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前不久，顺义区薛大人庄 0025-6017 地块正式挂牌，将于 8 月 26 日诞生买家。

在正式挂牌前的第五天，它进入预申请；近两个月前，它进入北京第五轮供地清单。

6017地块之所以慢悠悠，是因为北京上半年卖地大丰收，收金突破千亿元，同比大涨37.4%。

这块地很幸运，在第五轮八块地中，它是第一个被激活的。（详见《北京土拍重启，传递出三个信号》）

6017 地块占地约 2.3 公顷，建筑控制规模 3.68 万㎡，容积率 1.6，限高 40 米。

它的背后，藏着三度调规的故事。

第一次调规：增加街坊路 +医养幼用地

在 2014 年至 2020 年底之前，它最初被称之为顺义新城第 25 街区 2# 地块，由两块地组成，东面为一块居住用地，西面为一块公园绿地。

到了 2020 年 12 月，它的控规调整为：

1、增加两条街坊路，南北宽 12 米，东西宽 8 米；

2、将居住用地缩小至 3.75 万公顷，其余面积调整为托幼用地、医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地。

当时调规的理由是，为了满足规划区的主导功能，实现居住区的配套设施完善、环境又美。

第二次调规：砍去医养幼用地

时间到了 2022 年 3 月，25 街区 2# 用地又调了规划。

上次规划的医疗卫生用地、机构养老用地和公园绿地，全部被砍掉了，变成了两块居住用地和一块幼儿园用地。

这次调整，大概是为了卖东面的 6001 居住用地。

2022 年 6 月 7 日，懋源地产以 19.55 亿元拿下 6001、6003（幼儿园）地块。

该宗地占地 3.97 万公顷、规划建面 6.28 万平米，溢价 15%，容积率 1.6，住宅销售指导价 7.3 万元 / 平方米，但现房有 3 万平米。

它就是懋源璟橒，包括合院 + 空中叠墅 + 平层三种产品，走的是豪宅路线。

懋源璟橒于 2022 年 12 月拿证，截至目前供应159套，网签 98套，成交均价 7.27万元 /平米，成交金额 21.29亿元，已经收回地价成本。

在这个项目上，懋源是大赚的，虽然卖得有点慢，还手握 3 万平米的现房。

第三次调规：街坊路改道+建筑拉高

它的第三次调规，大概发生 2025 年五六月份。

1、把西面住宅地块的编码，明确为 6017 地块，即这次上架土拍的地块；

2、将街坊一路从东西 " 一 " 字型，改为 L 型，宽度 8 米不变；

3、将 6017 地块的建筑限高拉高 10 米，变成 40 米，容积率 1.6 保持不变；

经过三次调规之后，薛大人庄6017地块的条件变好了。40米高度，在顺义中央别墅区是十分罕见的。

不仅如此，6017 的地价也降了。

三年前，懋源璟橒的楼面价起拍价为 2.7 万元 / 平米，最终成交价为 3.11 万元 / 平米，还有两个拖油瓶：3 万平米现房 +0.47 万平米幼儿园。

现在，北京楼市依然低迷，6017地块以底价成交的概率较大，楼面价为 2.8万元 /平米，比 6001地块降了 10%，而且建筑限高还宽松了。

有人猜测，懋源地产会是 6017 地块的买家。这个逻辑是通的，为了护盘嘛。

花姐认为，6017地块的产品，应该不会再有合院，毕竟面积太大，卖得太慢，规划建设 6-11层的大平层洋房，可能性比较大。

花姐点评

北京土拍松绑，成为主旋律。（详见《北京土拍调规，透出一丝隐忧》）

这一点，在顺义薛大人庄 6017 地块上，再一次得到印证。

它的起拍价，似乎比隔壁的懋源璟橒高了 1000 元 / 平米，但它没有配建，很干净，尤其是建筑高出 10 米。

这个松绑的尺度蛮大的。

无独有偶。

也是在顺义，6017 地块西北 5 公里外的华润置地后沙峪 200708 地块，拿地后也调规了，将原来的 2007、2008   地块合并成一块地。

在土拍之前，这两块地的"内部道路位置可优化调整，两地块规划指标整体核算 "。

包括懋源云纪，也把街坊路挪了位置，主动损容 8000 平米。

土地规划指标放松，反映出两个现象：

1，为了减少房企的负担；2，楼市依然低位运行。

但，购房者更愿意看到，是为了建设好房子的需要。