​很少有不背刺前业主的新房了。

自降身价开盘

最近，位于龙岗布吉百鸽笼的百合世纪广场加推401 套 86~620 平住宅，备案均价约 60920 元 /㎡，单价区间约 5.56 万 -9.6 万 / 平，总价区间约 479 万～5955 万。

对比一期入市价格，同样背刺了原业主。

项目一期 318 套 100~214 平住宅备案均价约 70738 元 /㎡，单价区间约 5.3 万 -7.8 万 /㎡，总价区间约 637 万～2034 万。

这还未算上加推房源的折扣优惠。

项目最大的卖点是百外学校 + 准现房，从实地看整个项目已经基本是现房状态。

但一个楼盘，无论 buff 叠加得再多，最终还是要看市场的性价比。

即使自降身价，对比市场真实估价，若项目没法体现出太多优势，也很难有人买单。

项目附近的信义金御半山三期（即信义荔景御园）今年 6 月成交两套住宅，一套 125.09 平，成交总价约 875.6 万，折合单价约 69998 元 /㎡，一套 89.17 平，成交总价约 620 万，折合单价约 69531 元 /㎡。

要知道信义金御半山三期是整个布吉区域的标杆产品，也是二手市场的价格天花板。

并且户型格局和得房率也相对更好一些。

很明显，在产品力还跟不上布吉的标杆二手小区的情况下，即使开发商给出一定的折扣，百合世纪广场都不一定有足够的市场说服力。

这就更不用说，项目整体的产品情况还有一定的短板。

比如小区形态方面，包含普通住宅、公园、写字楼、回迁住宅，实际居住人群可能会比较复杂。而项目 6 栋楼底部还建设有公交站首末站。

比如车位方面，项目总规划住宅 1093 户，规划停车位 1389 个，其中带充电桩车位 417 个。

虽然车位看上去超过了 1:1，但小区总车位数 1389 个，除了给商业的 120 个车位，剩余的 1269 个车位由 7 栋住宅、公寓以及一栋写字楼共享，而 7 栋住宅共 1278 户，后续实际使用情况还要视公寓及写字楼车位使用而定。

比如得房率方面，项目中规中矩，不带赠送的实际得房率在 74%～77%，算上赠送实际得房率约 85%～89%。

项目约 98 平户型，设计格局为三房两厅两卫，但信义金御半山三期约 89 平户型设计格局为四房两卫。

所以，无论是对比周边的次新二手房信义金御半山三期，还是当下按照新规打造的产品，项目得房率的优势并不明显。

事实上，布吉区域已经成为龙岗区域价格非常卷的板块之一。

最明显的，今年 4 月入市的新房大靓华府，166 套 68-91 平住宅入市，备案均价约 49190 元 /㎡，单价区间约 4.47 万 -5.21 万 / 平，总价区间约 316 万 -460 万。

最小面积户型，折后起步总价约 287 万，冻资只需要 1 万，在布吉区域的门槛算比较低了。

不到 300 万就能选择布吉的 " 新房 "，但开盘已经将近 90 天，在深圳房地产信息平台显示，实际的去化只有 12 套。

真正的原因是，布吉整体的新房市场本身就有一定的地缘属性。

过去布吉作为罗湖外溢的接棒地，由于价格亲民，地铁通勤、城市配套集中，成为罗湖区外溢买房的最佳地段。

所以是罗湖曾经很强的替代地段，市场好的时候，自然能够跟着起飞。

但如今别说布吉，罗湖这些年的热度也随着深圳的向东发展，热度消退，就算是罗湖都未必有市场需求。

所以也可以看到项目一期 318 套住宅，2023 年 12 月底入市，但卖了一年半，在深圳房地产信息平台上显示，依旧还剩余 51 套。

入世坎坷

项目前身是金稻田旧改三期，总占地面积约 3.6 万㎡，总建筑面积约 27.03 万㎡，计容建筑面积约 19.38 万㎡，容积率 5.38，绿化率 40%，共由 3 栋 7 个单元组成，其中 1 栋 1 单元住宅 42 层，1 栋 2 单元住宅 47 层，2 栋 1 单元住宅 46 层，2 栋 4/5 单元住宅 48 层，3 栋 1/2 单元住宅 31 层，另外 2 栋 2 单元公寓 30 层，2 栋 3 单元商务办公楼 22 层，4 栋为 1 所九班制幼儿园。

入市前，身世相对有点坎坷。

金稻田旧改 2004 年就已经启动，分四期开发。其中一、二期就是如今的万科红 1-4 期，四期为如今的信义金域半山。

但作为金稻田旧改三期的百合世纪广场，却折腾了将近 20 年才得以面世。

在这个过程中，曾经多次停工，易主了三次才确定由百合集团接手。

起初 2007 年 9 月为新鸿基发展有限公司所有，2008 年 7 月后被海航地产收购，而 2011 年— 2014 年阶段海航地产又卷入与布吉股份有限公司间的纠纷，最终 2017 年 5 月确认实施主体为深圳市世纪百合房地产开发有限公司。

但深圳市世纪百合房地产开发有限公司接手后，也拖到了 2023 年 12 月底才正式入市首批房源 318 套。

项目加推的这批房源位于 G06317-0108 地块上的 1 栋二单元、3 栋一单元和 3 栋二单元。

所以，能够顺利入市已经不容易。

只是，已经错过了这些年市场爬坡的阶段。

除此以外，如今整个大布吉的板块有点惨不忍睹，价格基本横在了 3 万～4 万的阶梯。

最主要的原因是，整个大布吉有很大的局限性。

一是区域密度大，周边城市面貌以老旧工厂及民房为主，且配套升级有限，交通疏导有待提升。

而更新改造过后的住宅区域，肉眼可见的密度大。

二是布吉虽然有大的规划，但百鸽笼板块目前大的规划和可期待的想象空间不多。

所以，对市场而言，布吉板块如今缺乏足够的吸引力。

作者 | 飞天小女警