本文来源：时代财经 作者：梁争誉

淘宝、京东能下单的，不只是鞋服、蔬果、家电，还有房子。

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过去，法拍房常被视为高风险、流程复杂、充满不确定性的 " 灰色地带 "。随着司法拍卖制度愈加透明、平台化程度不断提升，这一市场正悄然嬗变。

越来越多的人开始意识到，房子不仅能在中介门店买、在售楼处选，也能像在淘宝上挑衣服一样 " 下单 "。在价格敏感与购房焦虑并存的当下，法拍房正成为一部分人，尤其是年轻人实现买房愿望的另类路径。

30 岁的花花就是其中之一。

她花了两三年时间研究流程、筛选标的，最终以全小区最低成交价，在深圳布吉拍下一套老旧小区房，完成了一次带着理性克制的 " 确认支付 "。

她的故事并不是孤例。越来越多购房者开始尝试 " 用更少的钱，离理想的生活更近一点 "。但并非所有人都能像花花一样保持冷静。

在高溢价与悔拍频发的拍场背后，情绪驱动下的 " 价格失控 " 并不鲜见。部分买家在激烈竞争中冲动出价，最终高位接盘。

与此同时，法拍市场容量正在快速拓展。别墅、厂房、写字楼甚至百亿资产包接连挂拍，法拍房正从冷门小众，迈向大众关注。无论是动辄亿元成交的豪宅，还是 " 一元起拍 " 的海景房促销，都映射出法拍机制在供需错配与存量盘活背景下的潜力与想象空间。

这是一场悄然扩容中的买房革新，也是一扇连接制度、资本与个体梦想的新窗口。

比衣服贵一点，离自由近一点

法拍房，正成为部分年轻人实现买房心愿的另类路径。

今年年初，花花在阿里拍卖平台成功拍下一套法拍房，它位于深圳龙岗布吉——一个有 " 刚需天堂 " 之称的房价洼地。房子建于 1999 年，没有电梯，户型普通，但离市区不远，有 3 条地铁线连接市中心，成为她实现通勤自由、独立生活的支点。

" 当时我反复权衡，如果想交通方便，预算又有限，买新房就只能往郊区靠。最终我决定，试一试法拍房。"

城中村与商品房交错的深圳，时代财经摄

为了这套房，花花准备了两三年。亲戚成功买下法拍房的经历，不仅给了她勇气，也提供了操作路径。她开始刷淘宝，像逛街一样，只不过浏览的商品从衣服、零食、日用品，变成了一套套待拍的房子。

她很快摸索出自己的筛选标准：" 个人产权 "" 住宅性质 "" 法院包清场 " ——满足这三个条件的，基本属于 " 可入手 " 的安全标的。

与传统买房者相比，花花显得格外 " 不拘小节 "。她十分坦率：" 预期控制好了，你就能接受很多现实；但如果期待太高，反而容易在细节上失望。"

她从不着急下手，而是先练手。合适的房子出现时，她就报名参与，" 哪怕不出价，也能熟悉流程，避免真正上场时手忙脚乱 "，但她从不急着抢，" 错过的，就当练手了 "。

今年 2 月 18 日，经历二三十轮出价，花花成功拍下目标房源，最终的成交价是全小区最低纪录，" 我给自己设置了红线，一旦价格超过预期就会放弃。只有心态稳了，才可能拍到真正适合自己的房子。"

三个月后，在法官、法警和开锁师傅的陪同下，花花顺利收房，" 任何困难，都打不败一个 30 岁女生想拥有一个家的决心。"

" 刚毕业时的我，根本不敢想象会有买房的一天。但现在，我觉得很多过去不敢想的事情，其实都可以做到。" 这套法拍房，是花花给 30 岁的自己最坚定的一次 " 确认支付 "，价值 150 万元。

花花在小红书和同好交流法拍经验

法拍房也有 " 上头 " 时刻

拍场上，和花花一样能够保持克制的买家并不多，价码常常被情绪推高。实际上，场内场外，博弈无处不在。

在法拍江湖闯荡多年的辅拍中介老马，见识过太多 " 上头 " 时刻。

今年 5 月，深圳罗湖一栋 6 层住宅楼开拍，起拍价约 2378 万元，34 位竞买人激战 450 轮，最短出价间隔不足 1 秒，最终成交价被推高至 1.14 亿元，溢价率高达 379.68%。

然而，仅一个月后，竞拍者清河县千代文化传媒有限公司悔拍，未履行交易。根据竞买规则，悔拍将被没收保证金——本场拍卖的保证金高达 475.5 万元。

拍出天价的罗湖住宅楼部分竞价记录，图源：阿里资产

" 很多时候，大家以为自己很理性，但真正出手时往往是情绪在主导。" 老马说。

花花对此深有体会，" 每次加价看起来只是几万块钱，好像不多，但最后累积下来，其实已经接近市场价了。心态一乱，就很容易做出冲动决定。"

激情竞拍的故事并不少见。在深圳法拍市场，一拍无人问津、二拍高价成交的情形屡见不鲜。

例如今年 6 月，深圳福田香珠花园一套建筑面积约 250 平方米的四居室首次上架拍卖，起拍价约 1396 万元，虽吸引超过 5000 次围观，却无人报名参加竞买。一个月后，该标的物以约 1117 万元的价格进入二拍流程，吸引 11 名买家轮番出价 60 轮，最终以约 1617 万元成交，较一拍起拍价高出 221 万元。

数据也印证了这一趋势。

克而瑞监测数据显示，2024 年上半年，全国住宅类法拍房整体成交率为 17%，首拍、二拍及以上法拍房成交率存在明显差异。其中，首拍成交率仅 12%，较平均水平低 5 个百分点；" 二进宫 " 房源成交率达 23%，出售率相对更高。

" 人性都是复杂的。" 老马观察到，很多买家在一拍阶段嫌 " 捡漏 " 空间太小，到了二拍又因为竞争激烈而情绪失控，" 赌气上头，非要拿下，好像只要价格没超过市场价，就是赢。" 实际上，在他看来，只有成交价低于市场价四成，即六折左右，才算是真正意义上的 " 捡漏 "。

这与法拍房的隐性交易成本不无关系。

老马指出，从投资角度看，购买法拍房往往还需考虑 10% 左右的交易成本，通常包括税费、中介服务费、清场费用、代办过户服务费等，以及原业主可能拖欠的物业、水电、燃气等费用。" 在房价稳定的情况下，成本也普遍在房源总价的 7% 至 8% 之间；若市场继续调整，亏损风险很难回避。"

在高昂交易成本和房价下行风险的双重夹击下，法拍市场不再是投资客眼中的 " 淘金地 "，博弈态势逐渐降温。

" 近年来，法拍市场上的投资客比例已明显减少。" 老马说，" 投资讲究的是上涨空间，但如今房价缺乏上涨预期。" 在他看来，除非房源涉及老旧小区且存在明确的拆迁预期，否则越来越多的竞买人，已从逐利的投资者，转为更为务实的自住者。

除了豪宅，多地出现 " 一元法拍房 "

如今，司法拍卖平台上的法拍标的变得越发 " 丰盛 "。那些曾经高高在上的资产——别墅、酒店、厂房、写字楼，甚至动辄百亿的资产包，也陆续被挂上 " 货架 "。

克而瑞的统计数据显示，近年来法拍房供需规模持续攀升。2023 年，全国住宅类法拍房成交金额达到 1500 亿元，同比增长 10%。

今年 6 月底，阿里资产首次披露最新运营数据：截至 2025 年 6 月末，平台累计法拍成交超 3 万亿元，其中法拍房成交超 100 万套，处置成交债权等超 6000 亿元，辅助管理人处置资产超 4000 亿元，盘活各类土地 4000 多宗。

阿里资产房产总经理井西超透露，2025 财年（2024 年 4 月 1 日 -2025 年 3 月 31 日），阿里资产平台房产成交 GMV 破千亿，同比增长 67%，在房产行业调整期实现 " 加速超车 "。

在千亿级的市场中，越来越多总价千万甚至上亿的豪宅，成为法拍买家的围猎目标。

老马也有类似观察。他提到，近几年流入法拍市场的高端住宅显著增多。" 做生意节奏快、风险大，赚钱和亏钱往往只在一念之间。" 为释放债务压力，高端资产进入法拍市场的现象日益增多。

今年 5 月，深圳老牌豪宅项目华侨城纯水岸的两套房源被拍出高价。纯水岸七期 3 栋 1-26B、2 栋 2-27D 分别以 136%、124% 的溢价率成交，总成交价达 7464.86 万元。阿里资产平台披露的执行裁定书显示，这两套房源的权利人因涉及借款合同纠纷、未履行义务，法院裁定对其名下资产进行拍卖，用于清偿约 1.3 亿元的债务。

与住宅豪宅并行的是另一类大宗标的：厂房、写字楼、商业资产等，正成为资本大鳄的目标。

就在今年 7 月，深圳八卦岭工业区第 534 栋整栋厂房在阿里资产平台成功拍出。这栋厂房吸引超过 2.6 万次围观、694 人设置提醒，竞拍记录高达 153 次，最终以约 2.17 亿元成交，较起拍价 9641 万元溢价 125.03%。

阿里资产表示，这一溢价率不仅体现了该标的的市场热度，也反映出在供需错配背景下，工程型资源正成为投资者眼中的 " 新机会 "。

不止机构与资本玩家，越来越多普通业主也在 " 试水 "。

今年 6 月，多地出现 " 一元法拍 "。值得注意的是，这些房源并非诉讼或破产处置而来，而是二手房东选择试水法拍市场加快转手速度。

根据克而瑞统计，这些 " 一元起拍 " 房源主要来自山东威海，共计 216 套，均为乳山海景房，分布在超过 90 个小区，大多数房源为精装修、家具齐全。

去年 11 月，乳山一套海景房以 11 元成交登上热搜，尽管事后被证实为 " 宣传促销 " 性质，但足见法拍房市场吸引力正在扩散。

阿里资产平台上待拍的低价乳山海景房

虽然目前每年法拍房成交金额占全国一手与二手房交易总额（超 15 万亿元）比例不到 1%，但在结构性层面，其对部分城市、特定品类的市场格局，已产生实质影响。

克而瑞指出，法拍房对新房市场的 " 挤占效应 " 呈现 " 两头翘 " 特征：高总价与低总价产品的竞争力更强，而中价段法拍房影响相对较小。在部分三四线城市，高总价、大面积段的法拍豪宅，对新房销售形成明显分流。

" 随着市场对法拍机制的了解加深，预计下半年将有更多二手房房源通过法拍通道寻找出路。" 克而瑞表示，这不仅有助于盘活存量资产，也能打通一二手交易链条。

值得一提的是，由于法拍房平均成交价格低于市场价三成左右，具备显著价格优势。在保障房资源紧张、资金压力大的背景下，克而瑞建议，政府可择优收购合适法拍房源用于保障房储备，实现多方共赢。