地产财富会

那些传奇的经典作品，

承载时代的基因，也引领时代的轨迹。

这个退出北京富人视线 10 多年的老牌豪宅区，

即将重回舞台。

2025-7-14

2025 年，北京顶豪市场在进一步内卷的过程中，一块尘封十年的土地骤然解冻：

中建智地 + 金茂 + 越秀 + 朝阳城发联合体以 126 亿元拿下北京朝阳黄杉木店、孙河组合地块。

这绝非普通土地出让。

而是北京成熟稀贵板块十年 " 窖藏 " 后的首度重启。

在朝阳，长安街以北、东四五环之间，成片聚集着老牌经典和新贵豪宅。回溯这片区域，过去十年仅有两个板块入市：

其一，是 2024 年大火的酒仙桥板块，被称作 " 东四环最后一块豪宅拼图 "。这个板块诞生了屡屡创下楼市记录的北京宸园。

另一宗，正是此刻撬动全城目光的东四环星河湾豪宅板块稀缺新地块——十年断供，一朝启封。

本周，地产财富会的最新消息了解到，这个豪宅板块十年 " 封箱 " 后的首度 " 重启 " 之作，最终已完成定位。

项目团队要在这里，操盘打造北京的第三座宸园。

据地产财富会了解，产品的具体细节新宸园团队还在打磨中，尚不便透露。

但可以肯定的是，这不是简单的产品迭代，而是一场 " 成熟基因 " 与 " 破局基因 " 的碰撞。

住进这里的人

他们极少主动离开

若论北京豪宅板块的 " 完全体 "，东四环的星河湾豪宅板块是绕不开的范本。

在这里，坊间流传一句话：

" 住进星河湾的人，就不会想到搬走。"

例如，地产财富会的朋友老徐，就是这儿的 " 资深钉子户 " 之一。2005 年，当星河湾带着一股颠覆行业的 " 产品主义 " 劲儿，在这片当时还不算顶豪扎堆的地方落下第一子时，老徐就嗅到了味儿。

" 那时候图啥？就图它敢玩儿真的！"  

老徐回忆道，当年别人都在卖地段卖概念，只有星河湾真的在种树、造湖、建高尔夫球场、成品销售。

坚持产品主义，星河湾前期投资 15 亿，才把第一期畅园，以 " 成品园林、成品会所、成品精装 " 的状态开盘。

当一切眼见为实，你很难不被这种产品主义者的认真打动：

12.8 万平方米的生态园林，种植了上千种、总计 6700 棵成树，搬运来 9000 余吨的天然黄石；首次把酒店级服务标准搬进住宅社区，引入英式管家服务、24 小时金钥匙礼宾体系；率先提出 " 跨地域业主俱乐部 "。

星河湾

二十年弹指一挥。

老徐眼看着脚下的土地，从 " 高潜质 " 变成了 " 真顶流 "。天鹅湾、润枫水尚等 " 市场上的时髦高端仔 " 也纷纷来扎堆儿。东四环城市能级蹭蹭涨，配套像开了挂。

天鹅湾

为啥老徐们死活不愿挪窝？他掰着手指头给我算了三笔 " 舒适账 "：

第一笔，叫 "30 分钟搞定全世界 "。 

东四环、朝阳北路、地铁 6 号线织成的黄金路网，是老徐的 " 国际商务圈生命线 "。去国贸 CBD 谈生意？一脚油门的 " 邻里串门 "。赶首都机场的早班机？机场二高速就是他的专属跑道。

这样的家，进可闯世界，退可享清静，自然是特别好。

第二笔，是 " 神仙配套喂到嘴边 "。

朝阳医院、民航总医院坐镇，老徐说这是 " 健康定心丸 "。想逛？朝阳大悦城、万象城两大商圈辐射，钱包捂不住。想透口气？星河湾生态公园等百万方绿地环抱，下楼就是 " 都市绿肺 "。若是家有孩子上学？星河实验、耀中国际等名校也就在楼下不远处。

" 最绝的是这儿的‘气质’，" 老徐眼神发亮，" 有国贸的繁华热闹，也有公园的静谧悠然。传媒、艺术圈的大佬们扎堆儿，随便咖啡馆里坐坐，聊的都是先锋艺术、全球趋势。这氛围，别地儿真复制不来！"

第三笔，也是老徐最看重的—— " 灵魂圈层 "。 

二十年沉淀，星河湾板块像块磁石，吸来了只认这儿的企业家、艺术家、明星…形成了一个 " 高隐私 + 高认同 " 的顶级圈子。

" 邻居们都是‘老炮儿’，处久了跟家人似的。" 老徐和我们分享道，这里复购率高，新贵还源源不断涌进来。为什么？因为这里早不是钢筋水泥，是时间熬出来的 " 舒适共同体 "！安全感、认同感，均是千金难买。

这直接造就了这里的传奇现象：

住进来的人，极少主动 " 脱粉 "。

这是老徐们用脚投票的结果。

但要说板块的缺点，老徐表示，也不是没有。

" 硬要说，就是我们这帮‘老钉子户’在太念旧的同时，也贪心，想要试试‘陈香酒桶’里的新酿 "

星河湾的老邻居们，确实缺一个能配得上这‘完全体’板块的、更新换代的新房，来安放他们下一个十年的 " 松弛感 "

星河湾板块

需要怎样的新答案

老徐的感慨，道出了许多老业主的心声：

他们的 " 恋旧 " 与 " 求新 "，恰是星河湾板块当下最核心的需求。

实际上，" 创新 "" 时髦 " 也一直是星河湾板块的人居基因：

当年，星河湾、天鹅湾等标杆项目横空出世，以精工欧式建筑立序，刷新了城市对顶级住区的想象；其倡导的国际化、艺术化生活方式，更引领了彼时高端客群的生活范式，成为一代人居记忆中的现象级存在。

星河湾实景

二十年风云激荡，这片土地已淬炼为 " 成熟型顶豪板块 " 的范本，沉淀下极具粘性的高净值圈层。

然而，同时具备 " 醇熟 " 与 " 稀缺 " 星河湾板块，在当下的发展中也面临着客观的时代命题：

一是产品代际更迭需求凸显：

纵然经典永恒，但二十年的人居理念、家庭结构、科技标准与审美趋势已然跃迁。昔日引领风潮的户型设计、空间逻辑、智能系统与服务理念，与当代塔尖人群对 " 极致舒适 "、" 健康科技 "、" 文化归属 " 的进阶需求间，存在亟待弥合的代际差。

二是改善需要的势能持续积聚，已达阶段性峰值：

其核心症结在于——板块土地供应已沉寂近十年！ 

深爱此地氛围与便利的老业主，面临子女成长、品质升级、审美迭代的切实需求；新生代高净值人群亦渴望在此成熟板块落位。庞大的置换与改善需求，如蓄势之水，亟待匹配时代高度的产品载体释放。

这引出了一个关键议题：

站在如此醇熟的土地上，星河湾板块的 " 价值重启者 "，需要交出怎样的 " 时代新解 "，方能不负其积淀，更回应未来的居住理想？

破题的核心，或许在于对 " 传承与超越 " 的深刻把握。其中几个重点破题思路值得思考：

· 审美价值的当代转译：如何在板块国际化底蕴之上，融合东方意蕴或全球前沿美学，塑造既承袭气质、又引领风潮的新经典？

· 生活场景的深度重构：如何超越单纯的空间尺度，洞悉精英阶层对私密社交圈层、身心健康管理、家庭多维互动、精神文化共鸣的本质诉求，打造真正契合其灵魂的 " 生活容器 "？

· 隐性产品力的极致表达：在绿色可持续、智慧科技、健康建筑、匠心工艺等隐性维度，能否树立新一代顶豪的硬核标准？

· 圈层生态的活力焕新：如何延续并激活板块深厚的邻里认同，构建更契合当代精英价值观的社群交互模式？

当 " 十年蓄势的改善势能 " 与 " 顶配醇熟的稀缺板块 " 相遇，其呼唤的绝非普通迭代，而是足以定义下一个十年的 " 时代作品 "。

如何在深刻理解土地基因、精准把握人居趋势的基础上，以超越性的产品哲学与营造功力，为星河湾板块续写传奇？

这答案，需在历史厚度、当代洞见与未来视野的交融中诞生。

下一个引领者

是谁？

此刻，面对星河湾板块这份 " 成熟的稀缺 " 与老徐们对新生活的渴盼，市场不禁叩问：

谁将是下一个引领者？

这份沉甸甸的期待，如今已落在了即将在此落笔的中建智地操盘团队肩上。

中建智地及其即将呈现的第三座宸园，无疑被寄予厚望成为那关键的 " 破壁者 "。 

其使命清晰而艰巨：在星河湾奠定的国际质感与成熟底蕴之上，以 " 文化营宅 " 为魂，叠合中国审美精髓与现代生活哲学，为这片土地的十年等待，交出一份超越期待的 " 更好的答案 "。

不少业内人对第三座宸园抱有信心。

因为中建智地过往在北京打造的两座宸园，早已在市场中刻下深刻印记：

2022 年开盘的中建宸园：以宋风雅韵重塑望京板块，洋房首开售罄，6 个月整盘收官，直接带飞奶西板块价值。 

中建宸园

2024 年开盘的北京宸园，团队在酒仙桥 " 孤品 " 地块上，更是以首开 61.5 亿 、8 个月网签破 100 个亿的速度，刷新近 10 年北京 10w+ 新盘最快破百亿记录，并多次加冕北京月度网签 top1。

北京宸园

过去两座宸园在北京的成功，不仅验证了中建智地在改善豪宅领域的强劲实力，更让市场对其第三座宸园充满了期待。

北京宸园丨滑动查看

市场的期待，也是一种压力。

按常理讲，复制过往成功案例是最简单的捷径。但宸园从不复制，不走捷径。

从中建智地团队过往的案例来看，他们最擅长的是人居需求精细化研究和文化营造的创新突破：

首座宸园在其所在望京奶西板块 " 启蒙 " 宋风雅韵；

北京宸园在酒仙桥绝版地段成就了全球山水意蕴和当代高品质舒适人居的创新融合；

星河湾板块新宸园的使命，将是以 " 文化营宅 " 重塑板块价值坐标系——在星河湾奠定的国际质感之上，叠合中国审美与现代生活哲学，为十年等待交出 " 更好的答案 "。

即将在星河湾板块推出的第三座宸园，应该会成为所在板块十年断供后的 " 破壁者 "。

星河湾用 20 年验证了 " 国际生活场 " 的永恒价值，而宸园或将以三部曲证明：真正的顶豪生命力，源于对土地文脉的敬畏与时代需求的精准狙击。

当宸园传奇遇上星河湾板块的成熟与松弛的深厚底蕴，北京的第三座宸园，有望成为一场一线城市的顶流断供地遇上 " 新豪宅时代 " 的破局实验。

第三座宸园，值得期待。

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