本文来源：时代财经 作者：梁争誉

内地与香港楼市持续处于下行期，以地产开发为主要业务的香港四大家族也面临一定的债务压力。

近期，香港四大家族的长实集团（1113.HK）、新世界发展（0017.HK）、恒基地产（0012.HK）先后公布融资计划，合计获得流动性约 1352 亿港元。7 月 8 日，恒基地产公告称拟发行 80 亿港元可换股债券。6 月 30 日，新世界发展宣布获银行 882 亿港元再融资支持。6 月 20 日，长实集团向香港交易所申请 50 亿美元（折合约 392 亿港元）欧洲中期票据计划上市。7 月 10 日，长实集团宣布，发行 4 批总值超过 20 亿港元的中期票据，为上述总值 50 亿美元的欧元中期票据发行计划的一部分。

老牌港企近期大幅举债，背后不乏对即将到期债务的应对考量。

截至 2024 年末，恒基地产债务总额合计 859.08 亿港元，其中一年内到期的银行及其他借款约 175.86 亿港元，在手现金约 179.19 亿港元。在债券发行公告中，恒基地产称，所得款项用作一般公司用途或再融资。

相比之下，郑氏家族旗下新世界发展的债务压力更为突出，截至 2024 年末，其一年内到期债务约 322.09 亿港元。长实集团与新鸿基地产（0016.HK）稍显从容。长实集团截至 2024 年末的负债净额与总资本净额比率约 4.0%，此次融资 50 亿美元，将用于一般公司用途。新鸿基地产年内暂无融资动作。

过去近半个世纪，凭借地产逐渐发家的香港四大家族，构建了横跨公用事业、零售、能源等多元化产业的商业巨轮。如今，长实集团等港资房企集中加杠杆，一方面彰显资本市场对其发展前景的信任，另一方面也折射出在行业下行周期中，即使是以稳健著称的港资房企，也难以独善其身。

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住宅业务波动，中环新海滨项目签下大租户

2021 年 11 月，香港拍出了有史以来最贵的地块。据香港发展局公布，恒基地产旗下子公司投得香港中环新海滨 3 号用地，批租期 50 年；中标价 508 亿港元，成为香港历来总价最贵地块。在此之前，香港最贵的土地纪录由新鸿基地产保持，其在 2019 年 11 月，以 422.3 亿港元竞得奥斯汀路西九龙高速铁路终点站上的商业用地。

彼时，恒基地产联席主席李家诚表示，将投资 630 亿港元将此项目打造成为香港最具标志性的世界级地标建筑。根据规划，中环新海滨 3 号项目将分两期落成，分别预计于 2027 年和 2032 年完成。

近两年，香港楼市面临下行趋势，开发商去库存压力短期难以缓解，以中环为核心的商业办公租赁市场成为企业的发展机遇。此前，恒基地产联席主席李家杰在接受媒体采访时也曾表示，恒基地产的商业模式，由以往长期集中开发项目，重心改为商业项目。

财报显示，2021 年 -2023 年，恒基地产物业发展的税前盈利贡献连续三年下滑，直到 2024 年增速才回正；同期，物业租赁的收入则相对保持平稳。

今年 6 月，美国量化交易与投资管理公司 Jane Street 与恒基地产签订租约，租用中环新海滨旗舰项目第一期六层楼面，面积约 22.3 万平方呎，占项目第一期办公室大楼及附属楼面面积逾 70%，租赁年期为 5 年，每月租金约 3061 万港元。

中环新海滨旗舰项目效果图，图源：恒基地产官网

相较于住宅开发的高周转模式，商业地产的投资回报周期更为漫长，导致资金长期沉淀，恒基地产亦面临补充流动性的需求。

7 月 8 日，恒基地产宣布，旗下间接全资附属公司拟发行总额 80 亿港元、0.5% 利率的有担保可换股债券，到期日为 2030 年 7 月 16 日，债券持有人有权于转换期的任何时间将其债券转换为换股股份，换股价为 36 港元 / 股，较 7 月 8 日的收市价溢价 26.98%，可转换为约 2.22 亿股换股股份。

根据公告，经办人汇丰银行拟向至少 6 名专业机构投资者发售债券，利率 0.5%，远低于一般商业贷款，反映资本市场对恒基地产的信用支持。

恒基地产表示，" 债券的发行将使本公司能够以具吸引力的条款融资，及扩大本集团的资金来源，从而支持本集团持续的业务发展。" 发行债券的所得款项净额约 79.20 亿港元，公司拟将所得款项净额用作为一般公司用途或再融资。

一名业内人士向时代财经表示，" 一般公司用途 " 是一个相对宽泛的说法，常见用途包括营运资金、偿还现有债务、投资活动等，但 " 再融资 " 与 " 一般公司用途 " 并列出现时，通常表明大部分资金可能将用于偿还旧债或优化债务结构，属于 " 借新还旧 " 的财务操作。

时代财经向恒基地产致函了解资金具体用途，相关人士回复称关于此次发行可换股债券暂时没有更多信息可以披露，一切以公告为准。

除最新的 80 亿港元可换股债券外，今年 4 月，恒基地产还与星展银行签订总值 50 亿港元的双边多期可持续发展挂钩贷款及社会责任贷款，包括一笔 4 年期的 20 亿港元可持续发展挂钩贷款、一笔 5 年期的 29 亿港元可持续发展挂钩贷款以及一笔 1 亿港元的社会责任贷款。

整体而言，恒基地产财务状况相对稳健，但短期内也面临一定压力。

截至 2024 年末，恒基地产债务总额达 859.08 亿港元，借贷比率为 21.1%。这一比率虽略高于新鸿基地产和长实集团，但远低于行业 40%-60% 的平均水平。

从短期偿债能力来看，恒基地产一年内到期的银行及其他借款约 175.86 亿港元，同期持有的现金及银行结余为 179.19 亿港元，尚可覆盖短期债务。

地产豪门光环褪去

在行业深度调整背景下，曾支撑老牌港资房企发展的囤地模式日渐失效，四大家族的光环亦逐渐褪去。

根据 Wind 统计数据，2024 年，长实集团、新鸿基地产、恒基地产、新世界发展累计实现营业收入 1749.05 亿港元，同比下滑 18.58%；净利润 193.16 亿港元，同比下滑 62.62%，主要系新世界发展出现 196.83 亿港元的巨额亏损。

香港房地产市场表现疲软，各大家族体感虽存在一定温差，无不选择打折卖房回笼现金。

稳健如长实，亦难免受到波及。2024 年，长实集团实现营业收入 455.29 亿港元，同比下滑 3.63%；净利润 136.57 亿港元，同比下滑 21.24%。

期内，长实集团在香港累计实现物业销售收入 57.18 亿港元，同比微降 2.09%，收益 16.09 亿港元，同比下滑 22.90%。其中，港岛南岸黄竹坑 Blue Coast 多次低价入市，首批入市房源折实平均呎价 21968 港元，低于成本价 2.8 万港元；在内地，长实集团在北京的豪宅项目御翠园也同样推出打折房源。

对于开发业务的困境，长实集团主席李泽钜曾表示，开发收益的下降对任何人来说都不奇怪，" 我们很高兴能够在不确定时期保持非常强劲的资产负债表。"

新鸿基地产出现增收不增利的情况。截至 2024 年 12 月末的 6 个月，新鸿基地产实现营收 399.33 亿港元，同比增长 44.99%；净利润 75.23 亿港元，同比下降 17.74%。按所占权益计算，新鸿基地产报告期内在香港录得合约销售额 248 亿港元，同比增长 158.33%，主要来自启德天玺‧天第 1 期、北角海璇第 2B 期等。

新鸿基地产旗下多个楼盘亦采取随行就市策略，其中，启德天玺‧天去年 10 月以低于周边新盘 20% 的价格入市，一日售出逾 200 套房。

恒基地产在港开发业务出现较下滑。2024 年，恒基地产本港物业发展应占营业额较上年下降 16% 至 123.23 亿港元。

期内，长沙湾 Belgravia Place 第 1 期推出 138 套房，折后总价低至 323.1 万港元，超额认购逾 30 倍，开售 4 小时即售罄，成为香港 " 撤辣 " 后的首个日光盘。

新世界发展是四大家族中处境最为艰难的，近 20 个财年首次出现亏损。

2024 财年（2023 年 7 月 1 日 -2024 年 6 月 30 日），新世界发展股东应占亏损约 196.83 亿港元。另据 2025 财年中报（截至 2024 年 12 月 31 日），新世界发展再次亏损 66.33 亿港元。

" 新世界发展的最大挑战，是前期斥巨资投入的投资物业所形成的债务压力。" 克而瑞研究中心指出，新世界发展仍有多种应对举措，一是非核心资产的出售，近日有消息称新世界发展有意以 28.5 亿元出售上海 K11 写字楼物业；二是更多核心资产的抵押贷款，拉长整体债务期限，替换高息债务。

图源：图虫创意

今年 3 月，恒基地产创始人李兆基离世。至此，香港四大家族创始人仅长实集团李嘉诚仍健在。

雨打风吹去，依靠地产红利崛起的创一代逐渐退场。行业进入深水区，破解周期难题，成为新一代家族接班人的必修课。维港湾畔的传奇故事仍在潮声中缓缓铺展。