都说海珠旧改顶流是新中轴，但房产君想说，海珠旧改还有高手！

说的就是康鹭旧改，自从拆补方案敲定后，改造进度一路狂飙。

视频来源抖音

根据村民爆料，康鹭目前正在大面积拆卸 F42，也就是融资区地块，照这样的进度，说不定很快，康鹭旧改的融资项目就会跟大家见面了。

对了，为了方便大家交流康鹭旧改的情报，房产君特意建了康鹭旧改交流群，大家可以扫码进群找组织。

猛拆融资区，康鹭旧改不佛了

其实从去年开始，康鹭旧改就一直开展着建设工作，只不过进度相对不太稳定，导致外界担忧项目会出现延期的情况。

但自从拆补方案批复以来，康鹭旧改的节奏肉眼可见的加速了。

7 个大型市场同时拆卸自不用说，F37、F57 两个复建地块也在土建施工中，看起来相当有盼头。

此前一直没有什么动作的 F42，最近也是动作频频，可以看到今年 4 月，F42 地块还只是出于围蔽状态，并没有什么拆迁的痕迹。

但进入 7 月，情况完全不同了，今天早上房产君到现场看过，此前，号称学校不拆，康鹭不拆的康乐小学已经正式开拆，教学楼大面积推平。

康乐小学对面的临街商铺，同样被大量拆除，其他尚未拆除的建筑，也搭起来排栅，很快就会进入开拆阶段，届时 F42 大片区域都将会夷为平地，更利于开发商建设。

前面说过，F42 地块跟 F37、F57 地块不同的是，它是康鹭旧改的首期融资区。

F42 的加速，某程度对康鹭旧改来说是好事，毕竟康鹭地段这么好，商品房建起来，不说当地老板，全市都有不少人想买，合生能快速回笼资金的话，还能反哺康鹭旧改。

当然前提是，F42 地块的住宅能顺利签约并移交房屋 ...

全球最密集？村民年入百万？康鹭太魔幻

在康鹭片区闲逛时，房产君在某栋大楼的天台发现了一份非常有趣的资料 ...（不是，你们做旧改都喜欢在天台放资料的是吧？上一个是石牌）

康鹭为什么难改造，官方给出的答案是：

康鹭片区租金约 80-100 元 / 平，纯租金都有 40-70 万的收入，加上最高 69 万 / 年，平均 21.3 万 / 年的分红，一年躺着就能收入百万，其实改造意愿对很多村民来说，并不迫切。

所以，是什么理由让村民们放弃眼前利益，纷纷支持旧改的推进呢？

居住环境、公共配套、产业链升级这些自不必说，更重要的是，改造后，预计村集体物业固定资产将由 70 亿元增加到约 288 亿元。

不说分红涨 4 倍了，哪怕涨 2 倍，最高 130 万 / 年，最低也有 42 万 / 年的分红，已经是 99% 打工人顶点般的存在了。

如果这样的预期真能落地，康鹭村民们没有理由不支持改造工作的推进。

康鹭片区是海珠旧改的重点项目之一，为了保障改造的成功，康鹭也跟海珠新中轴一样，祭出网格工作法，把康鹭分为 13 个网格！

13 个经济社由 13 个网格一一对应，从内部开始竞争，推进旧改工作。

康鹭旧改，非村民是关键

有了这么周长的计划和蓝图，相信康鹭旧改是有必胜的决心。

只不过在上述的难点以外，康鹭还有一个最大的难点要跨过，那就是非村民！

根据看板给出资料，康鹭的人口密度，居然是香港的 1.7 倍！甚至比全球最密集的城市还要高，这岂不是全世界人口密度最高的地方了？

房产君在雨后的小巷走了一走，整个人都不好了，这么狭窄的空间，这潮湿难闻的异味，都很难让人有安心居住的欲望。

至于人口组成，更是离谱，康鹭片区 99.3% 常住人口是外地人，非村民自建房的面积甚至比村民还要高！

这样的人口结构，注定康鹭旧改要在非村民身上花更多的精力和时间，根据康鹭旧改批复的拆补方案，非村民安置面积提升至最高 280 平 + 公寓，弃产补偿也大幅加码至 2.5 万 / 平。

这样的标准，放在全市范围都是遥遥领先的，但对于康鹭的非村民来说，这样的方案，依然有值得商榷的地方。

1、回迁房安置，不确定性太高

对于有产权的非村民来说，拿回迁房自然是最优选择，但回迁房并不是现房，至少 3 年的回迁时间，这中间太多未知的风险了。

康鹭 F37 复建区进度

万一中间出现什么问题，很可能这些非村民就失去了广州唯一的稳定住所，这样的不确定性让非村民们，产生了不少的焦虑。

2、弃产 2.5 万 / 平，房价差异太大

当然了，怕回迁房没保障，可以选择弃产补偿，拿现金走人。

但这样问题就来了，虽说康鹭非村民享受村民同等的 2.5 万 / 平的弃产标准，但对于周边的房价来说，还是太勉强了。

就拿附近的二手小区逸景翠园来说，目前房价已经从高位的 5 万 +/ 平回落到 3.6 万 / 平左右，近 25% 的跌幅已经拉出很大的价差了。

但非村民们拿着 2.5 万 / 平的补偿，肯定是住不上的了，想要买房只能去置换更老且更远的老破小，改造后生活质量还可能会下降。

康鹭旧改想要快速推进，实现资金回笼，毫无疑问，非村民的这道难关是必须要闯过去的。

那么，大家觉得康鹭旧改能顺利完成吗？现在的补偿标准合理不？

另外，想了解各村具体补偿方案文件的，可以加房产君哦。