翻出了一些以前写的文字

好像现在来看又别有一番滋味

有没有发现，最近的新房广告不再像往常那样，主打地段和配套

而是更热衷于把 " 低密 " 当做卖点，比如 " 容积率 1.01，别墅级享受 "

而且去化表现也很不错，在各地被改善客群抢购，多次出现了千人报名摇号、10 分钟售罄、日光盘等热销场景

与此同时，这两年全国的土拍市场上，低密宅地也广泛受到开发商的热捧，屡屡掀起多轮加价竞拍的小高潮

今年年初，容积率 2.0 以下的在售地块占比达到 44%，为近四年新高

数据来源：CRIC

种种迹象表明，" 低密 " 正在成为激活当下楼市的一把钥匙

当然，这背后离不开政府对降低住宅用地容积率的坚持

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现在各城市的容积率，到底降到什么程度了

过去我们经常说，很多城市被困在高容积率之中

为了追求城市建设得更高、更快，批量建造了无数高容、高密的刚需性住宅

尤其像郑州、长沙、武汉这几个典型城市

10 年前城市平均容积率都在 3.0 以上高居不下，而且 5.0 以上的旧改项目比比皆是，有的甚至还超过了 7.0

数据整理自网络，仅供参考

实地踩盘的时候感受特别明显

从高速下来一路都是密密麻麻、近百米的高层，标志性的天际线高耸入云，仿佛来到了香港一样

这些地方再叠加 "7090 政策 "，在售楼盘里几乎看不到有小高层和洋房

一个容积率不到 3、30 层左右的高层住宅，销售都可以宣称项目是相对低密的改善小区

一片繁荣的背后也埋下了隐患，暴露出许多居住和安全问题，一旦再碰到烂尾楼更是会成为 " 城市灾难 "

2020 年以后越来越多的城市，开始意识到了控制容积率的紧迫性

陆续出台相关政策，包括调整计容规则、对建筑进行限高等，充分优化土地规划设计条件

资料整理自网络，仅供参考

逐渐转向低容积率发展，鼓励房企开发 " 精细化、品质化 " 住宅产品

据中指研究院统计，全国 22 个重点监测城市这几年所出让的土地，容积率在 1.5 以下的比例有了大幅调整

2023 年还只有 11.7%，2024 年已经提升到了 18%，今年截止 3 月 27 日的占比也有 17.6%

特别是郑州和长沙都有显著改善，2024 年土拍成交的平均容积率已经分别降到了 2.7 和 2.4

数据主要来源：CRIC

就这样还丝毫不敢松懈

去年年底郑州发布了最新版《城市规划管理技术规定》，进一步要求中心城区新编住宅项目容积率不超过 2.5，并将住宅层高下限升至 3 米

新规效果立竿见影，今年主城八区计划推出 71 宗地块、总面积近 4000 亩，容积率低于 2.5 的地块面积有 1965.93 亩，占比差不多过半

而长沙公布的 2025 年拟出让住宅用地第一次清单，33 宗地块中也有 17 宗的容积率都低于 2.5

要注意的是，各地不光降低了新出让地块的容积率

而且很多之前出让的高容积率地块，拿地的开发商和相关部门协商后，也能在合理范围内调整规划、实现降容

毫无疑问，一个全新的低密时代正在来临

02  

正因为容积率低了，很多低密产品开始集中出现

大家都知道，容积率对于住宅产品形态有着决定性作用

容积率越高，就代表着楼层数越高，居住舒适度也会相应打折扣

业内普遍认为容积率低于 1.2 的可以叫做低密地块，用来建造 6 层洋房、别墅还有叠拼等改善产品

这些都是近 20 年来供应相当稀少的产品，具有高层或超高层难以比拟的居住体验

因此，各地降容之后，新房市场的产品形态也随之发生变化

刚需面积段的供应比例有了一定的减少，洋房住宅如雨后春笋般集中冒出

在供应数量提升的情况下，全国 110 平以上的三个改善面积段，成交占比逐年都在稳步增加

也和 110 以下的两个偏刚需面积段的下滑，形成鲜明对比

结合当下第四代住宅的最新标准，现在的洋房还做了很多户型和配套的创新改进，在不知不觉中已经 " 卷 " 到了新高度：

一楼带地下室，顶楼送灵动空间，使用空间感更强；

产品出现了 " 全景舱 " 设计，客厅三面都环绕着超大面积的玻璃窗，叠加无柱少梁化的框架结构，给观景体验带来了质的飞跃；

室内采用对标欧洲的科技系统，以实现 " 舒温、舒湿、舒氧、舒净、舒静 " 的极致居住体验；

公区还能植入庭院系统、生态缓冲带、立体景观轴等……

要知道这些过去都是大平层豪宅才配有的设计

最终呈现出 " 户户有花园，家家有庭院，得房率超过 100%" 的落地效果

第四代住宅洋房项目：重庆龙湖凤栖湖畔实景图，供参考

更重要的是自 2023 年 " 限墅令 " 松动以来，一二线城市时隔多年再次出现了别墅地块

从上海、北京到广州，再到杭州、成都等地的土地推介大会和出让市场，都纷纷宣告了别墅产品的回归

此外，上海市区还出现了风貌别墅这种顶豪特殊产品

给终极改善的客群在老城区的塔尖地段，带来 "独门独院、有天有地" 的独特生活享受

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为什么要降低容积率

第一点也是最直接的体现，就是为了打造好产品，提高去化率

容积率克制意味着地块有能力做出更高端的产品

房企也有机会做出更出彩的产品，吸引更多客户，从而实现溢价

这两年各地高端改善型楼盘的数量猛增，再加上不限价政策，新房的平均备案价格也在水涨船高

国家统计局最新公布的 3 月 70 城房价数据，新房环比上涨的城市达到了 24 个，比 2 月又增加了 6 个

图源：国家统计局

这些产品不单单卖得贵，而且卖得好

四代宅直接一跃成为了各大城市的销冠，从一线到三线乃至义乌这样的县城，都走出了逆势热销的独立行情

第二点是为了推动房企拿地，以提振土拍热度

全国楼市自 2021 年下半年进入深度调整期，开发商的拿地积极性出现明显下降，更偏好拿一些核心地段、低容积率的好地块

容积率过高的地块往往无人问津

随着市场供需关系的变化，各地政府纷纷开始调低容积率，来吸引开发商拿地

另一方面，低密地块也因为 " 小而美 " 的优势，自身规模小、总价低

图源：CRIC

为资金链较紧张的房企拿地开发提供了更多的可能性

在好地块供应增加和出让门槛适度放松的双重推动下，地产行业从早期的 " 规模扩张 " 转向了当下的 " 质量升级 "

这两年土拍市场的热度有了不小的回暖

每逢低密地块，报名的房企数目都不在少数，有的更是创下近三年来溢价率新高、刷新楼板价纪录

据统计，全国重点城市的平均溢价率前两年一直在 8% 以下

也在今年 1 月重新回到了 8.7%，并在 3 月突破了 17%

数据来源：CRIC

第三点就是给购房者带来了好的居住体验，充分满足改善需求

容积率每低 0.1，意味着绿地率增加约 1%、楼间距增加约 2 米、日照时间增加约 15 分钟……

无论是密度、舒适环境还是公区空间等多个角度，业主感受都完全不同

以华润置地在上海打造的虹桥润璟为例

项目采用了全洋房排布，楼栋之间的排布方式错落有致、相当舒适

也带来了只有纯粹洋房社区才能有的超大尺度景观空间

虹桥润璟项目实景图，供参考

让业主回到家里一打开窗户，就能充分享受到眼前的郁郁葱葱

还有长沙市中心的保利天瑞，是当地唯一一个将洋房建在湿地公园内的项目

洋房产品还有专属巷院，做到园中有巷、巷中有院的独特布局，既具备府院仪式感又融入了自然的松弛氛围

保利天瑞项目实景图，供参考

而且这些低密小区环境将会更 " 宽松 "

一系列因为密度高引发的问题，比如停车难、高峰期堵车和等电梯等，都能得到极大缓解

不可否认，" 向高向密 " 的时代已经一去不复返

此时此刻全国都选择去下调容积率，把低总价、低密度、确定性高的地块作为供应主流

目的只有一个——提高产品的品质，实现差异化竞争，以应对楼市同质化去库存的巨大压力

刚开始大家可能还对什么是低密时代的 " 好房子 " 有点摸不着头脑

现在伴随市场的巨大变化，新一代住宅产品的画像已经越来越清晰了

全行业就是要打造低容积率、得房率高、居住舒适度更强的房子

这也和前几年的次新房，还有规模庞大的老破小拉开了一道分水岭

相信未来全国的容积率还会继续缓慢下降

以上为正文，来自真叫卢俊团队

这是真叫卢俊公众号的第 6165 篇原创文章