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在火热的夏天  ，  中建玖合给通州楼市添了一把火。

7 月 24 日 ，  北京副中心的 0705  、  0706  、  0708 三幅居住地块总平图公示  ，  另有 0707、

0810  、0807  、0808 和 0811 五个地块的图纸  ，  尚未浮出。

它们被称之 " 大运河八子   "。50 天前  ，  中建玖合以 74.91 亿元底价  ，将它一次性拿下。

通州地王名头 ，加上河景房概念 ， 它遂成了网红 ，也被视为缦云 ONE 的竞品——往西   北 4.5 公里。

缦云 ONE 算是通州楼市的奇迹  ，  清一色大平层  ，  单套面积为 199-340 平米之间  。  它于   2024 年 5 月拿证  ，供应 342 套，  网签 169 套  ，成交均价 6.92 万元 / 平米  ，成交金额 26 亿   元。

一年来  ，  它之所以一枝独秀  ，  是因为在通州核心区没有对手  ，  填补了市场空白 。  通州   楼市  ，  向来以刚需为主。

现在  ，  中建玖合带着大运河八子来了  。缦云 ONE 含二   期未取证的 281 套  ，约有 400 套待   售房源。

不过  ，  中建玖合八子与缦云 ONE 上演对手戏的  ，  只有临河三块地：  0708 地块户型为 150 平米 、180 平米 、220 平米和 250 平米 。其中 200 平米以上户型 ，共计 144 套。

加上 0810  、0811 地块的定位和 0708 相似  ，  200 平米以上户型  ，  还会增加约 192 套。

这个阵仗  ，令缦云 ONE 的压迫感增加了。

实际上  ，从去年 10 月份以来  ，缦云 ONE 卖房的步伐慢下来了  ，  先后受到朝阳区北京宸   园  、  中海万吉玖序等楼盘冲击。

如果说朝阳那些豪宅是缦云 ONE 的假想敌  ，  现在有对手直接杀到缦云 ONE 的家门 口   了。

大战不可避免  ，缦云 ONE 的开发商珠江投资老板朱伟航已未雨绸缪。

前不久  ，缦云 ONE 二期宣布调规了  ，  三栋楼的—层都新增了首层架空层  ，  南向增加了   开敞阳台——进深 1.8 米  、不能封闭  ，北向增加了设备阳台。

但  ，  即便调规后的产品  ，依然落后于中建玖合的河景房： 层高 3.6 米 ， 奇偶阳台 + 内嵌 式阳台 + 设备阳台 ，全套上马。

如果定价差异不大  ，  它将直接吊打缦云 ONE。

当然  ，  中建玖合也很清楚  ，  毕竟 "   大运河八子   " 体量很大  ，  且是在通州地界  ， 除了沿河 三块地 ，靠里面的四块宅地 ，依然是刚需加改善为主。

中建玖合并没有—味地追大  。

一 、总图： 六个弦外之音

每—张总平面图  ，都藏着玄机。

先看 0705  、0706  、0708 地块的整张图。

1  、  除了 " 大运河八子   " 之外  ，总平图还公布了另外 5 个地块信息。

A  、 明确了三宗 " 其他多功能用地 "。  这个多功能是什么  ，  涵盖范围太广  ，  不好猜测  。  但已知的 0707 地块里  ，  含有 1500 平米垃圾站  、  1200 平米地下能源站  ，  靠河—端  ，  退   线 30 米成广场。

B  、 明确新增了一块居住用地 ，位于 0705 西北面 ，但地铁 6 号线从它下面穿过。

C  、 明确一块基础教育用地 ，位于 0807 地块的东北面 ，应该是要建中小学。

2 、将 0705 、0706 和 0708 地块的容积率 ，作了统筹协调。

按照拿地文件  ，  七块住宅地块可以统筹平衡  ，  建筑高度拉高至 100 米  。  因此  ， 0705容 积率从 2.3 减为 2.27 ，0706 从 2.2 减为 2.07 ，0708 从 2.4 增加至 2.43。

增减之后  ，把减少的 0.13 容积率  ，会留给剩余的 4 块宅地。

3  、 宅地两两相连 。  0705 与 0706  ，  0708 和 0810  ， 它们地下有通道连通 ，地上有天桥 连接 。但 0706 和 0807 地上地下都没有连通的迹象。

4  、  三幅地块占地面积都不大—— 1.3 万平米  、  1.7 万平米和 2.24 万平米  ，  为了节省占   地  ，每块地只设置了一个车库进出口 ，  这也算是—种创新。

5  、  拿地文件显示  ，鼓励 0706  、  0708 地块西北侧设置—条商业内街  ；但从总平图看， 似乎没有设置商业街。

6  、拿地文件显示  ，  需要配建—座 1.38 万平米的家园中心  ，总平图中将其一变三 ，分别 在 0706 、0807 、0808 地块的南面。

这种分而治之的好处  ，是显而易见的  ，使得三块地更加平权。

二 、0705 地块： 小户型最多

0705 地块占地 1.3 万平米  ，地上计容建面 2.97 万平米  ，  不计容面积 618 平米  ，  规划了 5   栋住宅。

这些不计容面积 ，主要出在首层架空和阳台上。

1＃ 、  2＃ 、4＃住宅楼 17F/-2F  ，  高度 52.55 米；

3＃住宅楼 17F/-2F  ，  高度 54 米  ，  首层架空  ，  通过风雨连廊与小区大门相连  ，  风雨连   廊下方净高≥ 4 米；

5＃住宅楼 11F/-2F  ，  高度 33.70 米  ；小区内部有—个长方形的景观亭及—个梯形的室   外运动场地  ，面积 200㎡。

花姐推测其户型面积为：  1  ，  3；  2  ；  5  ，狭长，  进深大于面宽。

它有双景观大门 ，其中东南门与 0706 地块大门相对 ，地下有走廊连通 ，地上有天桥。

三 、0706 地块： 家园中心 1 号

0706 地块占地 1.73 万平米  ，地上计容建面 3.57 万平米  ，不计容面积 744 平米 ， 规划了 5 栋住宅。

1＃住宅楼 17F/-2F  ，  高度 54 米  ，  首层架空  ，通过风雨连廊与大门相连；

2＃ 、4＃ 、5＃住宅楼 17F/-1F  ，  高度 52.55 米；

3＃住宅楼 17F/-2F  ，  高度 52.55 米  ；小区内部同样有一个长方形的景观亭及一个 200  ㎡的室外运动场地。

花姐推测其户型面积为：  1  ，  2；  4#  、  5# 的户型   为 105 平米和 110 平米。

有关赠送面积  ，  南向内嵌式阳台 1.8 米——弧形转角窗  ，  设备阳台  、  飘窗全赠送。

只有一个景观大门  ，与 0706 地块大门相对  ，地下有走廊连通  ，地上有天桥  。地块南    面为家园中心 1 号。

四 、0708 地块： 赠送面积优势

0708 地块占地 2.24 万平米  ，地上建面 5.45 万平米  ，不计容面积 3116 平米 ，规划了 6 栋 住宅。

它南面紧邻大运河  ，  靠河—端是 2#  、5#  、6#  ，首层全部架空 ，风雨连廊将它们紧密联 系在一起 ，一直延伸到景观大门和会所。

0708 地块光下沉会所  ，  它就有 3 个  ，足见会所面积之大。

它的景观大门有—个圆形的景观带  ，  大门正对着 0810 地块  ，  通过地下通道和天桥连   接。

2#  、5#  、6  ，预计户型面积分 220 和 250 平米两种。

它的赠送面积非常大  ，层高 3.6 米  ，  奇偶露台 +   内嵌式阳台 + 设备阳台  ， 可能创造 了北京楼市赠送面积比的新方向。

靠内的 1#  、3# 和 4#  ，预计户型面积为 150 平米和 180 平米。

花姐点评：

读完中建玖合大运河三块地的总平台，  花姐很感慨：

北京好房子产品， 迭代速度太快了。

如何打造好房子，  不仅要从居住者出发， 还须站在传播的高度去设计。

在北京通州的大运河旁，  —个新的楼市网红诞生了。