开源证券股份有限公司齐东 , 胡耀文 , 杜致远近期对南都物业进行研究并发布了研究报告《公司深度报告：全业态市场化拓展，清洁机器人赋能服务升级》，给予南都物业买入评级。

南都物业 ( 603506 )

全业态布局，清洁机器人赋能服务升级，维持 " 买入 " 评级

南都物业作为独立第三方物业服务企业，布局住宅、商写、城市服务三大领域，实现 " 一体两翼 " 三大赛道协同发展。公司市场化程度较高，在管面积稳健增长，增值业务毛利率较高，同时通过多方合作探索机器人服务场景，助力物管数智升级、成本优化，投资收益有望增厚。我们新增 2025-2027 年盈利预测，预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 1.68、1.76、1.84 亿元，EPS 分别为 0.89、0.94、0.98 元，当前股价对应 PE 为 15.1、14.4、13.8 倍，我们认为公司在退出亏损项目后轻装上阵，盈利能力有望修复，维持 " 买入 " 评级。

深耕长三角，基础物管服务稳中提质

公司基础物管业务起步杭州，逐步向全国拓展，截至 2024 年末总签约面积 8610.8 万方，同比 -2.9%，其中江浙沪区域面积占比 85.6%，住宅项目占比 65.2%，商写项目占比 26.3%。公司 2024 年物管收入 15.9 亿元，同比 -1.9%，自 2021 年以来收入占比超 80%，为公司核心主业；毛利率 13.2%，同比提升 0.4pct。公司 2024 年新拓面积 1040.5 万方，同比 +1.8%，其中江浙沪区域面积占比 92.5%。

聚焦服务力提升，两翼业务融合发展

公司业主增值端打造社区生活服务和企业增值服务两大板块，服务链条较广，2024 年实现业主增值服务收入 1.59 亿元，同比 -5.9%，毛利率同比下降至 44.1%，但仍保持高位。公司非业主增值主要包括案场服务及顾问咨询服务业务，受房地产市场影响近两年收入规模有所下降，2024 年业务收入 0.24 亿元，同比 +2.6%，毛利率 18.8%，同比下降 6.4pct。

探索机器人服务场景，多方合作助力物管数智升级

公司近年来致力于探索机器人服务场景，与上海智元机器人、中坚科技签署战略合作协议，增资 1500 万元持有云象机器人 8.6% 股权，同时与赛智伯乐等签署合伙协议成立投资基金，投资方向主要为 AI、机器人、具身智能等领域。据我们测算，引入清洁机器人可提升公司 2024 年毛利润 7%-31%，降本增效成果显著。

风险提示：新拓项目规模不及预期、机器人服务场景运用不及预期。

最新盈利预测明细如下：

该股最近 90 天内共有 1 家机构给出评级，买入评级 1 家。

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