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2025 上半年，好城市及好房子项目继续保持较好去化，但房地产市场整体仍面临一定压力。房企融资支持政策维持宽松，债券融资规模延续下降态势，信用债、ABS 成为绝对主力。债务重组进展加快，削债成为许多房企重组方案重要选择，债务风险缓释也有望促进行业融资环境改善。展望下半年，政策加力有望带动预期修复，但房地产市场恢复仍面临诸多挑战，融资政策仍有望维持宽松态势，但融资规模仍将受到市场恢复的影响。

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融资规模：同比减少10.0%，延续下降态势

2025 年上半年，中央和监管部门持续落地 " 稳楼市 " 政策，主要围绕去库存、扩需求、新模式和化风险等方面，收购存量闲置土地和存量商品房是重点。在化风险方面，房地产融资协调机制持续扩围增效，做好保交房工作。根据金融监管总局披露数据，截至 5 月初，商业银行审批通过的 " 白名单 " 贷款增至 6.7 万亿元，支持了 1600 多万套住宅的建设和交付。持续做好保交房工作，对于修复市场情绪、缓解居民购房顾虑有着积极作用。

2025 年上半年，房地产行业共实现债券融资 2541.9 亿元，同比下降 10.0%。2021 年下半年以来，房地产市场持续调整，融资规模大幅回落，2025 年上半年延续了下降态势，降幅较上年收窄。海外债在低基数上有所恢复，但整体规模仍很小，信用债成为融资绝对主力，ABS 融资占比超三分之一，同比小幅增长，ABS 融资重要性日益显著。从单月来看，3 月 -4 月债券融资总额超 400 亿元；5 月债券融资总额略有回落，6 月有所回升。

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从房地产开发企业到位资金来看，同比降幅已显著收窄，其中，受城市融资协调机制 " 白名单 " 等融资政策提振，国内贷款占比较上年明显提升，定金及预收账款和个人按揭贷款是主要资金来源，占比较上年略有下滑，销售下滑对房企资金面仍有不利影响。2025 年 1 — 5 月份，房地产开发企业到位资金 40232 亿元，同比下降 5.3%，降幅较上年收窄 11.7 个百分点。

融资结构：信用债是融资主力，ABS 发行占比提升

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信用债：5月以来单月发行规模回升，头部央国企是发行绝对主力

2025 年上半年，房地产行业信用债发行规模为 1526.6 亿元，同比下降 17.9%，占总融资规模的 60.1%，较上年同期下降 5.8 个百分点。平均发行期限 3.92 年，其中发行期限在 3 年以上的占比 58.4%，比上年增加 12.8 个百分点，期限显著延长。

从发行结构来看，信用债的发行主体以央企、地方国企为主，上半年央国企发行占比已超 90%，较上年同期上升 1.6 个百分点，民企和混合所有制企业发行占比下降。2025 年上半年发债民企和混合所有制企业仅有 4 家，较上年明显减少，均为规模较大尚未出险的企业。

表：2025 年上半年各类企业信用债发行占比

从头部房企发行占比来看，发行规模前 10 企业融资金额占比达到 48.2%，较上年增加 4.1 个百分点，信用债资金也出现了向头部企业富集的态势。信用债发行规模前 10 企业主要为央国企，保利发展、华润置地发行金额超百亿，首开股份、中交地产、建发房产、首创发行金额超 50 亿。头部企业资金优势不只立在其良好的信用资质，也与其销售保持韧性、拿地力度较高有关。从信用资质来看，华润置地坚持增收节支、以收定支，严守现金流安全底线，2024 年末现金储备 1332.1 亿元，同比增长 16.5%，总有息负债率及净有息负债率维持行业低位，整体加权平均融资成本创历史新低，标普、穆迪及惠誉维持本公司 BBB+、Baa1 和 BBB+ 的行业最佳信用评级。从销售额来看，头部企业销售额占比持续上升，业绩保持较强韧性。2025 上半年，  TOP100 房企销售中，TOP10 企业销售额占比为 48.7%，较 2024 年提升 0.5 个百分点。TOP20 企业销售额占比分别为 64.8%，较 2024 年提升 0.8 个百分点。保利发展、华润置地销售额均超千亿，位列行业前五，是上半年 4 家销售额超千亿房企之二。从拿地金额来看，头部企业拿地力度不断加强，占比明显提升。2025 上半年，拿地金额 TOP100 中，TOP10 企业占比高达 55.3%，TOP20 企业占比 69.3%，相比去年底分别提高了 13.9 个百分点、14.4 个百分点，头部房企拿地金额占比明显上升，保利发展、华润置地、建发房产等房企拿地金额超两百亿，拿地销售比超 30%，表明这些房企拿地力度相对较强，既有投资意愿也有投资能力。

信用债发行渠道在经过长期市场调整、企业出险以后处于收缩态势，特别是民营房企，其融资意愿、融资能力都受到压制。在市场新旧力量的换挡期，信用债发行或将继续保持政策开放、规模受限态势。作为新生力量的中小民营房企仍需逐步建立信用债渠道，同时这些民企因其开发规模普遍不大，采取聚焦深耕策略，对公开市场融资需求可能不高。作为市场主力军的央国企各项融资渠道均较为畅通，其有维持各类融资渠道畅通的需求，但仍会根据自身开发规模、融资成本、融资便捷程度等特点灵活匹配融资结构，以保持债务结构健康和成本可控。

海外债：低基数下同比增长，发行企业极少

2025 年上半年，海外债发行规模仅为 57.3 亿人民币，同比增长 14.5%，占总融资规模的 2.3%，较上年同期上升了 0.5 个百分点，海外债仍是零星发行。2025 年，绿城和新城相继发行海外债，打开了海外债大门。从资金用途来看，两家房企主要为筹集资金偿还即将到期的海外债和调整融资结构。在销售端持续承压的背景下，投资人信心是否能够持续向好仍存疑。

ABS：融资规模占比上升，有底层资产支撑的 CMBS/CMBN、类 REITs 占比近七成

2025 年上半年，ABS 融资规模为 958.0 亿元，同比增长 4.8%，占总融资规模 37.7%，较上年同期上升 5.3 个百分点。ABS 发行占比提升表明存量资产盘活空间巨大，融资渠道向手握优质持有型资产的企业开放。

从发行结构来看，CMBS/CMBN 为主要发行类型，占比为 46.3%，类 REITs、供应链 ABS 占比均为 23.0%，CMBS/CMBN 比例快速提升，发行占比较上年同期提升了 5.6 个百分点，供应链 ABS 占比略有下滑。供应链 ABS 占比不足四分之一，而 CMBS/CMBN、类 REITs 占比近七成表明以优质底层资产为基础的 ABS 融资受到投资者青睐，也利于促进存量资产盘活。需要注意的是，商业地产市场持续承压的今天，空置率下降、租金下行仍将困扰存量资产运营，其过度下行或将促使部分 ABS 成为另一种债务负担。

在公募 REITs 方面，政策聚焦基础设施 REITs 市场扩围扩容，底层资产类型不断丰富。产业园区和租赁住房公募 REITs 持续扩容，华夏金隅智造工场 REIT、汇添富上海地产租赁住房 REIT 等先后上市，华夏北京保障房 REIT 成功扩募上市。

在持有型不动产 ABS 方面，2025 年上交所、深交所推动持有型不动产 ABS 产品加速落地，是又一盘活存量资产的金融工具。根据公开报道，沪市持有型不动产 ABS 市场初现雏形，目前存续 6 单产品，托管规模约为 120.96 亿元，在审项目达 14 单 ; 持有型不动产 ABS 涵盖的底层资产行业越发多元，已形成高速公路、保租房、写字楼、数据中心多头并进的新局面。

融资利率：资金成本明显下降

2025 年上半年行业债券平均利率为 2.83%，同比下降 0.28 个百分点。受今年降准降息、融资企业结构和渠道结构变化等因素影响，行业债券平均融资成本明显下降。其中信用债平均利率为 2.61%，同比下降 0.44 个百分点；海外债平均利率为 9.73%，同比上升 4.14 个百分点；ABS 平均利率为 2.77%，同比下降 0.32 个百分点。

表：各渠道平均融资利率

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结语

2025 年上半年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性和分化增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中，降幅有所收窄。

展望下半年，房地产政策环境预计维持宽松，各项已出台政策有望进一步落实，但城市及项目分化行情或将延续。企业还应结合销售拿地情况，提前筹划现金流，防范资金链风险。积极利用项目 " 白名单 " 机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募 REITs 和持有型不动产 ABS 等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。

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