文 / 北京进深 林振兴 徐迪

看到招商朝棠揽阅未开先火，花语璟云项目总方兵心里，或许一喜一忧。

喜的是，通州楼市这把 " 火 " 还在烧。

忧的是，花语璟云能否大卖。毕竟两个项目相距 10 公里。

最近，方兵似乎刻意放慢了花语璟云的推盘节奏，或是想给出货留出一个缓冲期。

比它早拿地 20 天的八里桥朝棠揽阅，还有两天就要开盘，且认筹非常火爆，据说 69㎡小三居的神户型已被抢光。

前有狼，后有虎。中建玖合操盘的运河沿岸河景盘，也在快马加鞭赶来。

小道消息称，后排 4 个地块以中小户型为主，最小在 90㎡以上，刚改为主，108㎡三居和 120㎡四居，单价在 5.5 万 -5.8 万元 /㎡区间。

从天津调来的方兵，在北京市场却是一个 " 新兵 "，他真的能带领花语璟云在通州突围成功吗？

花语璟云吃了一个 " 大亏 "，这地块的楼面价被抬得太高了。

土拍现场经历了 215 轮叫价，中铁建地产以 7.755 亿元 21.94% 的溢价率，拿下这宗 2 万㎡出头的地块，楼面价 3.58 万元 /㎡。

旁边的招商云璟揽阅楼面价是 2.86 万 /㎡，金隅花溪云锦 2.5 万 /㎡。

目前，两个项目的成交均价分别是：5.84 万 /㎡、5.48 万 /㎡。

如果追求差不多的利润水平，花语璟云至少需要卖到 6.5 万元 /㎡。

做同样的产品，显然无法实现这个程度的差价。

最终，中铁建地产决定拿出它的杀手锏，高端产品系——花语，并从天津派来 " 火枪手 " ——方兵。

但市场对这个位置的高端项目接受能力，目前看十分有限。除上述两个今年新入市的楼盘，周边还有不少在售项目，近两年的成交均价都没有突破 6 万 /㎡。

为了跟隔壁招商云璟揽阅的产品定位做出差异化，花语璟云放弃了 90 平以下纯刚需户型，集中精力做好 94-126㎡面积段。

但许久未在北京 " 打仗 " 的方兵，并未在花语璟云产品上做太大的创新，小户型直接照抄了云璟揽阅，甚至连隔壁案名都借鉴来了两个字。

在户型上，花语璟云94㎡三居与云璟揽阅 89㎡三居直接 " 撞车 "，都是两面宽，主卫是暗卫，客厅窗户是 270 度转角视野。

因为是窄长条户型，也导致了设计空间利用率低、南北不通透采光和空气流通受影响。

此外，花语璟云94㎡户型的北向次卧，有西晒的烦恼，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

在黑科技上，花语璟云 94㎡阳台面积大，云璟揽阅 89㎡飘窗面积大，整体赠送面积差不多。

花语璟云106㎡中间户 /110㎡边户，是小区主力户型，它终于是南向三面宽。但入户门正对北向次卧，缺少私密性。

更奇葩的是，100 多平的客厅面宽仅 3.6 米，甚至比 94㎡客厅面宽（3.8 米）还小。

小区最大户型 124㎡中间户 /126㎡边户四居，全部集中在 2# 楼，共 56 套。这栋楼是小区唯一的小高层楼栋，首层架空。

顶配是经典四叶草格局，中规中矩，公卫放到主卧与北次卧之间，干湿分离，但这个设计也出现了入户门正对厕所门的问题。" 开门见厕，秽气迎头 "，风水上也是大忌。

它有一个小缺憾，厨房是窄长条，一个人操作还凑合，两人就显得拥挤。

一般而言，小高层产品得房率低于洋房产品，所以 126㎡户型虽然赠送面积多了，但实际得房率仅有 84% 左右，比两个小面积户型都要低。

花语璟云项目开发主体为北京弘邑置业，注册资本 2000 万元，由中国铁建房地产旗下中铁房地产集团北方有限公司 100% 持股，法人兼经理为方兵。

此次拿地，一定程度上透露出了中铁建地产重归北京的信号。

2024 年，中国铁建房地产集团有限公司（简称 " 中铁建地产 "）营收 466.46 亿元，同比下降 26.3%；净利润 12.42 亿元，同比下降 7.7%。

中国铁建房地产业务 2024 年销售金额 951.45 亿元，在全国房企中排名第 13 位。 

近三年来，中铁建地产 " 缺席 " 了北京土拍。

它上一次在北京拿地还是 2022 年 5 月，中铁建地产联合大悦城以 23 亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发宸悦国际，当年 9 月底开盘，2023 年售罄。

截至 2024 年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。 

此次花不到 8 个亿补仓北京，恰是中铁建地产一次风险可控的选择。

花语璟云项目总方兵，目前还是天津万和置业、唐山启创房地产、天津万安建创置业董事长，以及天津弘创置业经理。

现在，方兵的重心全扑在通州项目，天津 " 后院 " 却着火了。

6 月，天津弘创置业被法院列为被执行人，被执行总金额23.3 万元。它是中铁建天津西派国印的项目公司。

天津弘创置业曾被渠道分销公司告上法庭，索要佣金 89317.4 元。

更早之前的 2020 年，董某购买天津弘创置业开发的天津市河北区方秀道与华新大街交口国印欣苑 XXX 及底商商品房一套。

商品房交付后，他发现自家水管存在漏水情况无法正常使用。天津弘创置业维修过程中，因操作失误，不慎将水管旁的地暖管砸坏，导致地暖无法使用。

经过多次协商，双方未能达成一致意见。购房者将天津弘创置业告上法庭。最终，法院判决开发商赔偿董某地暖管维修费用 1000 元。