这几天，中央城市工作会议悄然举行。

这是自 1962 年以来，第五次全国性的城市工作会议。上一次是 2015 年，那年拉开了大规模棚改的序幕，造就了后来几年的楼市繁荣。再往前一次，是 1978 年，改革开放刚开始。

会议名称不张扬，新闻通稿也克制得近乎寡言，但政策层面的一句话，足以让许多城市管理者警醒：城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质。

注意，用了 " 转向 " 一词。

它意味着，那个靠摊大饼、拼地皮、玩债务循环的时代，走到头了。

2024 年全国地方债余额已超 40 万亿元，部分城市土地出让收入同比下降 30% 以上。摊子铺得越大，财政压力越重，城市必须从 " 增量扩张 " 转向 " 存量提质 "。

2024 年，中国城镇化率达 67%，接近发达国家水平（美国 80%、日本 90%）。这意味着，城镇化红利期已过，城市不再只追求人口增长，而是要留住人、提升吸引力。空置的楼盘、亏空的财政、流失的年轻人，成为许多城市的新难题。

所以这次会议的重点，不是再造高增长，而是处理增长之后的麻烦。

比如，一个城市已经扩得足够大，该修的路修了，该圈的地圈了，问题是这些地方还活着吗？还能活着吗？产业有没有跟上，年轻人是不是留下了，负债是不是压垮了市财政？很多城市表面看光鲜，背地里财政早就吃紧，地卖不动、房卖不掉、地铁亏成窟窿。

于是，" 城市更新 " 是本次会议的关键词，但不同于 2015 年棚改的 " 大拆大建 "。如今，城市更新强调 " 实用 "：城中村能改则改，危旧房能修则修。例如，上海通过保留历史建筑、改造老旧小区提升居住质量；深圳将旧厂房转为文创园区。核心是盘活存量，避免盲目扩张。

这个新共识，其实透露出两个重要信号。

首先，城市分化加剧。大城市需提升承载力，吸引人口和产业。例如，北上广深及强省会城市将获更多政策支持，放宽人口限制、优化资源配置。而人口流失的收缩型县城需正视现实，国家明确提出 " 稳妥调减收缩型城市市辖区 "，如东北部分县市已试点合并行政区划，缩减基建规模，聚焦基本公共服务。

其次，城市竞争从 " 单城作战 " 转向 " 组团出击 "。会议强调城市群、都市圈，意在推动区域协同发展。长三角的上海、南京、苏州、杭州通过高铁互联、产业互补形成生态圈；粤港澳大湾区整合港口、科技资源；京津冀则优化交通与环保协作。相比之下，单一 " 强省会 " 模式效率较低，可能在竞争中落伍。

财政压力是转型的硬约束。过去，城市靠卖地、举债支撑开发，但 2024 年全国土地出让收入同比下降近 20%，部分三四线城市地块频频流拍。财政吃紧导致公交线路缩减、教师工资延发，开发区转型困难。未来，城市需依靠科技、产业和资本驱动，例如杭州的数字经济、深圳的半导体产业，而非传统的 " 卖地 - 借债 - 造房 " 模式。

现在再去讲什么大开发、大建设，已经没人信了。

未来，城市如果还想活得好，必须靠科技、产业、资本，而不是靠拍地、借债、造房这 " 三板斧 "。

换句话说，这轮城市转型，比拼的是谁更有脑子。

对普通人而言，城镇化红利不再普惠。过去，进城意味着机会，买房意味着财富增长。但如今，大城市继续吸纳人才，小城市则面临资源流失。房价虽不再跌跌不休，但成交低迷；公交线路减少，优质学校、医院集中在都市圈。进入大城市也更难，户籍、房租、就业竞争形成隐形门槛。

未来，选择城市至关重要。年轻人应优先考虑都市圈核心城市（如长三角、珠三角），关注产业和公共服务质量；留在小城市的家庭需评估教育、医疗资源，避免资源收缩带来的不便。

城市竞争也进入内卷时代。有的城市拼 AI、半导体，吸引高端人才；有的城市还在发红头文件促生育、推楼市。选择哪座城市、哪个都市圈，可能决定你的工作、教育和养老质量。认清这些变化，理性规划未来，才能在城镇化分化的浪潮中找到属于自己的位置。

这些都是在悄无声息发生的结构性转变，如果你不看清这些变化，还在幻想回小城养生，或进大城市捞金，可能都会高估了时代对个体的善意。

如果你读完这篇文章，还意犹未尽，如果你也在关心这个时代的真实变化——城市的命运、普通人的出路、政策的逻辑、人心的流向，那么欢迎加入我的知识星球「码头青年」。

这里有扎实的信息、犀利的分析，以及一个愿意交流的写作者。

我会在星球里持续更新深度思考、热点拆解、政策解读，也会回应你的提问与观点碰撞。

码头青年

本文来源公众号：码头青年；ID：matouyoung ，欢迎大家关注。