原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao )

作者 | 田羽

家居行业 " 前首富 " 突然离世的消息，持续引发震荡。

7 月 28 日晚间，居然智家发布公告确认：董事长兼 CEO 汪林朋先生于前一日不幸在家中身故。

更令人唏嘘的是，就在 4 天前的 7 月 23 日，汪林朋才刚被解除留置，恢复 " 责令候查 " 状态，并回归岗位，正常履职。而如今，一切归于尘埃。

对居然智家而言，这无疑是雪上加霜的一击，因为在创始人离世的风波袭来之前，居然智家就已经深陷业绩困境。

过去一年，居然智家营收与利润就已经双双下滑，业绩表现不容乐观，甚至隐藏着诸多争议之处。

比如，以公允价值计量的投资性房地产，在经济和消费下行的大趋势下，居然呈现出逆周期升值的态势。与此同时，资产处置收益这一带有明显会计数字游戏性质的项目，竟然贡献了近 7 成的营业利润。这些异常迹象，让外界对其真实盈利能力打上了问号。

而今，随着创始人汪林朋的突然离世，这些财报和经营层面的争议，恐怕会被不断放大。未来的居然智家，站在命运的十字路口，前路充满不确定性。

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首富光环背后

麻烦不断

汪林朋，1968 年出生于湖北黄冈罗田县。1990 年从北京工商大学会计系毕业后，进入国家商业部财会司，随后辗转于中商企业集团、全国华联商厦等单位。

从 2001 年起，他掌舵 " 居然之家 "，一路从总裁做到董事长还兼任 CEO，可谓是 " 居然系 " 的灵魂人物。

虽然常年扎根北京，但汪林朋与湖北渊源颇深。他曾任北京湖北企业商会会长，积极推动 " 在京湖北帮 " 的交流与合作。

而说起汪林朋的资本手腕，最令人称道的一次是 2018 年那波借壳上市：先将居然新零售 38.5% 的股份转到自己控制的三家公司名下，再引入 21 家外部股东完成增资扩股。这一系列运作中，他手里的公司套了 52 亿元，他个人拿走了将近 50 亿元。

这 21 家股东里，既有阿里这样的大机构，还有不少 " 湖北老乡 "，比如泰康的陈东升、东亚实业的毛振华，连湖北财政厅管的天风证券，还有黄冈的汪超涌、陈九霖都来了。

当时，居然智家估值 360 亿，而要借壳的武汉中商市值才 15 亿，最后居然新零售以 356.5 亿的价格被武汉中商收购。反向收购后，汪林朋或其控制的公司受让武汉中商的股权，其直接、间接持有了武汉中商 61.93% 的股权，而武汉中商的国有股东持股比例从 43% 骤降至 1.7%。

这波 " 蛇吞象 " 在商业史上都算罕见，到现在还有人议论。

不过，借壳上市后，汪林朋就搞了两波套现。

2023 年 7 月，居然智家的控股股东居然控股通过 4 次大宗交易方式减持公司股份，合计减持比例为 1.99%；同年 11 月，居然控股又以 22.32 亿元的对价，向金隅集团转让了 10% 的居然智家股份。

二级市场减持加上协议转让，居然控股合计套现约 26.7 亿元，而汪林朋持有居然控股 94% 股权，他显然是最大获利者。此外，东方财富 Choice 数据显示，2019 年至 2023 年，该公司的现金分红总额为 34.99 亿元。

但风光背后也有麻烦。

今年 3 月，广州新塘居然之家门店爆出 " 国家补贴 " 骗局，卷款跑路事件牵涉超 200 户、金额近 1300 万元。后来发现这些门店的合同主体是假的，老板林荣军涉嫌诈骗。这事暴露出居然智家的加盟模式存在严重漏洞，不少人质疑品牌方没尽到审核义务。

巧合的是，也是在 3 月的新春座谈会上，汪林朋还专门回应过 " 跑路 " 的谣言，说 " 我真没有想退，真没有想跑 "。但仅一个多月后，4 月 18 日，他即被武汉江汉区监察委员会留置，其所持 3.72 亿股股份遭冻结。

回头看，这些隐患早已埋下了命运的伏笔。而居然智家，也由此驶入了风雨交加的漩涡。

逆势升值的房子？

汪林朋骤然离世已然令人震惊，而更值得警惕的是，居然智家的财务表现也在持续恶化。

2024 年，营收同比下降 4%，至 129.7 亿元；归母净利润同比暴跌超四成，仅剩 7.69 亿元。这已是其连续第三年利润下滑，颓势愈发明显。

公司年报解释称，受宏观经济和房地产周期影响，家居建材市场竞争激烈，商户承压，公司不得不为优质商户减免租金、管理费，影响了收入。

尽管公司强调 " 降本控费 " 成效显著，但在一连串负面数据之下，却出现一个异常亮点：投资性房地产居然升值了。

翻翻看它的资产负债表，截至 2024 年，居然智家投资性房地产总额达 232.6 亿元，以公允价值计量，简单说就跟咱们炒股票似的，价格随行就市。过去两年，这部分带来了 1.3 亿元和 1.1 亿元的 " 升值收益 "。在整体利润捉襟见肘的情况下，这账面收益显得尤为关键。

｜居然智家2024 年财报

问题在于：当前房地产正处深度调整期，商业物业租金普遍下行，空置率上升，线下消费也不景气。在这种背景下，居然智家的投资物业还能 " 逆市上涨 "？这显然与行业常识相悖。

相比之下，同业龙头美凯龙 2023-2024 年在公允价值变动上的损失高达 -8.4 亿与 -19.3 亿。相比居然智家呈现出来的 " 别人的资产在缩水，我的还在升值 "，美凯龙的情况显然更符合现实和市场规律。

｜美凯龙2024 年财报

再进一步追问：所谓 " 公允价值 " 真的公允吗？

实际上，这种估值方式极具弹性。

尤其像居然智家、美凯龙这类手握大量大型卖场、购物中心的企业，它们的房产位置固定，交易频率低得可怜，可能好几年都卖不出一次，几乎没啥现成的市场价能参考。这时候，所谓的公允，就少不了强烈的主观判断。

居然智家这超过 200 亿元规模的投资性房地产，在行业下行周期里还能 " 逆市增值 "，要么是它的物业位置好到完全不受大环境影响，可这可能性实在太低；要么就是太乐观，甚至已经脱离了实际的市场行情。

换句话说，所谓 " 升值 "，很可能只是 " 一厢情愿 "。

值得注意的是，要是说投资性房地产这 " 不合理 " 之处，对利润的影响也就 1 亿元左右，那接下来这个 " 会计游戏 " 对净利润的影响以及随之而来的担忧和争议，可就大多了。

会计游戏

贡献近 7 成营业利润

在居然智家的利润表中，有一组数据非常不寻常，就是资产处置收益，2023-2024 年均在 8 亿元以上，尤其在 2024 年，这项收益去到营业利润的接近 70%。

为什么说居然智家的这项数据不寻常？先看看同行的情况，申万商业物业经营板块有 14 家上市公司，三年 42 份年报里，资产处置收益能超过 2 亿的，除了轻纺城 2022 年那笔 12.68 亿，就只剩居然智家自己了，2022 年 3.93 亿，2023 年 8.31 亿，2024 年 8.45 亿。

再看比例，这三年板块里资产处置收益占营业利润的中位数都不到 0.3%，可居然智家呢？15.7%、41.2%、66.5%，这数字差得可不是一星半点。

那么问题来了，这么大一笔收益，还对利润影响这么深，到底是哪儿来的？说出来你可能不信，这跟正经经营没啥关系，说白了就是账面上的数字游戏。

按照居然智家在财报中的解释，其庞大的资产处置收益，主要就是由 " 关闭相关门店、由直营卖场转为加盟卖场或变更与甲方租金的支付模式，相应终止确认了使用权资产、租赁负债和长期待摊费用 " 产生。

在居然智家的卖场运营中，租赁物业是常态。截至去年末，其 83 家直营卖场里，66 家都是租来的，自有物业仅 17 家。而这笔资产处置收益，就藏在租赁的会计处理里。

按居然智家的记账规矩，租个卖场会同时记两笔账，一方面，把未来几年的使用权当成 " 资产 "，叫 " 使用权资产 "，就像买了个能用好几年的东西；另一方面，未来要交的租金总和折现后，算成欠债，叫 " 租赁负债 "，好比借了笔要慢慢还的钱。

刚租的时候，这两项金额差不多。但时间一长，在记账处理上的变化速度，就不一样了。

" 使用权资产 " 是按租期平均摊销的，比如租 10 年，每年减十分之一，跟东西逐年变旧贬值似的。可 " 租赁负债 " 的减少方式像还房贷，前期减得慢，后期减得快，因为里面还包含利息。

问题就出在中途租赁要结束的时候。比如租 10 年，第 5 年退租，这时候 " 使用权资产 " 只剩一半了，但 " 租赁负债 " 因为前期减得慢，剩下的可能比资产多。清账的时候要把这两项都清零，差额就出来了。比如资产剩 50 万，负债剩 60 万，抵掉之后账面上就多出 10 万，这就是资产处置收益。

所以居然智家这笔钱，其实是退租清账时的账面差额。看着像赚了，但其实是幻觉。因为这并非实际经营赚来的利润，只是租赁会计处理带来的数字差异。

更可怕的是，庞大的资产处置收益，以及对利润起到了支柱作用，这绝非一个好信号。

因为正经的经营利润，是靠收租金、加盟管理费得来的，这些钱能用来扩张、分红、发工资。但这笔资产处置收益，不代表卖场更赚钱了，也不意味着未来能一直有，只是把过去记账的 " 时差差异 " 一次性算清楚而已。

通常来说，资产处置收益顶多是利润的零头，占比太大往往说明主营业务撑不起利润了，得靠关店清账、卖资产来补缺口，就像饭店生意差，靠卖后厨设备充营业额，本质上是经营不行了。

值得注意的是，居然智家主要由营收带来的核心利润（营收 - 营业成本 - 税金及附近 - 销、管、研、利费用），在 2024 年只剩下 6.59 亿元，同比 2023 年暴跌了 45%，是 2021 年的 20% 左右。

回顾前面说的，居然智家先是靠投资性房地产的 " 乐观估值 " 美化利润，又靠会计游戏来撑场面。这利润背后，除了让市场质疑背后有没有水分，更令人怀疑有粉饰报表的嫌疑。

而居然智家的真实处境，也许比财报更复杂。

从资本手腕精巧的 " 湖北首富 "，到如今命运未卜的家居巨头，汪林朋和居然智家的故事，已经注定不会平静收场。

接下来，或许还有更多 " 账目 " 待揭开。

参考资料：

债市观察《居然智家官宣董事长汪林朋逝世，七千员工、百亿负债谁来接盘？》

出品人 :卢桦

主编 :  袁明武  责编 :角爷

版式 :伊妍

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