立足大湾区商业地产，以感性的思考维度

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社会学家项飚曾在节目《十三邀》里提出「消失的附近」，引发广泛共鸣。

大量年轻人在享受城市化便利的同时，也被割裂成孤岛般的存在——回到独居的房子，下单外卖，刷连续剧，一切触手可达。但无声蔓延的孤独感，却难以消解。

此时，如果住地周边，有一座不错的社区商业体，往往是重建生活平衡的滋养来源 。

深圳南头古城的社区烟火气。

社区商业，作为常见的「最小社会单元」之一，不仅是柴米油盐的供给站，更是情感共鸣的孵化器、文化记忆的存续场。

重建与「附近」的联结，成为获取意义感与归属感的关键。

德国社会学家滕尼斯（1887）最早将「社区」定义为「聚集在一定地域范围的人群，构成的社会生活共同体」。

社区商业，一般是指以居民步行 15 分钟为半径，覆盖基础消费（如生鲜、零售）、生活服务（如医疗、教育）及精神消费（如文化、社交）的复合商业业态。

区别于带有「目的地」性质的商业项目，社区商业强调「在地性」与「高频次」，拥有相对稳定的消费客群与情感认同。

日本东京下北泽的 BONUS TRACK，每到周末，社区居民就会自发出门聚会。

从国际上看，国土资源面积较少的新加坡，一直被认为是社区商业建设的典范。其最早提出的「邻里中心」社区服务概念，实质是集住宅、购物、休闲和娱乐于一体的商业中心和公共开放空间。

譬如淡滨尼天地，就是新加坡社区综合体发展到第三阶段的标杆。

新加坡淡滨尼天地由政府主导建设，占地面积 5.7 公顷，建筑面积 12 万㎡，服务于周边近 30 万常住居民。

淡滨尼天地整体规划，以 35% 公共服务空间、26% 餐饮零售、16% 健康医疗、12% 文化教育、11% 广场花园的复合配比，通过贯穿其中的节庆步行街 ( the Festive Walk ) 串联，形成一站式生活圈。

其配建露天体育场、游泳中心、图书馆等文体设施，并设有幼儿园、学习空间、老年日间照料中心及老年大学等全年龄段业态。还有新加坡首个 24 小时的一站式公共服务中心，实现全天候服务配套。

新加坡淡滨尼天地的一站式生活圈。

亚洲另一个值得参考的国家，是日本。

日本民间的基层群众自治组织「町内会」，类似我国的居委会。每个家庭需要派出一位成员，轮流担任居民组长，负责信息的收集和传达，从中发现社区问题并着手协调解决。

日本很多地方的社区商业，长期承担公共活动空间的功能。譬如代官山的蔦屋书店，就是当地「町内会」进行聚会、议事、投票的公共空间。

而代官山蔦屋书店针对周边老年群体较多，在运营上亦刻意照顾。店内的选书会侧重健康养生主题，有全日本最齐全的医食同源烹饪书籍专区。考虑到老年人习惯早起，特意将营业时间提早至早上 7 点。

老年人空闲时间较多，本身就是「町内会」的主要骨干，间接亦促进了他们更乐意参与社区的公共事务。蔦屋书店母公司 CCC 集团的会员体系显示，该店 85% 顾客来自周边 3 公里，社区会员复购率达到 65%。

上海鸿寿坊实景图。

将目光放回到我国，上海鸿寿坊可说是近年城市更新及社区商业的理想样板。

该项目由瑞安集团操盘，将老上海人最有烟火回忆的大自鸣钟菜场，改造成 8 万㎡的商业项目。除了办公，仅 1.5 万㎡的商业面积内，汇聚了 70 多个以「食」为主题的店铺。

上海鸿寿坊自造食集业态 FOODIE SOCIAL，将精致与市井用心配比，使楼上的办公人群，以及周边的常住居民，都愿意将这里当成没事常来的社交会客厅。

鸿寿坊定期举办邻里生活节，为全年龄段的街坊，提供多种生活方式的便利。以适老关怀为例，商场鼓励入驻租户免费提供热水续杯，凭敬老卡赠送点心等服务。

大湾区内，走在现代商业最前端的香港，已出现过不少精彩的、值得探索的社区商业项目。而其中历史最悠久的，莫过于始建于 80 年代的太古城中心。

这座 40 年不败的社区商业标杆，是亚洲最大的中产家庭型购物中心，跨越半个世纪依然质感在线，发展成周边数十万居民离不开的「社区心脏」和「第三空间」。

香港太古城中心与办公楼之间，有空中步行连廊实现无缝链接，既有视觉上的户外观景体验，但又配备空调覆盖，对于每天西装革履的香港白领人群，相当友好。

太古城中心位于太古城住宅屋苑的核心区域，与邻近的商业办公物业「太古坊」，构成了步行可达的一体化生活圈。

2023 年 9 月，香港遭遇世纪暴雨。当全城交通瘫痪时，太古城居民正通过空中连廊步行送孩子上学，白领在写字楼地库换乘巴士通勤，家庭主妇仍可在雨中如常进入商场消费采购。

外部的极端情况，反而揭开了这座精密运转的综合体内在充分自洽的一面。

焕新后的深圳华侨城 OCT-LOFT南区。

邻近的深圳，华侨城创意园片区经历多年的积累，去年开出了最新的社区型商业项目 LOFT53。

早在 2005 年，OCAT（华侨城当代艺术中心）面向公众开放第一个展览，2007 年，第一届深圳城市建筑双年展在这里举办。华侨城这批 80 年代的旧厂房，就通过文化艺术内容注入，逐渐变成设计师和文艺青年喜爱的办公休闲空间。

位于 F3 栋的 SMOO MARKET 和 E5 栋一侧的 mindpark 创意公园，与 F4 栋西侧的口袋公园共同组成了「53 街区」。

时光荏苒，深圳华侨城历经前两年 OCAT 关停，再到今年LOFT53的开业——这是否意味着，地产的黄金时代助力当代艺术腾飞的周期已经过去，人的需求回归更接近生活的消费日常？

LOFT53 的名字来源于 F3 栋和 E5 栋两个空间。项目整体由创意内容平台 TOPYS 以及山池 / 农畉品牌的主理人联合打造，提倡把文化与自然，带回日常。这不正是有质感的社区商业，最需要的理念么？

虽然仅有 4000㎡的体量，但LOFT53街区从室内到户外充分打开，形成自然、轻松、好逛的亲切氛围。

同样深耕城市商业的广州，社区商业在浓厚的商业基因下生机勃勃。

扎根环市东商圈 14 年的保利时光里，聚焦刚需消费与高频需求，深度链接周边家庭、商务及年轻客群。去年，该项目获得了中国商场价值榜的年度社区商业金奖。

2011 年开业的广州保利中环广场，于 2018 年被重新升级打造为广州保利时光里。

从最早期的主力店吉之岛百货（如今为永旺百货），到近年来围绕「精致烟火气」及「品质生活」，不断焕新的业态组合，引入黑手制面、米仓食堂、小查楼、怂火锅厂等本地人喜爱的热门品牌。

商场利用户外广场打造「时光花园」，将天台空间改造成足球场，为周边居民提供更多公共休憩空间。持续举办季度音乐节、「环保重用日」「好时光大会」等充满人文温度的主题活动，让空间积累丰富的温暖记忆。

广州保利时光里发起的首届「环保重用日」市集，引导社区居民一起探索可持续的健康生活方式。

广州还不乏一些知名的成熟商业片区和接地气的商圈，这种恣意勃发的生命力，却让商业形态更加丰富精彩。

譬如天河南六运小区、东山口、五羊邨、江南西等住宅密集的生活小区，由于优越的交通条件，或是靠近传统商业区的人流优势，越来越多主理人，选择在此开出各类型精品咖啡店、买手店、鸡尾酒吧等，形成可观的商业规模和社群效应。

广州各个街区式商圈内的特色店铺。

但背后带来的困境，是仍在这些片区生活的原住民，与前来打卡消费的时尚年轻人，因为噪音、环境卫生等问题，产生日益升级的矛盾。

因此，这种自发生长的民间业态，政府也有意识地给予引导。例如天河南六运小区率先成立主理人联盟，旨在通过「共建共治共享」的理念，成为商户与居民之间的润滑剂，化解社区矛盾。

商业的本质是「人」，以主理人为核心，建立「政府引导 + 市场运作 + 公众参与」的社区治理模式。

除了政府的支持，各个商业操盘手在探索中也发现，社区商业的核心比起其他商业形态，更着重人与社区、商业与社区的连结。

深圳南头古城自从 2021 年开街以来，作为运营方的万科团队发现主街商业与背街生活割裂，原有居民被汹涌而至的游客，挤占日常生活空间，因此逐渐选择搬走。为了保留南头古城独特的社区属性和公共空间价值，万科团队决定用弱商业，重情感的手法重建这片社区。于 2022 年联合第三方伙伴「未来奇遇 FATURE」，开启社区营造计划。

2023 年底，在多方角色的共建与推动下，「好奇庙社区营造中心」成立了，并于 2024 年正式揭牌。它立足南头古城及南头城社区，通过参与式的方法培育社区社会资本，推动社区多元关系的营造。

南头古城是历史街区与商业社区的深度融合实验。在保留旧建筑的同时，也大量引入新设计语言，除了各类型潮流店铺外，还嵌入万科泊寓体系，接纳年轻居住人群，让这里的社区共建，有了更多新生力量。

譬如古城因道路狭窄，人货争道一直是个老大难问题。2023 年，社区营造伙伴发起「好运来」搬运队，菜鸟驿站的华都大哥主动请缨担任队长。队伍由十多位本地师傅组成，在华都大哥带领下，解决了「最后一公里」的货运难题。其后更发展出安装维修、二手回收等业务，为周边邻居带来不少便利。

深圳南头古城社区营造伙伴为服务队设计的专业海报。

此外，还有持续发生的《古城礼物》妈妈创生行动、《家在古城》书写共创计划、好奇庙社区节等活动，以及发起「奇庙共益商店」，引导公众参与，反哺社区商业。

万科团队带着南头古城的经验，操盘又一个城市更新项目——东莞记忆，从开街伊始，就邀请来自佛山的「同济再拾」团队，将社区营造的内容植入其中。

东莞记忆是由当地政府牵头的历史城区活化项目，商业体量 5.5 万㎡，将东莞莞城的骑楼街，按社区商业模式进行有机更新。

2024 年 12 月，东莞记忆项目内举办了一场名为「另一种想象」的展览，记录了团队一年多来在东莞进行社区营造的实践。

展览邀请 20 位青年行动者围绕心目中的「东莞」，创作了 4 组装置，向大家讲述他们是如何回应在地记忆。本土的涂鸦艺术家及音乐厂牌主理人，通过采集本地灵感创作的艺术作品，也在现场展出。

最特别的是，将莞城的老字号，包括药材铺、照相馆、钟表店等本土老店记忆，移植到新项目，唤起令人怀缅的旧日时光。

东莞记忆「另一种想象」展览现场，以及由「同济再拾」团队创作的手绘老店地图。

而广州亦有一个坚守多年的 807 创新空间，是一个以公益前提的非典型社区商业案例。

807 创新空间由一群公益人创立，最早可以追溯到 2006 年在中大西门科技园 A 栋 807 室成立的公益人图书馆，于 2016 年正式以「咖啡馆 + 图书馆」的形式入驻怡乐社区。

于寻常巷陌中，广州 807 空间仅以一方小院，影响力辐射整个怡乐社区乃至海珠区。

该项目之后不断介入当地的社区建设，先后整合千禾基金会、广州公益慈善书院，发起「小禾的家」，长期开展社区导赏、艺术进社区、老友记学堂、家门口儿童夏令营、亲子国学班等活动。

在看似吃喝玩乐的日常中，这群有心人把 807 空间打造成 3-80 岁都可以收获快乐的社区枢纽。这里虽然离商业的距离稍远，但却用社会共益的手法，在繁华都市挖出了一口源源不断的人文清泉。

由广州 807 空间承办的第二届「怡然同乐」社区生活节，是充满温情的社区共建理想样本。

社区商业的繁荣不仅是消费升级的缩影，更是城市治理精细化、社会关系重构的体现。

一座城市，除了衣食住行的功能性满足以外，越来越需要有地方承载集体情感与个人表达。

正如法国哲学家吉尔 · 德勒兹所描述的「fold」（褶皱）概念，对空间的记忆，往往在不起眼的小角落产生。正是这些细小「褶皱」，让我们有机会告别城市的宏大叙事和扁平发展，有机会找回属于个体的微小幸福瞬间。

在大湾区「一小时生活圈」的趋势下，如何通过商业创新重建社区温度，丰富「最后 500 米」的人文关系，将成为未来城市幸福感的关键来源。

参考资料及图片来源：

· 广州城市规划设计，《新加坡社区综合体的开发建设经验学习》

· 天河发布，《天河六运小区，有了「主理人联盟」》

· 海珠区慈善会，《第二届「怡然同乐」怡乐社区生活节圆满举办》

· LOFT 53，《让文化与自然，成为新日常》

· 保利商旅，《广州保利时光里：每一步，都在靠近更可持续的美好日常》

· 好奇庙社区营造中心，《我们从这里继续出发｜好奇庙社区营造中心正式成立！》

· 未来奇遇 FATURE，《南头古城的生活式社区营造，我们这样开始》

· 南头古城，《好运来 2024 成果分享：零工经济下的社区服务共享模式》

· 同济再拾，《存放另一种想象！东莞记忆社区营造成果展》

· 807 创新空间，《在吃喝玩乐中探索可持续的社区生活》

· 东北亚学刊，《日本社区治理机制及对我国的借鉴作用》

· 地产与商业观，《上海鸿寿坊，「精致烟火气」社区商业的底层逻辑》

· 商业地产志，《「太古之道」：从一座历史档案中心说起》

· 项飙，《人重新站在大地上：「附近」的保守和热情》

· 滕尼斯，《社区与社会》

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Hao / 撰文

Nicky / 编辑

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