上半年楼市正在筑底。

文 / 每日财报   仲宇                                                  

经过三年的深度调整后，宏观政策不断加码逆周期调节，引导房地产行业 " 止跌回稳 "。

7 月 15 日，国家统计局发布的最新数据显示，今年上半年，全国新建商品房销售面积同比下降 3.5%，商品房销售金额下降 5.5%，一二三线城市新建商品住宅销售价格仍然有所波动，但是相比 2024 年同期的大幅回撤，总体上朝着止跌回稳的方向迈进。

" 好房子 " 在 2025 年政府报告中首次被提出，且伴随着《住宅项目规范》的正式施行，房地产行业迎来了由 " 量 " 向 " 质 " 发展的转型里程碑。

正所谓，大浪淘沙始见金。

在 6 月 18 日举行的 2024 年年度股东大会现场，龙湖集团董事会主席宣告道，2025 年将是龙湖在债务方面穿越周期的最后一年。并且，基于愈加稳固的财务基本盘，管理层用基本盘、增长盘、创新盘向外界阐述了龙湖未来的发展路径，描述了龙湖未来的画像。

在多数同行仍深陷亏损、频传债务违约的行业背景下，龙湖却已着眼未来，底气来源于前瞻性的战略布局。2024 年，龙湖集团首次对外讲述自身的发展新模式——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构，实现债务与收入利润的双转换。今年上半年，龙湖集团实现总合同销售金额 350.1 亿元，合同销售面积 261.4 万平方米。同期，龙湖集团实现经营性收入 141.5 亿元（含税），持续增长的同时再创半年历史新高。

通过龙湖的路径观察整个行业，经过大浪淘沙后的房企的确正在跨越旧时代，走向新纪元，钟摆悄然回归。

安全重于发展，债务且降且优化

近两年，房地产行业信用风险频发，但龙湖集团凭借始终保持克制、审慎并高度自律的态度，将债务安全放在首位，成为全行业 " 化债 " 的优等生。

自 2023 年起，龙湖从 " 循环债务 " 的思维中走出来，通过正向的经营性现金流去主动压降负债，以保持集团整体发展的 " 安全度 "。

根据财报数据，截至 2024 年，龙湖已经连续两年实现集团经营性现金流为正，累计压降有息负债超过 300 亿元：有息负债已经降至 1763 亿元，净资产负债率同比下降 4.2 个百分点至 51.7%，资产负债率（剔除预收款后）同比下降 3.2 个百分点至 57.2%，较三年前累计压缩了 10.2%，多项核心财务指标持续优化。

规模压降的同时，龙湖的债务结构也在持续优化调整。截至 2024 末，龙湖 83% 的融资来自于银行的间接融资，且得益于借贷年期更长、成本更低的经营性物业贷，成本创下了近五年新低的 4%，将平均账期拉长至 10.27 年。

2025 年以来，龙湖集团继续保持审慎的财务纪律与有序的偿债铺排，遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律。上半年，龙湖集团如期累计兑付了 70 亿元的境内公开债券，7 月 3 日兑付逾 17 亿元公司债，7 月 15 日又兑付 5 亿的公司债，并为下半年及后续到期的债券提前做好偿债准备。

管理层在股东大会上透露，今年预计新增经营性物业贷 100 亿元以上，该类贷款账期通常在 10 年至 15 年，龙湖集团可以通过持续的租金收入进行偿还，进一步夯实了龙湖的财务基本盘。

也因此，管理层将 2025 年定调为穿越债务周期的最后一年。

多航道协同并进，

增长盘诠释新思路

在国内经济处于新旧动能转换的关键时期，房地产行业、房企们亦需要跟上步伐，以适应新时代发展内涵的要求。实际上，龙湖在业务结构上早已进行第二曲线的布局，除了开发业务之外，集团通过运营和服务两大板块构建起由商业投资、资产管理、物业管理和智慧营造四大航道集成的经营性业务，在协同并进之下不仅撑起了集团整体的利润盘面，更是未来公司增长的重要来源。

根据财报数据，龙湖 2024 年经营性收入为 267.1 亿元，同比增长 7.4%，对集团整体收入贡献占比为 21%，覆盖股息及利息倍数同比大幅提升至 2.39 倍；到今年上半年，在低迷的大环境中龙湖的运营及服务业务仍保持韧性，实现经营性收入 141.5 亿元（含税），其中运营收入 70.1 亿元（含税金额 75.0 亿元），服务收入 62.6 亿元（含税金额 66.5 亿元）。

具体来看：

（1）运营板块由商业投资和资产管理两大航道构成。

龙湖的商业投资航道收入规模稳居国内头部阵营，截至 2025 年上半年末，龙湖商业已开业 90 座，整体开业率高达 97%，在日趋复杂的消费环境中，集团以 " 一店一策 " 差异化经营战略适应时代背景下的实体商业之变，运营数据保持在行业高位水平；根据管理层规划，至 2025 年底，累计开业项目将达到 100 个。

资产管理方面，龙湖在 2024 年将长租公寓航道正式升级为 " 龙智资管 " 品牌，定位为 " 全周期全业态资产管理运营商 "，旗下拥有冠寓、霞菲公馆、欢肆、蓝海引擎、佑佑宝贝、椿山万树 6 个运营品牌，涵盖了长租公寓、服务式公寓、活力街区、产业办公、医养等多种业态。其中，龙湖冠寓最为成熟，截至 2025 年上半年末，已布局全国一二线核心城市，累计开业超 300 家门店，开业房间数量约 12.7 万间，开业、获客规模稳居行业第二，开业 3 个月以上的运营期出租率为 96.6%，利润在行业居首。

（2）服务板块由物业管理和智慧营造两大航道构成。

龙湖在物业管理方面秉承 " 善待你的一生 " 的企业价值主张，其 " 满意 + 惊喜 " 的服务早已深入人心，目前在管面积达到 4.1 亿平方米，涵盖住宅、商业、写字楼等 13 类业态，项目超 2200 个，连续 16 年客户满意度超 90%，构建起了深且宽的品牌护城河。

智慧营造航道，得益于集成了龙湖三十余年全业态建造、运营经验及行业领先的数字科技能力，龙湖持续聚焦大客户战略，提供高品质、全业态、数字化的 " 一站式解决方案 "，与蚂蚁集团、小米集团、清华大学等大厂及高校等行业机构建立了良好的合作关系；2024 年，该航道营收增速超 50%，增速及利润率也已跻身行业头部阵营。

总体而言，凭借在 " 开发 + 投资 + 运营 " 中积累的数十年的经验，龙湖在行业摸索转型之际，以协同并进的的发展思路带来新的增长动力，为行业走向 " 轻资产运营 " 提供了样本。

构建创新盘，打造新引擎

根据龙湖集团的时间表，2025 年，龙湖集团 " 两个转换 " 中债务转换已经接近尾声，而经营性业务四大航道也已逐步实现出强大的竞争优势。基于债务结构的优化和各项业务持续正向的经营性现金流，龙湖集团着眼于未来，正在积极构建创新盘。

根据管理层规划，以 " 一个龙湖、直达用户 " 的生态价值及 AI 智能化赋能打造的 " 智创空间、智享服务 " 战略，有望成为龙湖集团未来发展的新增长引擎。

其中，" 一个龙湖、直达用户 " 的生态价值，是针对龙湖庞大的会员体系。在今年下半年，龙湖集团将会把所有航道的会员权益，聚合在 " 龙湖 "APP 上；未来，以用户价值为核心，龙湖的各项权益、福利和产品服务将通过线上的方式，直达龙湖 2000 万会员用户。

AI 智能化赋能，则是龙湖基于未来的部署。在过往超百亿的投入之下，龙湖的数字化能力取得了丰富成果，亦始终处于行业前沿。目前，龙湖的各个航道均构建了数字化底座，并将数字化技术武装到业务的各个环节。在此基础之上，AI 智能化赋能是龙湖结合当前 AI 风口，在数字化基础上进一步的智能化探索，以取得更高的经营效率。基于此，在 " 空间即服务 " 之上，龙湖于 2025 年正式提出了 " 智创空间、智享服务 " 的新战略，以引领穿越债务周期的龙湖驶向更远的彼岸。

周期之轮滚滚而过，唯有着眼长远、提前布局、稳中求进、积极创新，才能穿越周期的迷雾。龙湖集团在行业剧变之际反映迅速，用新航道产生的内生动力取代旧业务的杠杆，整合旗下资源不断创新，用新质生产力敲开了新时代的大门。