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2025 上半年，代建企业竞争格局持续调整。新签约规划建筑面积 TOP5 企业占比 46.5%，较 2024 年同期下降 8.7 个百分点，头部企业新签约规模集中度出现下降，中尾部企业加速项目拓展，后入局代建企业规模快速增长。入局代建五年以下的典型企业新签约规划建筑面积增速为 36.5%，项目拓展力度强劲，经营层面呈现以下特征为：其一，商业代建占比高达 77.4%，高出入局代建五年以上的典型代建企业 13.9 个百分点。其二，避开长三角区域拓展项目，加大在成渝和中西部区域拓展力度，占比分别为 17.1% 和 39.7%。

2025 上半年，典型代建企业业务布局不断向三四线城市下沉，占比较 2024 年同期提升 2.8 个百分点。同时，更加聚焦主要城市群拓展业务，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比 82.0%，较 2024 上半年提升 12.8 个百分点。其中，成渝城市群增长最快，较 2024 年同期增长 6.0 个百分点。代建管理费率在 1%-2% 之间的项目占比超过五成，代建管理费率持续压缩。

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竞争格局

头部代建企业新签约规模化建筑面积占比有所下降，竞争格局持续调整。根据《》显示，新签约规划建筑面积 TOP5 企业占比 46.5%，较 2024 年同期下降 8.7 个百分点；TOP10 和 TOP20 企业占比分别为 70.7% 和 94.7%，较 2024 年同期分别下降 5.6 和 1.8 个百分点。随着越来越多的企业入局代建，头部企业新签约规模集中度出现下降，中尾部企业加速项目拓展，代建竞争格局持续调整。

图：2024-2025上半年 TOP5、TOP10 和 TOP20 企业新签约规划建筑面积占比

企业研究：https://u.fang.com/ytcrnn/

后入局代建企业规模快速增长。通过对 20 家典型代建企业（2024 上半年和 2025 上半年均在代建企业新签规模排行榜的企业）统计，2025 上半年，代建新增规划建筑面积同比增长 17.6%。总的来看，后入局代建的企业规模普遍较快。通过对入局代建五年以下的典型企业分析，2025 上半年，代建新签约规划建筑面积增速为 36.5%，项目拓展力度强劲。与入局代建五年以上的典型代建企业相比，这些企业主要呈现以下特征：

其一，发力商业代建。2025 上半年，入局代建五年以下典型企业新签约规划建筑面积中，商业代建占比高达 77.4%，与入局代建五年以上的典型代建企业相比，占比高出 13.9 个百分点；政府代建和资本代建占比分别为 20.9% 和 1.7%。一方面，商业代建的盈利性更高，后入局代建的企业在房地产市场调整期入局代建，更加追求的利润增长，同时，2021 年后，城投托底拿地趋势明显，后入局代建的企业通过加快与城投合作，实现新签约规模的快速增长。另一方面，政府代建通常考验企业与地方政府的关系，后入局代建企业由于入局较晚，合作关系并未全面建立，因而规模占比较低。

图：2025上半年入局代建五年以上和五年以下典型企业新签约规划建筑面积代建模式占比

其二，避开长三角区域拓展项目。近年来，由于长三角区域市场波动较小，成为代建主战场，入局代建五年以上企业由于布局较早，优势明显，2025 上半年新签约规划建筑面积占比达 43.9%，重仓长三角区域。入局代建五年以下企业主动避开长三角区域拓展项目，加大在成渝和中西部区域拓展力度，占比分别为 17.1% 和 39.7%。其中，河南、湖北、湖北、广西为这些企业主要拓展区域。

图：2025上半年入局代建五年以上和五年以下典型企业新签约规划建筑面积城市群占比

代建模式

商业代建占比超 7 成，资本代建占比下降。根据对典型代建企业代建模式统计，2025 上半年，代建企业新签约规划建筑面积中，政府代建、商业代建和资本代建的占比分别为 24.2%、70.9% 和 4.9%。其中，政府代建和商业代建占比较 2024 年同期分别提升 0.9 和 1.5 个百分点，均有所增长。以 AMC、地方政府牵头、房地产企业代建的 " 项目纾困 " 类代建有所下降，一方面，这类代建周期较长，较为考验代建企业能力，另一方面，" 保交付 " 作为阶段性工作，任务已基本完成，因此项目数量有所减少。

图：2024-2025上半年典型代建企业新签约规划建筑面积各代建模式占比

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

业务布局

业务布局不断向三四线城市下沉。根据对典型代建企业业务布局统计，从城市等级来看，2025 上半年，代建企业新签约规划建筑面积中，一线城市、二线城市和三四线城市占比分别为 6.2%、50.3% 和 43.5%。由于一二线城市代建竞争激烈，代建企业业务布局持续向三四线下沉，占比较 2024 年同期提升 2.8 个百分点。部分企业也开始在深圳、广州等一线城市谋求代建机遇，新签约规划建筑面积占比较 2024 年同期增长 0.6 个百分点。

图：2024-2025上半年典型代建企业新签约规划建筑面积城市等级占比

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

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更加聚焦主要城市群拓展业务。从城市群来看，2025 上半年，典型代建企业新签约规划建筑面积中，长三角、京津冀、粤港澳、成渝和中西部占比 82.0%，较 2024 上半年提升 12.8 个百分点，代建企业更加聚焦主要城市群拓展项目。其中，成渝增长最快，2025 上半年占比为 10.4%，较 2024 年同期增长 6.0 个百分点。粤港澳城市群减少最多，2025 上半年占比为 7.6%，较 2024 年同期减少 4.0 个百分点。其余各区域占比均有不同程度增长。

图：2024-2025上半年典型代建企业新签约规划建筑面积城市群占比

数据来源：中指数据 CREIS（点击查看）

代建项目业态

商品住宅占比超7 成。从代建项目业态来看，2025 上半年典型代建企业新签约规划建筑面积中，商品住宅和保障性住房占比 83.7%，其中，商品住宅占比高达 72.6%，占比最高，保障性住房占比 11.1%。

图：2025上半年典型代建企业新签约规划建筑面积项目业态占比

代建费率

代建管理费率在1%-2% 之间的项目占比超过五成。根据对典型代建企业代建项目统计，代建项目代建管理费率在 1%-3% 之间的项目占比为 81.7%，较 2024 年底增加了 4.6 个百分点。其中，代建管理费率仅在 1%-2% 之间的项目占比为 50.5%，较 2024 年底增加了 7.8 个百分点。近年来，随着代建企业竞争加剧，代建管理费率持续压缩，预计该趋势未来还将延续。

图：2025上半年典型代建企业代建费率区间占比

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