近年合肥新房市场，配建会所的楼盘越来越多，功能也非常丰富，如恒温泳池、健身房、瑜伽室、会客厅、棋牌室、台球室、酒吧、阅读室等。

现在以中海悦府雲起为代表，还把各类运动场馆搬入会所，如篮球场、羽毛球场和乒乓球馆等。

会所这些配套，无疑是能够大大方便业主，丰富生活的。但交付后，面临的运营问题，是摆在房企、物业和业主面前的首个问题。

说实在的，如今楼市下行，很多项目卖到现房，对会所的运营是有利的。

在楼盘销售阶段，会所作为项目对外核心展示窗口，房企自然要保障其正常运行，交付后也会积极引入品牌运营方来管理会所，以促进销售。

但如果项目早早售罄，会所长期闲置，在开发商不愿意投入资金的情况下，想重新启用，其难度就非常大了，包河区某盘就是典型案例，交付数年会所依然闲置。

而会所由房企补贴资金运营后，现在部分项目遇到一个难题，会有部分业主不希望对外运营，只对业主开放。

这里可能会涉及到楼盘前期销售阶段，房企是否承诺会所不对外开放。

实际上，除个别顶豪外，鲜有房企敢做这个承诺，因为单靠两块多、三块多物业费，成本很难覆盖，尤其是带恒温泳池会所的项目。

班长之前也介绍过，一个带恒温泳池的会所，如果恒温泳池四季常开，一年费用最起码要在八九十万以上。

况且，要是把会所运营费用全部转嫁到物业费上，肯定会出现收缴难，毕竟不是每户业主都会去使用会所，还有不少空置房屋，现在降物业费又是大趋势，这种模式长期看难以实现，房企对已交付楼盘持续资金补贴也不现实。

最好的解决办法是引入第三方对外营业，来维持会所运营。

不过，由此带来的问题是公共空间被外来客流占用，会让业主专属感下降，使用体验受影响，或者为了迎合外部客群，在功能上也有可能做调整。要是管理不当，还可能出现外来人员随意进入小区的情况。

从感性角度，业主反对会所对外运营是正常的，会所毕竟是小区配套，希望独享，是完全可以理解的事情。

但是从理性角度，如果不对外运营，没有了房企资金补贴后，物业入不敷出，会所大概率是闲置。时间一长，设备老化、损坏，想重新启动，更是难上加难。

所以，对于大多数小区，要想能长久享受到会所功能，容许会所对外运营是必要条件。

其实，交给第三方运营，考虑到用户消费习惯、消费客群数量、周边竞品情况，也并非一定能成功。部分现房的会所，省却了启动资金，算是一个好的开始，房企、物业、业主都要尽力维持下去。

对于会所的运营，类似置地、中海等房企的模式是很有借鉴之处的，像置地部分楼盘对业主免费 + 收费并行，比如恒温泳池计划四季常开，小区业主每户可设定 1 位固定成员免费使用游泳池及健身房，其它家庭居住成员需要付费。

中海如雲起，对运营公司采用免租金的方式，降低第三方运营成本，以增加运营成功概率，维持会所正常运转，并对业主免费。

最后，在会所对外开放后，如何平衡外来客户收益与业主权益，也是需要慎重考虑的问题，可以划定业主专属时段、限制外来客流比例等，减少矛盾、实现双赢。

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