本文来源：时代周报 作者：刘婷

深圳再掀土拍 " 大战 "。

7 月 14 日，深圳前海 T201-0232 宗地拍卖。最终，经过 158 轮的竞逐，招商蛇口（001979.SZ）以总价 21.55 亿元竞得该地块，加仓前海。该地块溢价率 86.1%，楼面价约为 8.4 万元 / 平方米。

该成交楼面价也刷新了深圳涉宅用地成交楼面价纪录，超越了宝安区尖岗山片区地块。2015 年 12 月 25 日，宝安区尖岗山片区地块成交，总价 27.4 亿元，楼面价 79907 元 / 平方米

深圳前海 T201-0232 宗地位于前海合作区桂湾片区，地块土地面积 8287.15 平方米，容积率 3.09，建筑面积 25600 平方米，起价 11.58 亿元，楼面起价 45234 元 / 平方米。

时代周报记者获悉，此次共有 12 家房企竞拍，分别为金茂、中建壹品、华发、天健 + 深业联合体、绿城、越秀、中铁、中海、建发、招商、华润、保利置业。

此次土拍的溢价率，创下了 3 年新高。自 2024 年，深圳宅地市场取消 15% 的限价之后，宅地市场溢价率随之上升。在此之前，深圳宅地溢价率的天花板为龙岗大运 G01045-0200 地块，该地块溢价率为 70.4%，历经超 200 轮竞拍，最终被中海地产收归囊中。

（图源：深圳中原研究中心）

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者分析称，桂湾片区位于前海自贸区、深港合作区，区位规划优势、产业优势突出。目前，该区域已四年无宅地供应，当前仅前海时代尊府在售，新房稀缺、区域成熟，安全边际高。

李宇嘉认为，该地块体量小、总价低，符合开发商确定性业绩导向的拿地取向，即快速开发和销售、快速回款，快速落地业绩，尽量减少市场波动对业绩的影响。另外，地块采用 " 交地即交证 " 模式，要求 1 年内开工、4 年内竣工，出让综合条件对开发商也更加友好。

淘房前线创始人谢林锋在接受时代周报记者采访时表示，当前桂湾板块作为前海三个板块中最为优越的区域，已经基本完成了开发成熟，成为了区域内的核心地段。桂湾板块的商业配套日益完善，其中包括前海卓悦 INTOWN 和华润万象前海等大型商业项目，进一步提升了区域的价值。

同时，谢林锋也提到，该地区的住宅用地资源相对稀缺，而此次土拍地块为纯住宅用地，使得该区域的住宅项目具有较强的市场吸引力。未来无论哪家开发商参与开发，都能确保销售顺利。因此，桂湾板块自然成为了多个开发商重点关注的对象。

在新房市场，桂湾片区自带 " 日光 " 光环。

2021 年 1 月 26 日，前海天健悦桂府线上开盘。开盘约 3 小时，427 套住宅全部售罄，2023 年底，深铁前海时代尊府入市。该项目的套均总价在 2000 万元级别，上市后仅 6 小时便全部售罄，累计成交金额达到 57.38 亿元。今年 4 月底，南山前海时代尊府推出的 76 套房源，在 143 批客户中成功去化约 90%，所在区域的价值再度受到市场的认可。

而在二手房市场，桂湾片区更是豪宅汇集。

时代周报记者查阅，该地块周边有天健悦湾府和天健悦桂府等二手楼盘，均为豪宅盘。其中，天健悦湾府均价约为 119967 元 / 平米，天健悦桂府均价约为 114523 元 / 平米。

开发商竞争激烈背后，也凸显了深圳土地供应的紧缺。今年上半年深圳土地市场成交宗数较去年明显减少，宅地供应为 5 年来次新低。

根据深圳中原研究中心监测，2025 年上半年土地市场的成交面积较去年同期减少 40.9%，但成交金额逆势增加 11.8%，主要原因是宅地成交量增加。相较于去年，今年深圳上半年成交土地 15 宗，与去年同期相比减少 8 宗。

（图源：深圳中原研究中心）

在土地供应减少与新房去化加快等多重因素叠加下，深圳新房市场库存周期明显缩短。

据深圳中原研究中心统计，2025 年上半年，新房住宅供应套数 13877 套，同比下滑 28.6%，环比下滑 32.9%；新房住宅供应面积 139.8 万平，同比下滑 29.1%，环比下滑 37.4%，新房供应量处于近五年低位。

截至 6 月底，深圳新房住宅存量为 266.8 万平方米，根据过去一年平均成交量计算去化时间约为 7.63 个月，两者较去年同期出现较大幅度的下滑，处于近四年来低位。