作者：啾啾好价

沈阳省级文保单位——于济川公馆旧址以 7777.77 万元起拍价挂牌京东司法拍卖平台，标的包含主楼、西侧楼、东北侧楼及东南侧楼共四栋建筑，总面积 2780.07㎡，评估价精确值为 9150.2897 万元。

此次拍卖源于所有权人辽宁龙兴伟业投资有限公司与葫芦岛银行沈阳皇姑支行的借款合同纠纷，该公司已被列为失信被执行人，由辽宁省葫芦岛市南票区法院强制执行。

该建筑始建于 1921 年（亦有文献称 20 世纪 20 年代），风格存在争议：拍卖公告描述为文艺复兴风格（外墙采用斩假石工艺），而历史资料记载其为法式风格（含宝瓶雕栏、主楼呈 " 凸 " 字形，因形似伏虎得名 " 虎楼 "）。其文保身份确认为 2008 年获评沈阳市文保、2014 年升为省级文保。

其实，本次拍卖确为标的第二次上架—— 2025 年 3 月首次挂拍因申请执行人及其他执行债权人撤回申请而终止。至今日，尽管保证金设为 500 万元，京东司法拍卖平台显示仍无人报名。而这一现象也同当前商业地产低迷行情下非一线城市高端资产流动性疲软的趋势相符，但需注意报名截止日为 8 月 15 日（拍卖前一日），所以最终参拍情况仍存变数。

重庆马家洋房

同类案例印证当前历史建筑拍卖困境：上海德邻公寓2022 年 11 月以 5.61 亿元起拍（评估价 7.01 亿元），虽吸引 1.8 万次围观却因无人报名流拍，主因买家难以承担高额资金压力及文保修缮成本；重庆马家洋房2024 年 11 月以 1180 万元起拍，但因建筑年久失修、部分已成危房，仅 1 人报名且 0 出价流拍；厦门鼓浪屿 " 金瓜楼 "（全国重点文保）历经 2024 年 3 月至 10 月的四次流拍，最终于 2025 年 3 月第五次拍卖中以 4040.8 万元成交，耗时近一年，成交价较首次起拍价（7902.63 万元）折价近半。

值得注意的是，作为省级文物保护单位，于济川公馆旧址禁止擅自改建或拆除，买家需经省级文物行政部门审批后方可实施修缮，且须承担高额维护成本。其规划用途明确限定为 " 办公 "，也将大幅压缩商业改造空间。

上海德邻公寓

至 2025 年 8 月 16 日开拍在即，见证民国风云的 " 虎楼 " 面临三重现实挑战：500 万元保证金的高门槛、沈阳作为非一线城市高端资产流动性疲软、以及省级文保身份带来的开发限制。届时它将是资本抄底历史遗产的样本，还是文物保护与债务困局的双重悲剧？

让我们拭目以待！！！

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