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意料之内，朝棠揽阅爆了。

上个周末，有超过 1500 位客户涌向朝棠揽阅售楼处，首开卖出 18.6 亿元。

它的火爆，有多种因素叠加，但有一个最吸引人，低总价三居室。

这个三居室有个特色，竟然只有 69 平米，打破了北京最小三房的纪录。

有了爆款，有了知名度，有了热销，一气呵成。

但，朝棠揽阅的热卖，只是北京楼市的个案。大部分楼盘，如温水煮青蛙。

不妨来看看 2025 年上半年的楼市成绩单。

1-6 月，北京新建商品住宅网签总量为 21227 套，较 2024 年同期的 22657 套，下降约 6.3%。

这个成绩，主要是依靠一批顶豪支撑，在榜单前十名中，有 6 个是 10 万元 /㎡以上的豪宅，总共卖了 320 多亿。

这组数据，折射出北京楼市的现状：冰火两重天。

地产商们如何突围呢？

答案是，挖空心思做爆款，无论是刚需盘，还是顶豪。

下面，花姐来解析一下，好房子时代北京楼市的爆款们。

一、朝棠揽阅：最小三房

麻雀虽小，五脏俱全。这句话用在朝棠揽阅身上，最恰当了。

它的 69 平米户型共计 124 套，占比 13.67%，分别在东区的 4# 和 5# 东边三户、西区 5# 东边五户。

虽然谈不上主力户型，但朝棠揽阅足以因它而闻名、引爆。（详见《京城河景房，意外走红》）

69 平米能做三房，源自送了四处面积：南向客厅和卧室为开敞阳台，计入一半产权面积，赠送 5.1 平米；北侧送两个设备阳台，全赠送 4.6 平米。共计赠送 9.7 平米、赠送率 14.6%。

这个赠送率比顺义的青年 ONE 要低一点，但后者的建面是 72 米平米。

别小看这 3 平米之差，从传播的角度上，建面70平米以下，就足以有了制造爆款的条件。

在北京通州，双地铁、河景房，400 左右上车，不挤破头才怪呢。

二、北京国贤府二期：入户光厅

北京国贤府有两期。

一期 2023 年 11 月拿证，供应 822 套住宅、网签 680 套，成交均价 5.56 万元 / 平米，网签金额 47.73 亿元，地价覆盖率 177%。

二期于 2025 年 4 月拿证，供应 850 套住宅、网签 289 套，成交均价 5.32 万元 / 平米，网签金额 16.04 亿元，地价覆盖率 76.23%。

它们属于靠产品力致胜的楼盘，在昌平定泗路北面，不临地铁。

从整体上看，二期户型赠送比要高于一期。（详见《中建智地，一碗水端平》

花姐认为，二期还有一个最大的杀手锏，那就是入户光厅—— 133 平米和 166 平米户型。

从电梯出来后，是一个 L 型的落地玻璃入户厅——约七八平米，自然光射入，可以看到窗外的景致，令人心情愉悦。

这种光厅在南方城市比较普遍，但在北京，是十分罕见的。

三、懋源云纪：独栋孤品

前不久，顺义后沙峪的懋源云纪开盘了。

截至 7 月 22 日，懋源云纪网签 6 套，签约面积 1586.12 平米，成交均价 6.05 万元 / 平米。价格蛮坚挺，顶着预售参考价卖。

除了大平层、叠拼和双拼之外，它有一个爆款：独栋。

在北京楼市，独栋产品已经绝迹了近20年。

懋源做独栋，是曲线的，规划了 15 栋独栋，其中 10 栋随着预售证浮出了水面。

它们有一个共同的特点：一套独栋，竟然有三个产权证。（详见《懋源独栋擦边，华润果断放弃了》）

拿 1-41# 举例：建面 784.74 平米，地上有三层，为 1 套复式住宅 407.5 平米、1 套住宅 31.12 平米，以及戊类库房 346.03 平米。

为什么它的地上三层有两个住宅产权呢？而没有效仿双拼地上三层在一个住宅产权里。

北京对 " 独栋 " 的审批极其严格，要求一栋楼内至少有两套住宅产权。本质上，懋源云纪的"独栋 "，就是 "双拼 "。

只不过，它和常规的双拼长相不同，外观上像独栋罢了。

但，有了"独栋 "，懋源云纪的别墅感更浓烈了，是孤品。

四、中海树村项目：五层三叠墅

中海树村项目是个单价地王：楼面价 10.23 万元 / 平米。

地王，应有地王的气派。中海地产挖空心思打造它。

7 月 8 日，北京海淀区树村 HD00-0705-0035-1 地块公示了总平面设计图，北区叠墅、南区大平层。 ( 详见《中海树村叠墅谜底》）

大家对它的叠墅很好奇：一个单元，竟然有五个入口。

自媒体销冠 100 将它提前解密了。

1、下叠：地上 1、2 层——首层下挖 0.7 米达 3.4 米层高、二层层高 3.15 米，建面 345 平米，单价 17 万元 / 平米；负一层 120 平米，单价 3.75 万元 / 平米；共计465平米，总价约 6300万元。

2、中叠：是个大平层，位于第 3 层，层高 3.4 米，地上 365 平米、单价 15.5 万元 / 平米，负一层 50 平米、单价 3.75 万元 / 平米，共计415平米，总价约 5800万元。

3、上叠：地上 4、5 层——四层 3.4 米、五层通过坡屋顶变成层高 3.15 米，315 平米、单价 16 万元 / 平米，负一层 65 平米、单价 3.75 万元 / 平米，共计380平米，总价约 4800万元。

它的创新至少有两点：

1、首层下挖 0.7 米，顶层上借 0.5 米，令15.3米建筑高度的房子，实际使用高度变成 16.5米。在海淀，这样偷高度，允许吗？

2、中叠是个神来之笔，将左右两套打通，变成一个超级大平层。花姐在上海松江的中铁建项目见过，在北京还是第一次。

这种户型打通的，还有海淀臻澐西面的三栋楼。

五、中海西黄村640项目：全景舱

中海新城西黄村640地块很低调，但蕴含着户型的大创新。

从整体上，它复刻了同在石景山的中海长安玖章，左边是酒店，右边是住宅。

由于 640 地块离海淀区边界线只有 1.4 公里，中海打造一个石景山的灯塔项目，规划了 5 栋住宅楼，中央 1 栋，四角各 1 栋，呈梅花状。 ( 详见《中海新城，海淀边上造豪宅》

它的创新，主要体现在中央的 3#，很有王者气派，其余四栋分列在东南西北四个角，这为 3#360 度景观创造了条件，不存在对视问题。

3# 的平面布局很特别，一梯两户，却很像塔楼，核心筒之外，长出了四个孤岛，每户南北各一岛。

它有点像目前贝好家正在操盘的成都贝宸S1项目，是全景舱的升级版。

从中海西黄村 640 项目的规划图看，它的南向主卧实现三面采光，客厅两面采光带阳台，北面的卧室也有两面采光。

这是全景舱户型第一次进京，等它户型公布的那一刻，一定会是个爆款。

六、中建玖合通州0708地块：阳台之王

7 月 24 日，中建玖合北京副中心 0705、0706、0708 三幅居住地块总平图公示，最大亮点是 0708 地块的三栋河景房：2#、5#、6#。

它们南面紧邻大运河，首层全部架空，风雨连廊将它们紧密联系在一起，一直延伸到景观大门和会所。

每栋楼只有一个单元，预计户型面积分 220 和 250 平米两种，层高 3.6 米。

它的赠送面积很大，层高 3.6 米，发明了"四重阳台 "：奇偶阳台 +内嵌式阳台 +花池 +设备阳台。（详见《通州楼市，地王搅局》）

在北京，有过 " 内嵌式阳台 + 花池 + 设备阳台 " 组合：如丰台的金茂璞逸丰宜、中海丽金府、北京隅西颂，石景山的中海西黄村 640 项目。

但，中建玖合 " 奇偶阳台 + 内嵌式阳台 + 花池 + 设备阳台 " 组合，尚属首次。

这是北京好房子的又一次创新突破。

花姐点评：

市场在倒逼开发商。

在好房子时代，产品主义已不再是句空话。

每一个开发商，都在努力地讨好购房者，不是靠价格，而是靠产品力。

北京好房子政策实施半年来，我们欣喜地看到，开发商正在学习互联网行业——凭用户思维来做产品。

卷阳台，内嵌、外挂、挑空、奇偶，一大堆；卷风雨连廊，你很长，我更长；卷首层架空，你一个，我四个；等等，你追我赶。

甚至，有在售楼盘不惜退房，推倒重来新增奇偶阳台，如：元启；分期开发的改规划的，如：北京润府雲萃、缦云 ONE；还有冒着违规风险的建发金茂宸园，冒出了风雨连廊。

它们只有一个目的，为客户造好房子。

但是，如果遍地都是好房子概念呢？你该如何脱颖而出呢？

从营销的角度上，开发商需要制造爆款，至少有个独一无二的卖点。

尤其是那些素质欠佳的地块，如保利半壁店双子座，如何在 15 米的高度下打造 10 万 + 豪宅，十分值得关注。