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说曹操，曹操就到了。

7 月 31 日，北京规自委通州分局发出一则通告，事关中铁建花语璟云规划设计方案的反馈意见。

它在 2025 年 5 月 20 日公示方案，征询意见截至 2025 年 5 月 28 日。

如果从截止日算起，时间过去了 64 天，排在《2024-2025 年北京新盘报规图意见反馈效率榜》第三位，前两位是北京润府和北京宸园，138 天和 120 天。

速度慢一点，并没有违规。

关键问题在于，花语璟云的反馈意见未出，竟然提前拿到了建筑工程规划许可证。

2025 年 6 月 20 日，它领取了建设工程规划许可证，建字第 110112202500080 号，建设规模 3.42 万平米。比反馈意见早了 41 天。

按照北京地产开发流程，新楼盘入市之前，先公示报规图，然后接受公众反馈意见，才下发规划证。

花语璟云先拿规划证，后补反馈意见，有点反常。（详见《中铁建地产，搞了特殊化》）

这种迟到的反馈意见，一年来有两个案例。

一是，朝阳区的中海时光之境。

2024 年 12 月 31 日公示总平面设计图；2025 年 2 月 7 日拿到规划许可证；2 月 17 日，它收到了一份来自人民网领导留言板上的投诉；2 月 19 日，反馈意见出炉，比领取规划证晚了37天。

二是，朝阳区的北京宸园。

2024 年 8 月 12 日公示总平面设计图；8 月 27 日拿到规划许可证；9 月 29 日拿到预售许可证；2 月 19 日，反馈意见通过出炉，比领取规划证晚了115天。

它们迟迟不出反馈意见，或许和设置阳台有关。阳台封闭，是一件十分敏感的事儿，产品会背刺周边的新老盘。

当时，北京楼市刮起了一场举报阳台之风。但这股风潮很快就过去了，好房子的趋势不可阻挡。

反观花语璟云，为何要拖延反馈意见呢？

按照通告，它收到的反馈意见并不多，也没涉及很复杂的情况，却令人等待了两个多月。通告原文称："公示期间收到公众网络反馈意见 2条 "。

但它似乎出现乌龙了。通告内容里，却显示了3条问答。

此外，这份通告里还有个小疏漏，只有 "（一）属于我分局职责范围内 " 的内容。

据此推断，它原本应该还有 "（二）不属于我分局职责范围意见 "，不知为何没有显示。

到底公众给花语璟云反馈了几条意见呢？

一、两个 "高度 "背后的秘密

花语璟云是个小盘，规划地上建面 2.16 万平米，6 栋、总户数 202 户，容积率 1.7。

这 6 栋楼里，5# 和 6# 有点特殊。

它们的楼栋上标出了两个高度：建筑高度H=33.15米，消防高度 H=33.00米。

不要小看这 0.15 米之差，它会影响建筑的消防设计、和得房率等一系列问题。

先来厘清一下建筑高度和消防高度的概念。

结合通告内容，花姐来大致翻译下：

1、建筑高度，指室外设计地坪至建筑物女儿墙顶点（平屋顶）或屋面檐口顶点（无女儿墙）的高度，和日照间距、容积率有关。

2、消防高度，平屋顶建筑高度为室外设计地坪，至屋面面层的高度；坡屋顶则按檐口与屋脊高度的平均值计算。

消防高度 33 米是一个十分关键的数字。按照建筑防火规范，消防高度一旦超过33米，应增设 1部消防电梯。

简而言之，如果 11 层住宅消防高度超过 33 米，每个单元就得设 2 部电梯，公摊变大，得房率变低。

因此，花语璟云的建筑高度和消防高度，不可混为一谈。

中铁建地产方面确认，花语璟云的 5# 楼及 6# 楼的室外设计地面（消防扑救场地），至其屋面面层的高度为 33 米。即：消防高度是33米，每个单元只须设一个电梯，一梯两户，得房率自然就高了。

二、为日照调规，分拆6#

花语璟云的 6#，属于典型的高低搭配。

它的西边单元为 11F，东边两个单元为 4F。这种高低配，应该怎么计算日照比呢？

总平图显示，它们同属于一栋楼。严格意义上将，它们加在一起的楼长，大于楼高，应算作板楼。板楼的楼间距系列比最低为 1.7。

如果参照标出的楼间距 42.78 米计算，6#西单元和 5#的楼间距比为 1.29，没有达标。

怎么样才能让 6# 满足日照比呢？

中铁建地产想了一个办法，将原 6# 楼拆分为新的 6# 和 7#，采取通过单元间双墙设缝处理，调规了。

如此一来，新6#和新 7#分离，新 6#就成了塔楼，楼间距比最低为 1.2，5# 和新 6# 之间的日照条件就达标了。

这个操作手法，可谓是：四两拨千斤。

三、楼间距出现了"双标 "

第三个反馈意见，是对第二个的延伸，但主要是针对 6# 楼。

公众反馈意见的原文是：该项目南侧地块对于塔式建筑退线，按照正南北退让北侧地块住宅建筑，地块内部塔式建筑退线，按照垂直法线退让，不满足现行规范要求。（详见《中铁建地产回京，无奈地退线》）

这句话，用的是建筑专业术语。其大致意思是，花语璟云在标注楼间距时，出现了双标，都应该按照建筑的正南正北来标注间距。

公众很细心，看到了地块南侧的蓝岛大厦和花语璟云之间的退线距离，是按照正南正北标的。但花语璟云内部是按楼栋朝向标，南偏西 15 度左右。

只不过，楼栋偏离 15 度，对计算楼间距比的误差影响不大。

中铁建地产给出了一个算法：按照正南北向测算距离，数值为 43.5 米，大于 6# 楼高度 33.15 米 x1.2（间距系数）=39.78 米。

据此，6#和 5#的楼间距系数比不是小了，反而更大了，从原来算法的 1.29，升至 1.32。

因而，花语璟云不存在退线不达标的问题。

四、开盘延迟风波

最后，花姐讲一个小八卦。

有媒体称，花语璟云开盘的日期推迟了——原定于 8 月 2 日，因为之前调规问题。

原因主要是，中铁建地产内部对花语璟云的产品定位，有不同意见。

最初打算将主力面积段定在 120-140㎡，后来变成小户型，就是目前公布的 94㎡/105㎡/110㎡/124㎡四款户型。

来回折腾后，就贻误了战机，等来了中建玖合大运河八子，产品定位、甚至连户型，都和花语璟云相似。

花语璟云虽然容积率只有 1.7，但没选择做大户型，抄了东面一路之隔招商云璟揽阅的作业。

花姐了解到，花语璟云拟定在 8 月 17 日左右开盘。

对于中铁建地产集团董事长孙洪军而言，这是中铁建地产返京后的第一战，不容有失。