文 / 乐居财经 严明会

物企以资抵债有了新剧情——退货。

7 月 16 日，远洋服务（06677.HK）与远洋集团（03377.HK）刊发公告，宣布双方订立了一份框架协议。据此，前者向后者退回位于中国华东区域的 2684 个停车位，总建筑面积合计约为 42,174 平方米。

近一两年物企宣布退货并不是稀奇的剧本，不过有意思的是，远洋服务此番交易中的车位资产，来源于两年前远洋集团向其抵偿应收款交易的一部分。

两年前，也是 7 月份，远洋服务以 6.26 个小目标收购远洋集团相关资产，其中包括 4961 个停车位与 168 项商用物业，对应代价分别为 4.74 亿元、1.52 亿元，交易以远洋集团欠远洋服务的应收账款结算。

根据公告，最新交易涉及的 2684 个停车位便是来源于此，此前的交易价约为 3.23 亿元，按照最新协议将予以原数退回，但远洋服务仍未能拿到真金白银。公告显示，3.23 亿元将由远洋服务作为贷款人向远洋集团借款人提供的长期贷款结算，远洋集团为担保人。

值得注意的是，根据确认的有担保贷款应收款的现值与交易车位资产账面（2.46 亿元）之间的差额，减去交易成本后计算，远洋服务初步估计将在此笔交易中确认约 1.8 亿元的亏损。

年利率 2.00%

地产陷入流动性及资金筹措困境，加剧物业应收款变成坏账的风险。在此背景下，应收款变贷款在物业与地产之间早有先例。

2022 年 7 月，金科服务是将金科股份的未偿还应收款项转换为借款，涉及金额 15 亿，在约定 8.6% 年利率的同时，还以价值超 22 亿的商铺及车位等作了抵押。只是后来的剧情并不美好，金科集团未能按时履行约定还款责任，金科服务不得不向法院申请司法强制执行。

远洋服务与远洋集团之间的交易将往何处走？

根据公告，远洋服务与远洋集团之间形成的贷款期限，为自有担保贷款动用日期起 120 个月。而利息每半年支付一次，悉数以现金支付及到期后支付，年利率为 2.00%。

这算得上十分 " 亲情价 " 了。资料显示，目前国有大行及股份制银行企业贷款年利率普遍在 2.6%-3.95% 区间，抵押贷款可低至 2.6%，信用贷款多在 3%-4% 区间。

双方约定，本金偿还将在贷款动用后的第 48 个月。而对于前 48 个月应付的任何利息，远洋集团借款人将有权将贷款本金各部分的有关利息，递延至本金有关部分的相应摊销支付日期支付，并不会产生任何利息。

其中，动用日期后第 25 个月至第 36 个月的利息期，应至少支付有担保贷款未偿还本金 0.25% 的利息；动用日期后第 37 个月至第 48 个月的利息期，应至少支付有担保贷款未偿还本金 1.5% 的利息。

选择背后

无论是两年前接受资产销债应收款，还是如今退回部分资产、退款变贷款，看起来都是远洋服务无奈的选择。

接受停车位、商业物业之后，2023 年末，远洋服务账上的存货从上一年同期的 2.50 亿元飙增至 6.51 亿元。而截至 2024 年 12 月 31 日，远洋服务的存货仍高达 6.14 亿元。在一定程度上，这或也可以说明其停车位等资产的去化节奏其实很慢。

而变现力度似乎也并不理想。根据远洋服务公告，2023 年、2024 年两个年度，此番退回的 2684 个停车位就没有产生任何净溢利。

房地产市场持续低迷，远洋集团销售额进一步下滑，在融资方面仍面临重重困难。两年前抵偿债务给了远洋服务的停车位资产，如今披露陷入法律纠纷中。

" 由于在开发项目公司层面的相关远洋关连人士 ( 作为目标资产注册拥有人 ) 涉及诉讼、纠纷或未偿还债务，目标资产面临或可能面临被冻结及╱或强制执行的措施。" 远洋服务在公告中表示，此番交易中的停车位资产正面临被冻结及持续的诉讼风险，而这也可能进一步导致资产减值风险。

目前，远洋集团可动用的现金资源已预留作中国 " 保交楼 " 及 " 保运营 " 政策下关键业务运营之用。撤销原资产转让，并以有担保贷款结算该对价，似乎的确是个较优的选择。

未摆脱的关联方

据悉，在上市前远洋服务就为远洋集团贷款发行过一笔资产支持证券，年利率高达 8.04%，总金额为 31.53 亿元，2027 年到期，这使得远洋服务成为资产负债率较高的物企。

上市后，远洋服务也多番通过收购关联方资产 " 反哺 "。如 5 亿收购的红星物业 100% 股权，7736 万收购的位于北京、深圳的办公楼，以及 5400 万收购的远洋机电设备技术发展有限公司等。

乐居财经《物业 K 线》注意到，今年 3 月 27 日，远洋集团相关境外债务重组生效，而其持有远洋服务的 605,600,000 股股份已被订立押记。抵押股份占远洋服务已发行股本的 51.15%，而远洋集团共持有远洋服务已发行股本的 63.82%。

聚焦远洋服务，其过去的 2024 年实现总营收约为 28.40 亿元，同比下降 9%。期内录得毛利约 5.17 亿元，同比减少 13.46%，整体毛利率约为毛利率 18.21%，而上一年同期约为 19.08%；净利润 2859 万元，同比减少 28.53%。

"2025 年我们对第三方拓展定位为规模增长的主要来源，预期实现 1 个亿的合同额指标。"3 月底的业绩发布会上，远洋服务管理层立下目标，将加大对第三方市场的增拓力度。

地产危机爆发后，物企独立意识愈发凸显。

就远洋服务而言，其 2024 年新增合约面积 640 万平方米中，就有 81% 来自第三方，但外拓的规模效应尚未完全体现到财务数据中。

" 通过主动清退现金流不佳的低效项目，（全年）一共撤场了接近 1870 万平方米 "。

截至 2024 年末，远洋服务合约面积为 1.22 亿平方米，在管面积 9252.5 万平方米，较上年同期分别下降 10%、8%。其中，来自关联方的合约面积占比 48%、来自关联方的在管面积占比为 55%，较上年同期均有所拔高。

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