场对优质资产的偏好推动 3 个月期新元隔夜利率（SORA）下跌 98 个基点至 2.09%。尽管跌幅显著，S-REITs 尚未出现积极的价格变动或重新评级。该研究机构预计，2025 年底美联储可能降息，这将带动市场流动性全面复苏，进而提振该板块表现。