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上周末，大兴发展梧桐府开盘了，悄无声息地。

它没有采取集中开盘，也没有仪式。只宣称认筹38套，金额 3.1亿元，成交均价 4.3万元 /平米，去化率 10.56%。

这个数字，恐怕垫底了北京楼市近年来的开盘销售榜。

7 月 10 日，梧桐府取得预售证。除了南区 6#、7# 外，其余 12 栋住宅楼、366 套房源全部入市，预售均价4.93万 -5.07万元 /平米。

拿证翌日开盘，是很罕见的。与梧桐府拖沓的开发节奏相比，显得十分反常。

它的拿地时间是 2024 年 7 月 3 日，今年 2 月 18 日公示了规划平面图，5 月份样板间正式开放。

且不说这个开盘成绩如何，只看其所处的大兴新城位置，未来的土地供应量将无比庞大。

仅大兴新城西片区，总建设用地 1339.8 公顷，地上建面 1120 万平米，综合容积率 0.84。

在没有产业支撑的情况下，规划居住用地 97 块，占地面积 301 万平米，规划建面 536.6 万平米，综合容积率 1.78。

如果按照梧桐府和旁边兴城之星的现有户型段位计算，住宅供应量在3万至 3.5万套。

如此巨量供应，谁会前去开发呢？

7 月 9 日，中海集团与北京大兴区在深圳签署战略合作协议，大概率越秀地产、招商蛇口和华润置地也会跟进。（详见《大兴新城，中海要大干一场》）

这表明，大兴新城的开发，开始加速了。

此背景之下，梧桐府一反常态的开盘速度，也就不足为怪了。

产权得房率 82%起步

由于前期的开发速度慢，梧桐府等来了好房子政策。它设置了奇偶阳台、邻里共享空间和风雨连廊等。

奇偶阳台和内嵌阳台相比，各有利弊。前者全送、不能封闭；而后者则为半赠送、有封闭可能。

梧桐府共有南北两个区域，北区 0003 地块与南区 0011 地块之间，隔了一座公园。

北区比南区稍小，地上建面 3.99 万平米，容积率 1.6；南区为 4.16 万平米，容积率 1.7。南北两区均规划了 8 栋 6-10 层洋房，布局也十分类似，共 404 套房源。

它有六款户型：168 平米 38 套、174 平米 38 套、199 平米 56 套、205 平米 56 套、215 平米 80 套、222 平米 136 套。

梧桐府的产权得房率很高，起步在82%以上。分区来看：

北区产权得房率最低的是 5#，一栋 6 层洋房，为 82.05%；其次是 8#，8 层洋房，为 82.94%。这两栋楼的户型均为 199 平和 205 平。

其余段位的户型产权得房率，均突破了 84%，最高为 6# 的 84.54%，为一栋 10 层建筑，边户 222 平米，中间户 216 平米。

南区取证的 5 栋住宅中，产权得房率最低的也是 5#，为 82.76%，同样为 199 平和 205 平户型。

其余面积段同样超过 84%，最高为 3#84.66%，边户为 173 平，中间户 168 平。

与产权得房率多少对应的，是预售价格的高低。

北区和南区 5# 的预售均价，也同为整个小区最低，分别是 4.925 万元 / 平、4.953 万元 / 平米。

整个小区最高的房价是北区 2#，为 5.07 万元 / 平米，南区则为 1#5.04 万元 / 平米，这两栋楼位 216 平和 222 平户型。

按照它 4.3 万元 / 平米的成交均价，所有户型的实际成交价格，至少打了9折以上。

户型设计中规中矩

梧桐府的户型设计，中规中矩。

尤其是200平米以上段位，没有设计成南向 4面宽，会成为不少购房者心中的遗憾。（详见《这座平民豪宅，蒙上了一层阴影》）

花姐拿梧桐府 222 平和隔壁兴城之星 230 平户型作个对比，不考虑赠送尺度的情况下，二者有不少差距。

先来看看硬性数据：

1、进深面宽比。兴城之星是 0.6，梧桐府是 1；兴城之星面宽 20 米，梧桐府只有 13.95 米；

2、客厅。梧桐府只有 6 米，兴城之星达到 8 米。在动线等方面，后者也是强于前者。

再来看看居住体验：

1、通透性。梧桐府为四叶草户型，北面是厨房；兴城之星的厨房在侧面，完全南北通透；

2、次卧。梧桐府次卧的私密性较差，从阳台可以看卧室内，卧室也没有落地窗，比较压抑；

3、家政间。梧桐府没有独立的家政间，洗衣机在公卫外面；兴城之星有独立的家政间，还有一个保姆独立进出的门；

4、玄关。梧桐府一重入户，兴城之星二重入户。

当然，要考虑赠送面积的话，大兴发展梧桐府在阳台的加持下，要远超于兴城之星。

日照采光良好

关于梧桐府的日照情况，花姐特意查看了它冬至日的表现，具体如下：

早上 9:00。北区 3# 东边单元 4 层及以下、4# 西边户 4 层及以下和东边户、6# 东单元 4 层及以下，及 7# 中间和东单元 3 层往下，有遮挡。

南区 3# 中间和西单元 3 层以下、4# 东单元全部和西单元 2 层以下、6# 东单元 6 层以下会见不到阳光。

中午12:00。整个小区全部无遮挡。

下午 2:00。南北；两区除了 6# 西边户少部分户型，以及部分楼栋的一二层外，其余无任何遮挡。

下午 16:00。北区 1# 大部分楼体、2# 和 8#3 层及以下、6# 中间及西单元 6 层及以下，会见不到阳光。

南区受影响最大的为 2#，除了最上面的 6、7 层，都会被来自 4# 的阴影遮住。

整体上看，梧桐府的日照表现不错。