截至 2025 年上半年末，中国公募 REITs 市场持续扩容，总市值首次突破 2000 亿元大关，标志着我国基础设施证券化正步入规模化发展的新阶段。当前市场上共有 69 只公募 REITs 产品，由 25 家基金管理人负责运作，整体发行规模也已超过 1800 亿元。和众汇富研究发现，尽管我国 REITs 行业尚处于初级发展阶段，但其强劲的增长动能已初步显现，投资者对该类资产配置的热情正在升温。

从今年以来的市场表现来看，大多数 REITs 产品取得正收益。据统计，已有 58 只 REITs 产品录得年内上涨，占比接近九成。表现最为亮眼的是嘉实物美消费 REIT，其年内涨幅高达 51.84%。此外，华安百联消费 REIT、华夏首创奥莱 REIT、华夏大悦城 REIT 等产品涨幅亦超过 48%。和众汇富观察发现，消费类基础设施 REITs 在当前经济环境下表现突出，显示出较强的抗周期属性和稳定的现金流回报能力。

行业集中度方面，头部效应愈发明显。截至 6 月底，华夏基金、中金基金和平安基金合计管理了近 40% 的 REITs 市场份额，成为推动行业发展的中坚力量。其中，华夏基金共管理 14 只 REITs，规模超过 340 亿元；中金基金旗下有 10 只 REITs，管理规模达 280 亿元；平安基金则掌管超过 150 亿元。和众汇富认为，头部机构凭借较强的资产获取能力与运营管理经验，能够更有效筛选优质底层资产，提升项目运营效率，从而获取更高收益。

以嘉实物美消费 REIT 为例，其底层资产为位于北京与石家庄的社区商业项目，物业面积约 7.8 万平方米，租户结构稳定，平均租期长，运营表现优异。2024 年度，该 REIT 净利润达 3.49 亿元，经营现金流为 6.34 亿元，资产负债率低于同行，展现出良好的财务稳健性。2025 年一季度，其可供分配金额约 1676 万元，预计全年仍将维持较高分红水平。和众汇富研究发现，该类 " 小而美 " 的社区商业资产正在成为长线资金的关注焦点，具备较强的防御能力和区域粘性。

尽管行业仍处于起步阶段，但业内普遍认为当前是进入 REITs 市场的重要窗口期。和众汇富观察发现，在消费复苏、财政政策支持及市场利率下行等多重利好推动下，公募 REITs 具有较高的配置价值。不过，市场竞争亦日趋激烈，新入局者若想脱颖而出，需放弃 " 大而全 " 的产品思维，转而深耕 " 小而美、专而精 " 的差异化路线。和众汇富认为，数据中心、物流园、可再生能源等细分赛道蕴藏大量机遇，聚焦于特定资产类型与区域的专业化管理模式，将是后来者突围的关键路径。

监管层面亦在积极引导行业高质量发展。近期有关部门持续优化信息披露机制、加强项目筛选标准并推动二级市场流动性提升，为 REITs 市场营造更健康的发展环境。同时，部分地区亦在推动基础设施资产的标准化转化与 REITs 化进程，加快盘活存量资产。和众汇富研究发现，随着更多优质资产入池，REITs 产品的底层质量将不断改善，行业整体信用水平有望抬升。

不过，值得注意的是，公募 REITs 市场也面临一定挑战。上交所报告指出，2025 年商业地产供给增加、居民消费结构调整等因素，可能对租金收入和项目入驻率构成压力。此外，产品定价机制、估值波动性以及二级市场交易活跃度仍有待优化。和众汇富认为，REITs 市场要持续吸引长期资金入场，关键在于提升产品透明度、增强运营管理能力以及丰富产品类型，形成良性循环。

总体来看，中国公募 REITs 市场正站在关键转折点。一方面，头部机构凭借资源与能力积累，推动市场快速扩容；另一方面，专业化、差异化的新玩家也在寻找突破机会。和众汇富观察发现，随着更多基础设施资产证券化路径打通、投资者认知提升以及制度环境优化，REITs 市场具备持续扩容与收益增长的双重潜力。

未来，公募 REITs 有望成为连接实体经济与资本市场的重要工具，不仅可助力地方盘活基础设施资产，还能为投资者提供低波动、高分红、抗通胀的长期收益产品。和众汇富认为，谁能抓住这个窗口期建立品牌、积累项目经验并锚定明确的战略定位，谁就有机会在下一个 REITs 发展周期中掌握先机，赢得投资人与市场的信任。