新房要卖贵了，剩下未卖完的新房也就成了 " 抢手货 " 了。

" 地王 " 连夜开工

昨天（7 月 14 日），深圳楼市平地炸出一声响雷——位于南山区前海桂湾的 T201-0232 宗地经过 158 轮的激烈竞价，被招商以 21.55 亿竞得，溢价率约 85.23%，成交综合楼面地价 84179.69 元 /㎡。

成交综合楼面价 84180 元 /㎡，这是什么概念？

这宗宅地不仅成为深圳有史以来的单价地王，甚至比深超总、后海总部基地之前拍出的宗地还要贵。

比如位于南山后海深圳湾板块中海油大厦旁的 T107-0107 宗地（后海沄玺花园），成交楼面价为 70388 元 /㎡；位于南山深超总神州数码国际创新中心旁的 T207-0060 宗地（中海深湾玖序），成交楼面价为 60349 元 /㎡。

而深圳绝大部分的新房住宅卖得都还没这宗宅地贵。

相比一路之隔深业集团 + 安居集团联合体 2021 年拿下的前海桂湾 T201-0168 地块，即如今的深业云海湾，拿地楼面价 41255 元 /㎡几乎贵了一半。

深业云海湾 919 套普通商品房 2023 年 6 月入市的备案均价也不过 91294 元 /㎡，单价区间约 8 万 -10.5 万 / 平，718 套可售人才房 2024 年入市备案才均价也只有 5.52 万元 /㎡（简装）。

更重要的是，拿下地块后，招商下午就将挖掘机开进了工地，连夜开工大吉。

这样的深圳速度已经很久没在地产圈看到了。

上一次还是 2020 年 11 月万科拿下位于宝安尖岗山位置的宅地，打破最快开工纪录。

这也让市场对 T201-0232 宗地充满了遐想——将来要卖到多少钱一平才能有利润？

按照成本规律推演，未来新房保守要卖到 12 万 +/ 平。

过去几年，前海的新房销售备案均价还未有达到 12 万 / 平的，都在 9 万 -11 万 / 平的区间，那么，宗地上的新房销售，接下来大概率要卖得更贵。

新房溢价趋势

前海桂湾的这宗用地溢价成交只是信号。

对深圳新房市场来说，未来销售价格的提升已经写在每一宗出让的用地身上。

一方面，深圳整体的住宅用地都比去年以前的地块贵了一些，成交溢价明显。

今年截止 7 月 15 日，深圳共出让了 5 宗住宅用地——

1 月 16 日，龙岗大运 G01045-0200 宗地，中海竞得，成交楼面价 29611 元 /㎡，溢价率约 70.4%；

6 月 19 日，龙华上塘 A817-0619 宗地，联发拿下，成交楼面价 44559 元 /㎡，溢价率约 46.6%；

6 月 27 日，光明中心区 A509-0074 宗地，振业 + 天健 + 建发联合体拿下，成交楼面价 18380 元 /㎡，底价成交。

7 月 7 日，龙华梅林关 A802-0309 宗地，中海竞得，成交楼面价 38795 元 /㎡，溢价率约 40.74%；

7 月 14 日，前海桂湾 T201-0232 宗地，招商竞得，成交楼面价 84179.69 元 /㎡，溢价率约 86.1%。

可以看到，5 宗宅地，4 宗全部溢价成交。

并且对比宗地同地段或片区的历史出让宗地，成交楼面价贵了不少。

中海拍下的龙岗大运 G01045-0200 宗地，成交楼面价 29611 元 /㎡，相比 2022 年 8 月 4 日龙岗大运北片区深业与深铁联合拍下的 G01048-0153 地块（深业泰瑞府）成交楼面地价 22043 元 /㎡，贵了约 0.74 万 / 平；

联发拿下的龙华上塘 A817-0619 宗地成交楼面价 44559 元 /㎡，比 2022 年深业拿下的 A818-0478 宗地（深业颐樾府）成交楼面价 27837 元 /㎡贵了约 1.67 万 / 平。

同时也比中海 2022 年拿下的深圳北站附近的 A806-0400 宗地（中海珑悦理家园）成交楼面价元 /㎡贵了 9782 元 /㎡。

另外，该宗地还比中建壹品 + 湖北文旅 2024 年 2 月拿下的华南物流中心的 A808-0025 宗地（鹏宸云筑）成交楼面单价 23913.75 元 /㎡贵了约 2.06 万 / 平。

所以，2022 年拍下深圳地块的开发商，如今应该心里是乐开了花。

因为抄了底。

毕竟深圳接下来的地块，只要是好一点的地段或者板块，大概很少有便宜的地了。

但对购房群体来说，就不一定了。

既然房企拿地成本增加，未来新房销售价格必然也要跟着提升才能覆盖。

另一方面，住宅用地降容积率是大趋势，已经成交拍出的宗地容积率为 3 以下的宗地越来越多。

今年深圳已经出让的这 5 宗住宅用地，全部都是低容积率要求的地块。

这就不允许这些地块对应的新房未来定价太过便宜。

而今年 5 月新颁发的《住宅项目规范》国标要求，住宅项目容积率不超过 3.1。

容积率不超过 3.1 的概念是什么？

这就意味着用地要么建设成6-11 层多层 + 18-33 层高层组合，要么建设成 20-30 层纯高层社区，再配点商业。

所以，未来一两年陆续出让的用地，新房价格水平也会跟着拍地成本走。

若再叠加如今的建设新规，市场对对第四代住宅的要求，以及降低城市住宅容积率的精神，那么新房就很难再通过卷价格去库存。。

所以，在住宅低密度的时代，深圳的新房也会跟着变贵一些。

当然，变贵的前提是，房企建出了品质更好，更舒适的新房。

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