时隔十年，靠现房还能赤手空拳拿下市场吗？

坪山神盘

坪山中心即将上新，老业主是否会被背刺？

作为坪山地标性综合体六和城的二期，最近位于坪山中心的臻文府再次有很快入市的动静。

据了解，项目即将以现房的姿态入市，共 520 套住宅，户型面积段 59-132 平，吹风参考均价 3.5 万 / 平，展厅、样板间已经开放，转介渠道也在推送了。

实地考察，现房的状态完成度已经很高，成熟的商业是一路之隔的益田假日世界，可选的教育资源有六联小学，东北师范大学附属学校，深圳市坪山实验学校。

对比深圳的各大关键片区地段的典型臻文府虽然不算起眼，但也是坪山区域的网红项目了。

曾经数次吹风入市，却一再延期，被市场戏称为 " 坪山最惨神盘 "。

2024 年 10 月项目就被纳入深圳当年四季度的新房供应计划中，并且市场很快传出样板间开放的消息，吹风同年 11 月底推出。

但就在市场以为项目接近封顶状态稳打稳扎理应入市的时候，却很快传出直接不卖了的消息。

紧接着今年 1 月，项目再次被纳入了 2025 年一季度计划预售商品房的供应名单中，且在 2025 年 1 月项目再次吹风，预计推迟 1 月底开盘，但亦未兑现开盘计划。

到了 2025 年 3 月，市场信息显示计划 3 月入市，但截至二季度结束也仍未开盘，并且也从深圳的三季度预售计划名单中消失。

那么，这次已经现房的臻文府会如期吗？

但是否如期入市，在当下的新房市场已经不是最重要的了。

最重要的是，作为坪山综合体标杆时隔 10 年的续杯，卖点是否可以真正说服市场。

开发商营销宣传项目是集合交通、教育、商业集合的 " 中芯区 "，大约 70 步可以到益田假日世界。

虽然配套齐全，但项目属于坪山老城区，即使作为坪山的行政 + 商业核心区，周边依旧避免不了 " 工业风"，南侧毗邻批发市场，西南是民房。

而这些民房虽被纳入了旧改，但进展缓慢，现场仍有多栋旧楼由于补偿方案未谈妥未拆，未来城市界面还有很大的提升空间和想象力，短期内要接受环境杂乱问题。

其次项目以现房 " 无需等待、品质眼见为实 "，还是 2025 年深圳坪山首个现房新房为卖点，但实际情况是展示的样板间并非交付标准，具体还要看实际的交付。

要知道，即使是现房销售，最终交楼现场和样板房宣传的差距有时候也让业主们猝不及防。

项目去年曾宣传 " 居于坪山中芯，生活从容无忧 "，但是否真的无忧，或许还需要打上一个问号。

因为项目连车位配比 1:1 都做不到。

根据规划，项目总户数 520 户，而机动车位个数 358 个，车位缺口 162 个。

停车位的不足，未来入住率增加带来的停车抢车位问题，后期对居家便利度是一定有影响的。

那么又谈何 " 从容无忧 "？

这在坪山区域的住宅身上，真的太少见了。

不仅如此，项目占地面积 9254.86 平方米，塞了 4 栋住宅，容积率达到 5.78，整个社区的绿化覆盖率规划只有 25%，连 30% 都没有，深圳正常新房小区的绿化覆盖率都有 45%。

这就意味着项目小花园，只有屋顶花园的空间，社区活动空间并不大，也没有泳池。

尽管项目的总 31 层，2 梯 4/5 户，对比那些动不动总层高达到 50 层 + 的超高层，密度低很多，但楼栋之间最近的距离只有 24.11 米。

这又谈何 " 生活从容无忧 "？

更重要的是，项目有一定比例的回迁住宅，这就非常考验后期的物业管理能力了。

所以，开发商具体如何定价才能打开市场的接受度？

不要忘了，这还是建筑规划设计新规之前的产品。

如今市场对于新房的态度就是要高度对账。

若账本和购房群体预期落差太大，无论项目前期宣传多么声势浩大，营销中心活动搞得再华丽，后续持销周期都会比以往想象的更长。

曾经的洼地

曾经，坪山区域被市场视为深圳严重被低估的板块。

是众多刚需群体最后的选择。

但回过头来对账，曾经的洼地随着市场进行了大幅度的调整。

坪山的价格，市场去年 3 房总价心理预期只到 160 万 -170 万。

到了今年，市场已经给出了差不多的估价，并且还是区域相对典型的二手房。

六和城已经成交了一串低于 "3 字头 " 很多的案例。

比如今年 5 月成交的两套房源，一套 87.12 平，成交总价 262 万，折合单价约 3 万 / 平，一套 70.94 平户型，成交总价约 191 万，折合单价约 2.7 万 / 平。

曾经以均价约 43768 元 / 平，单价区间约 3.7 万 -4.55 万 / 平，总价区间 319 万 ~511 万入市的花样年好时光今年 5 月底有一套 118.4 平户型成交，成交总价约 328 万，折合单价约 2.77 万 / 平。

而花样年好时光与六和城与臻文府仅一路之隔。

再比如与臻文府相距约 1.9 公里的心海城，2016 年开盘，开盘均价 3.3 万，折后均价约 2.9 万 / 平 -3.15 万 / 平，如今成交价卖得却比十年前都要便宜。

今年 4 月成交一套 80.93 平户型，成交总价约 175 万，折合单价约 2.16 万 / 平，今年 6 月成交一套 99.16 平户型，成交总价约 230 万，折合单价约 2.32 万 / 平。

而曾经的新房，如碧湖春天花园，与臻文府相距约 5.3 公里，2020 年最贵的一批房源入市均价约 40612 元 /㎡，二手房最新的成交价维持在 2 万 / 平左右的关口，5 月一套 96.66 平的三房成交总价只有 187 万，折合单价约 1.93 万 / 平。

所以可以看到，曾经的洼地，如今新房整体价格维持在了 2 万 -3 万 / 平的区间，几乎回到了 10 年前。

这才是坪山臻文府最大的压力来源。

作者 | 醉酒大鲨鱼