事出反常必有因？

今年，谢霆锋时隔 20 年再开演唱会，唤起无数 8090 后的青春回忆！

巧的是，他背后的 " 金主 " 英皇，正深陷经营危机！

根据财报显示，英皇国际面临 166 亿负债压顶，受此连累，从周一至今，英皇系个股是全面暴跌。

这很难不让人怀疑，谢霆锋罕见开唱是不是 " 临危受命 "，受老板杨受成的委托？

毕竟，英皇的财务状况，已经非常危险 ⚠️。

01

英皇与房地产的爱恨纠葛

上周末，英皇国际公布了 2024-2025 财年全年业绩公告，数据几乎全是雷点……

譬如收入达 13.76 亿港元，同比增长 41.5%，看似营收有所改善。但对比上一个财年，亏损却由 20.28 亿港元增加至 48.4 亿港元，增幅高达 138%！

更加让人担心的是，集团总负债更高达 172 亿港元，流动性风险极大。截至 2025 年 3 月 31 日，有 166 亿港元的银行借贷已逾期或违反贷款协议条款。

而另一边，公司账上现金仅剩 6.39 亿港元！

明眼人都看得出，这是站在悬崖边了。

雪上加霜的是，负责审计的德勤对业绩报告发出非标准评价：不就集团综合财务报表发表意见。

而在上一个财年，德勤在审计报告里说的还是 " 重大持续经营不确定性 "。

从 " 不确定 " 到 " 不发表意见 "，你品，你细细品。

事实上，英皇国际近六年都在血亏——

2019 年，亏损 36.44 亿元；

2020 年，亏损 7.67 亿元；

2021 年，亏损 4.69 亿元；

2022 年，亏损 21.42 亿元；

2023 年，亏损 20.47 亿元；

2024 年，亏损 48.43 亿元。

为什么会持续亏损？

英皇国际方面给出的说法是，收入增加但利润下降，主要是由于所投资地产的公允价值出现亏损，而且香港商业租赁以及写字楼市场的需求也持续低迷。

你没看错，英皇国际是一家房地产公司！

02

香港经济形势变化的缩影

香港明星和电影投资，是英皇最为人熟悉的标签，却不过是英皇系集团庞大商业版图的冰山一角。

目前，英皇旗下共有七家公司在港交所上市，分别是英皇钟表珠宝、英皇国际、英皇资本、英皇文化产业、英皇娱乐酒店、新传企划以及欧化国际。

在这其中，钟表珠宝是英皇的发家板块，而房地产，则是这些年的业务重心。

也是其老板杨受成屡战屡败、屡败屡战的领域。

最早是在 1983 年，香港爆发港元危机，英皇的创始人杨受成就因过度投资地产而资不抵债，旗下地产项目和英皇钟表珠宝店被汇丰银行清盘接收。

直至 1986 年，经济环境好转，杨受成向加拿大皇家信托银行借款，全数购回原来的资产后，再次进军地产，大量收集铺位物业。

1990 年，他正式成立了英皇国际集团，专注于物业投资与地产发展。如香港罗素街、北京长安街及伦敦牛津街，均由英皇国际的物业投资与开发。

杨受成曾在采访中直言：" 自己最喜欢金融和地产业务，这也是未来英皇集团的发展目标。"

这一段故事，是不是颇有 " 从哪里跌倒，就从哪里爬起来 " 的鸡汤气息。

或许正是这种成功经历带来的自信，让英皇国际在房地产下行周期中后知后觉，没有更早抽身而退。

2023 年，英皇国际开始变卖资产，要不将物业卖给杨受成自己、大股东或者英皇系其他企业，相当于用家族资金输血公司。

要不在市场上贱卖给其他人，譬如西环维港峰的铺位，当初挂牌价 2.4 亿，结果放盘三年无人接盘。

直到今年 6 月，在砍价六成后，才以 9288 万成交。

英皇国际靠着 " 拆东墙，补西墙 " 方式撑下去了，却没能阻止资金的窟窿，越变越大。

目前，英皇国际表示公司正与相关银行协商财务重组，并计划出售投资物业以筹集资金  。

对此说法，资本市场却不买账。

因为，尽管英皇国际拥有价值 298 亿港元投资物业，但要在当前环境下套现，实在太难太难了。

要知道，英皇国际旗下的物业中，写字楼和商场占比超过 70%！而这一类资产，回报周期较长，买方又少，在市场下行期变现难度极大，

以其核心资产香港尖沙咀英皇集团中心为例，资料显示，2025 年租金收入较 2019 年下降至 35%，空置率从 5% 升至 18%，估值大幅下滑。

想找人接手，谈何容易呢。

而无论是这类物业价值下滑，还是英皇国际深陷现金危机，TA 们都是香港经济形势变化的缩影。

目前，香港零售市场愈发低迷，奢侈品风光不再，内地居民拖着行李箱的自由行，已经淡出视线。

至于本地居民，消费模式也发生了转变，越来越多香港人选择北上消费。

这继而引发的连锁反应，包括商铺出租率的下降，写字楼空置率高企，步行街关店潮蔓延等等。

反映到商业地产上，就是租金下滑，价值暴跌。业主想要转手套现，就只能边等边降价。

更惨的是，这种现象还在持续发酵扩散。

像英皇国际这一类重仓香港商业地产的房企，预计还要走很长的路，才能彻底摆脱困境。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。