真的，卖不逢时的新房太多了。

拖了那么久，如今入市的新房，定局几乎写在了明处。

一部十几年的旧改书

每一个旧改项目，都是楼市的一部绕不开的史诗。

最近，位于南山西丽的珠光村旧改一期 A 项目更名为珠光和山悦花园。

据了解，项目预计今年下半年有望入市，市场吹风价 7w+/ 平。

这就意味着这个拖了近 15 年的旧改，终于迎来了实质性的结果。

十几年的时间，可以说是用了一代人的青春才换来了如今的进度。

珠光和山悦花园部分原是南山西丽的风格城事花园。

而风格城事花园属于珠光村旧改范围。

整个珠光村旧改单元用地面积为 156169.5 平方米，拆除用地范围为 135520.1 平方米，更新单元分两期实施，一期内分为 A、B 项目实施。

其中，一期 A 项目拆除用地范围内包括 3 个地块，包含幼儿园、社康、社区活动中心等机构，共 7 栋住宅，用地面积共 46434.09㎡，由深圳市珠光投资发展有限公司开发。

而珠光和山悦花园共 2 个建设地块，规划建设 6 栋超高层住宅及 1 栋保障房和回迁房。

其中，03-01 地块，用地面积 15431.1 平，总建面约 10.23 万平，住宅建面约 5.59 万平，3 栋 43/42 层住宅，2 栋公寓，2 栋商业，共 448 套住房，其中 338 套住宅小于 90 平，分为两期开发。

03-02 地块总建面约 11.87 万㎡，住宅建面约 6.4 万㎡，共 795 套住房，包括保障性住房 168 套、回迁住房 627 套。

一期 B 项目拆除范围用地面积 67188.6㎡，规划容积 254764㎡，由京基集团开发，目前建设还未见主体。

2010 年珠光村就被纳入了城市更新计划，直到 2021 年 12 月才取得规划批复。

一期 A 项目珠光和山悦花园用地批复于 2023 年 8 月通过，同年 9 月正式动工。

目前珠光和山悦花园建设进度已经到了十多层。

周边二手房楼龄整体偏大。

参考周二手房挂盘情况，如宝珠花园最新的成交记录是今年 3 月，一套 86.31 平户型的房源成交总价约 535 万，折合单价约 6.2 万 / 平。

市场落差

珠光和山悦花园前世今生不算太过复杂，项目的位置相对市场来说，有一定的概念预期。

项目直线距离深惠城际线，未来可建成巨大的最大高铁枢纽。

项目直线距离西丽留仙洞总部基地直线约 2 公里，而留仙洞总部扎堆了大量的高科技企业，拥有庞大的产业效应。

但项目拖了十几年，错失了市场最佳入场阶段。

一方面，如今的市场已经是 " 骨折市 "，新房也进入了比如南山科技园板块的华润城润玺一二期，开盘备案均价约 13.2 万 / 平，备案单价区间约 12 万 -14.7 万 / 平。

如今实际的成交价格水平，已经很贴近业主当初的购入价，并且 6-7 月的成交价水平，相比今年 3 — 5 月的成交价水平更低。

而南山西丽板块，这两年入市两个项目，一个是鼎盛金域阳光家园以及总章叠翠公馆，与珠光和山悦花园距离也比较近。

其中，总章叠翠 307 套住宅，备案均价约 81698 元 /㎡，单价区间约 7.23 万 -8.8 万 / 平，总价区间约 587 万 ~1228 万，2023 年年底入市，深圳房地产信息平台显示还剩余 44 套未售。

而总章叠翠公馆曾经入市的时候，市场一度流传一个看法 " 不是华润润玺买不起，是总章更有性价比，看同一个大沙河公园，价格仅需要一半 "。

意思是，只要一半的价格就能获得同样的景观视野。

但即便如此，项目还是经过了一年多的折扣促销才有的去化表现。

另一方面，与市场购买力高度相关的拐点出现。

比如深圳人的收入拐点是很明显的。

大家都知道收入增加变少了，并没有太具体的概念。

如果看具体的数据就会发现，大家的收入增幅是近 10 年最低了。

据深圳统计局数据，城镇非私营单位就业人员平均工资 2024 年为 174478 元，为近 10 年的最高，但增速是近 10 年最低，城镇非私营单位就业人员平均工资的增速高峰 2019 年的时候冲到了 13.9%，而到了 2024 年增速直接从 2023 年的 5.6% 回落到 1.5%。

城镇私营单位就业人员平均工资 2024 年为 95217 元，也同样如此，2024 年的增速从 2023 年的 4.3% 掉到了 1.1%。

要知道，深圳城镇非私营单位就业人员是中高收入群体，收入相对稳定且有一定保障，是消费主力，同时也是支撑本地楼市重要的购房需求群体。

再比如这两天再次上调的养老金比例，虽然是上调了，但上调幅度是最低的。这就意味着养老金的增速也在放缓了。

这基本是中高收入群体的退休待遇和消费预期了，同样也蕴藏着购房消费的能力。

所以，这样的市场的时机，对这样一个拖了十几年的旧改项目来说，并没有很大的优势。

作者 | 飞天小女警