八年前，世茂在深圳龙岗中心位置拿下 " 世茂深港国际中心 " 项目，土地款 239.43 亿元。

八年后，除已出售的几栋公寓之外，项目整体可能将被地方政府收回，补偿价为 68 亿元。

辉煌的 2018 年，该项目开工仪式上，前政协副主席董建华、深圳市委书记、深圳市长共同为许荣茂家族站台。

很难测算出世茂准确的损失。

按照此前世茂强调自己投入了 159 亿元股本金， 那几乎是全额损失。

如果还要加上金融机构，即项目总投入 328.4 亿元，扣除销售回款 80.7 亿元，以及此次 68 亿元补偿价款，损失高达近 180 亿元。

加上资金成本，损失可能要超过 200 亿元。

世茂 2022 年债务违约与停工后，该项目还拥有接近 60 亿元的集合资金信托未偿付，年利率介于 6.7%-7.9% 之间。

也就是说，此次补偿款无法全额兑付信托借款本息。

世茂深港国际中心项目的融资与暴雷过程，是房地产商蒙眼狂奔到跌入深渊的真实写照。

2017 年 12 月，世茂以 239.43 亿元拿下项目土地，彼时世茂集团账上全部资金只有 330 亿元。

2018 年，世茂为了开发项目，向中信信托融资 132 亿元。其中 49.4 亿元为增资款，中信获得项目公司 30% 股权，37.6 亿元为股东贷款，45 亿元为特定资产收益权贷款。

2020 年，世茂先是悉数还款，随后再次贷款，贷款数额下降到 87 亿元。项目公司 30% 股权仍登记在中信信托关联公司名下，87 亿元贷款仍计入实收资本和股东借款。

2022 年 3 月，世茂与中信信托重新协商临时还款计划，将续贷融资调整为固定期限债务，87 亿元融资，从股权投资和股东借款调整为有息负债，并确认应计利息拨备 17 亿元。

这是 " 明股实债 " 与 " 隐瞒担保 " 的财务造假，世茂与金融机构最终付出了惨痛代价。

2023 年底，世茂确认项目拥有 134 亿元投资性物业、106 亿元的存货组合。当年计提投资物业公允价值变动损失 11 亿元，存货减值损失 3 亿元。

到了 2023 年中，中信信托将项目送上拍卖架，当时总计 12 宗土地以及部分地上建筑登记价为 176.2 亿元，整体评估价为 163.05 亿元。

第一次拍卖价 130.44 亿元，无人出价流拍；第二次拍卖价 104.4 亿元，同样无人出价流拍。

去年 6 月，法院判决世茂深港国际中心的土地与存货强制转让给中信信托，以清偿借款和利息，相关金额为 98.9 亿元。

世茂强调，上述债务清偿所产生的损失为 97 亿元。

从一个总投资预计超 500 亿元的超级项目，跌落成积满雨水的天坑，不过短短几年时间。

这其中固然是有市场大环境的问题，但许荣茂家族的判断与诚信问题，也同样浮出水面。

世茂深港国际中心拿地时性质为公寓、办公、商业组合，且位置处于深圳东部区域，项目成功率一开始就大打折扣。

后续世茂为了项目开发的高杠杆融资，以及暴雷前一年，世茂还在借用杠杆收购福晟集团，这些后续均成为了世茂的 " 表外负债 " 来源。

2020 年，世茂只有 1451.4 亿元有息负债；到了 2022 年底，世茂有息负债上升到了 2740.1 亿元。世茂隐藏了上千亿有息负债。

如今世茂集团子公司 A 股世茂股份已退市，正在进行整体的境外债务重组，以及将要开展境内债务重组。

去年世茂股份退市前后，H 股世茂集团 20 天内股价暴涨 3 倍，像是专门为了债务重组冲击股价。

如今股价已回落，境外债务重组尚未成功生效。过去四年，世茂集团总亏损超 1000 亿元。

世茂或许应该更加坦诚，吸取教训，不要总想着搞个 " 大项目 "。

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