前几天，我们不是发了这么一篇文章嘛→

本来想说，看啊，银行也要亏钱过苦日子，结果评论区彻底歪楼，都在问：

我能不能也这样薅银行羊毛？

花小钱买豪宅债权，是不是能捡漏一套房？

这是不是炒房新套路？能照抄作业吗？

啧啧啧，怎么净想靠邪术发财啊？那今天就来盘一盘，这些神级操作，到底能不能行。

先简单回顾这件让银行吐血的事情：

房主 A 欠九江银行广州分行 3000 万，连本带利 + 诉讼 & 保全费，滚到 3226 万；

银行起诉后，法院对 A 在保利天悦一套 199㎡房子进行财产保全；

但银行没等法拍，反而把债权打包卖出，最终神秘买家 B 以 1400 万接盘。

在旁人眼中，这件事似乎变成了 " 一输双赢 "：

一是，买家 B 成为 A 的新债主后，可申请 " 以物抵债 "，若成功过户，相当于用 7 万 /㎡价格，买到市价 10~11 万 /㎡的保利天悦！

价差空间高达五六百万！

二是，房主 A 与银行 3000 多万的债务，神奇 " 清零 "，银行卖掉债权了，不会再追他还钱。

最后只有银行受伤的世界达成了，账面巨亏 1848 万（含利息等成本）……

试问谁看完不惊呼一句：离谱又牛逼？

但是！但是！但是！如果你想有样学样，放弃吧！这不是普通人能碰的局，事情也没这么简单。

买房子债权≠捡漏一套房

先要说清楚，买房子债权不是买房，是赌博！因为你根本没有拥有这套房子。

我们说的买房，是买房子的所有权。

这是对房子 100% 的支配，有房产证，能随便住 / 租 / 卖 / 抵押。

那债权是什么呢？本质上是买一种 " 讨债权 " ——

A 向银行借钱，银行向 A 讨债；现在 B 买下银行对 A 的债权，变成 B 向 A 讨债。

那套保利天悦还在 A 名下，只不过暂时押在 B 那里，这也回复了一个问题：买债权的 B，能不能拍来自住。

答案是不行的，在房子过户，取得所有权之前，B 不能住也不能私自卖。

实际上 B 在赌三种可能：

一是，房主突然还钱，B 花 1400 万买的债权，可能收回 3000 多万，血赚 1600 万；

二是，房主继续躺平，B 申请 " 以物抵债 "，房子拿去法拍，如果拍卖价＞买债权价，比如以 10 万 /㎡市价卖出，B 赚 599 万（未算税费）。

三是，房主继续躺平，B 申请 " 以物抵债 "，房子多次流拍，法院判归 B 所有，那就是用 7 万 /㎡捡漏保利天悦。

然而，现实远比想象残酷，大大的镰刀正在你头上挥舞。

保利天悦实景

第一种情况发生概率无限接近于 0，房主 A 根本不会还钱，或者说他有钱也不会还。

现在保利天悦 199㎡市场价大约 2000 万，A 为什么会去还 3000 多万？

A 真有钱有意愿还银行，也轮不到 B 来收债。

有粉丝说万一 A 东山再起呢？且不说要等多少年，房主 A 拿着从银行套现的钱，能跑都跑了。

再说了，银行都收不回来的钱，凭什么你能收到？

所以第一种可能，卒。

那么，第二种情况呢？你的债权很可能不值钱。

一方面，银行沦落到卖债权的房子，通常不止一个债主。

房主 A 很大概率负债累累，既欠九江银行 3000 万后，又欠其他银行、小贷公司、金融机构不少钱。

虽说银行债权一般优先偿还，但如果房主 A 还向其他银行借钱了呢？

如果有债主比 B 买的债权更优先，就算房子法拍，也轮不到 B 拿钱。

举这种情况多少有点极端，主要想说明：债务存在优先级，不是谁借钱多就优先还给谁。

其次，走正常法院诉讼、拍卖流程周期非常长，不可控因素相当多。

最核心的就是房价。

现在楼市什么行情，大家看在眼里，哪怕是保利天悦这样的 CBD 豪宅，也很难站稳。

而法拍房通常要低于市场价才有人接盘，如果一拍流拍，二拍还要降价 10%~20%。

万一最终拍卖价低于 1400 万，买债权的 B 直接血本无归。

这就是银行宁愿亏 1848 万也要卖债权的原因。

法拍流程长，保不准要 2 年多，房价可能继续跌；银行还要搭上利息、诉讼费、人力成本。

及时止损比赌未来更划算。

说句实话，银行都想甩手不干的事情，你有多大把握能搞定？

至于第三种情况，很有可能也是烫手山芋。

因为房子可能已被签下 20 年长租约，而在法律上有一项重要原则：买卖不破租赁。

一旦法院法院确认租约真实有效，买债权的 B 也只是房子名义上的主人，不能住也不能卖。

所以啊，买房子债权根本不是普通人的游戏。

房产君认识一位操作过不良资产的律师，他直言，能赚钱的债权转让，基本是银行与金融中介的 " 合作业务 "。

说白了都是人情世故，打通关系才能知道哪些银行债权包有油水，哪些是 " 毒资产 "。

普通散户进场，啥也不懂，只能沦为 " 接盘侠 "。

青岛就有一个案例，买家贪便宜，被中介忽悠买了房子的债权，结果无法过户。

只有有背景、有实力的资管公司、律所，有机会接触到优质债权包，并能靠专业团队 + 内部关系缩短法拍周期，从中赚钱。

但律师朋友也直言：折腾 1 年可能就赚几十万，收益风险严重不匹配。

反正记住一句话：法拍的本质，是替债主追债，不是帮买家捡漏！

别羡慕房主，国家正出手整治法外狂徒

再来看房主 A 这边。

有粉丝会觉得他才是妥妥的大赢家，3000 多万银行债务不用还了。

还有人猜想，买债权的 B 会不会也是他安排的人，那这桩买卖真的稳赚不赔啊。

但还是那句话，别被这种 " 薅羊毛的神话 " 忽悠。

先来说说房主 A 的金钱游戏，实际上就是这几天我们不断强调，一定不要碰的那种行为——融房、超贷。

点击回顾：

把房子当做提款机，不断下杠杆，向各种银行与金融机构借钱套现，滚雪球式把债务做大。

这种行为，国家已命令禁止与打击，想空手套白狼？试试就逝世。

所以，大家学房主 A 干嘛，专心工作，赚良心钱，不好吗？

那么，房主 A 欠下的钱，真的不用还了吗？

从银行角度看，是的，从它的债权确认成交那一刻起，它不再是 A 的债主。

针对这一宗 3000 多万的贷款，银行与 A 再无瓜葛。（保不准还有其他金钱往来）

但从 B 的角度看，他花钱从银行手中买债权，他就是 A 的新债主，A 依然欠下 3000 多万。

不管房子最终能否拍出，只要不足以抵扣债务，A 就要继续还钱，直到 3000 多万还完为止。

这是民法典规定的。

前面也说了，债转房不止欠一个人钱，还可能有其他债权人 C、D、E，他们也会追。

所以别傻了，银行卖掉债权后，房主 A 也不是无债一身轻。

至于能不能要到钱，那就各凭本事了。

那有没有可能，欠债房主 A 与买债权的 B 是熟人，或有裙带关系，通过 B 既保住房子，又降低债务？（从 3000 多万变到 1400 万）

这种情况确实存在，而且不少见。

但存在三个前提：

一是，恰好楼市下行周期，银行不想处理这宗债权，选择打包卖掉，给了 B 买债权的机会；

二是，房主 A 手上刚好有 1400 万，能覆盖掉银行的债权；

三是，房子要多次流拍，法院判决以物抵债，抵给 B。

当中要布多少个局，要放多长的线，每一步都不能错。

就拿那招 " 故意签 20 年长约 "，躲避拍卖的情况来说。

买卖固然不破租赁，但法院也不是傻子，一旦查明房主与租客恶意串通，租赁关系在房子抵押或查封后建立，法院可以强制执行，帮债权人 / 买家收回房子。

想靠这招发财之前，先问问：脑子够用吗？玩得起吗？

总之，事出反常必有妖，普通人啊还是脚踏实地，买够得着的好房，从正规渠道借钱，这年头，守住钱袋子才是真本事。

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