区域市场综述：

根据中指监测，2025 年 6 月 30 日 -2025 年 7 月 27 日，华东区重点城市上海、杭州累计开盘 45 次，共推出房源 4601 套。其中上海 2753 套，杭州 1848 套。上海楼市进入传统淡季，开盘项目数量较上期明显减少，刚需、刚改项目占比高。杭州推盘节奏显著放缓，摇号热度下降，分化加剧。综合来看，华东地区本月开盘量减少，个盘去化良好。

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▍上海：楼市进入传统淡季，开盘项目数量较上期明显减少，刚需、刚改项目占比高

监测 21 个项目开盘，共推出 2753 套房源，中心城区和郊区均有分布，其中纯新盘项目 3 个，老推新项目 18 个。

刚需、刚改项目合计占比超六成。

整体开盘价格依然保持较高的分化程度。

近六成楼盘热度高，去化效果好，整体去化情况呈显著分化的特征。

上海：江湾金茂府（2025 年 7 月 24 日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：江湾金茂府已于 7 月 24 日开盘，本次共计推出 100 套房源，主力户型为 114/126㎡三房和 144㎡四房，均价 71500 元 /㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率 100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购 186 组，认购率约 186%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线 3km 范围内有 39 个幼儿园；13 个小学，如上海市宝山区淞南第二小学、上海市教育学会宝山实验学校小学部、江湾中心小学等；14 个中学，如上海市长江第二中学、上海市吴淞第二中学、上海交通大学附属中学本部等。

生活配套便捷。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线 3km 范围内有 31 个医院。其中，塘桥社区卫生服务站距离楼盘 0.5km，上海市第二康复医院距离楼盘 0.8km，上海市宝山区淞南镇社区卫生服务中心距离楼盘 0.9km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边 3km 范围内有 12 个商场，包括 939 红街坊、保利 · 悦活荟、尚优里 · 乐坊生活广场等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边 3km 范围内有 36 个公园，距离最近的仅 200m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线 1km 范围内有 1 个在建地铁站（通南路），轨道交通便利。周边直线 1km 内有 21 个公交站，距离最近的淞发路长江南路仅有 100m，周边公共交通极为便捷。

上海：保利天奕（2025 年 7 月 26 日）

认购去化：保利天奕已于 7 月 26 日开盘，共推出 102 套房源，主力户型为 104/106㎡三房和 118/125㎡四房，均价 80717 元 /㎡，一房一价，目前房源已售罄，去化率 100%。

入围情况：项目在认购期间认购 173 组，认购率约 170%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全。直线 3km 范围内有 17 个幼儿园；6 个小学，如浦东新区唐镇小学 ( 东校区 ) 、上海福山唐城外国语小学、福山唐城外国语小学 ( 培德校区 ) 等；8 个中学，如上海市浦东新区建平培德实验中学、上海市唐镇中学、上海开放大学附属高级中学 ( 常青分校 ) 等。

生活配套便捷。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线 3km 范围内有 12 个医院。其中，圣钰儿科距离楼盘 0.9km，唐镇社区卫生服务中心距离楼盘 1.1km，浦东新区唐镇民丰社区卫生服务站距离楼盘 2km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边 3km 范围内有 11 个商场，包括阳光天地、荣融生活广场、宝燕商城 ( 唐镇店 ) 等，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边 3km 范围内有 12 个公园，距离最近的仅 800m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利。周边直线 1km 范围内有 1 个地铁站（唐镇），轨道交通便利。周边直线 1km 内有 18 个公交站，距离最近的高科东路顾唐路仅有 400m，周边公共交通极为便捷。

▍杭州：推盘节奏显著放缓，摇号热度下降，分化加剧

7 月杭州楼市延续分化格局，核心区高端盘凭借稀缺性维持高热，而外围刚需板块滞销压力加剧，市场呈现 " 冰火两重天 " 态势。

统计期内杭十区共推盘 24 次，新上市房源 1848 套。总认购 823 套，整体去化率不足 50%，环比显著下滑。价格梯度跨度极大，从萧山益农镇万元刚需盘到上城区 6.7 万 /㎡高端盘并存。

仅 8 个项目需摇号（占比 40%），登记总人数 2666 组，平均中签率 69.32%。流摇项目达 12 个（占比 60%），集中于外围板块。

核心区高端盘逆势热销，城东新城锦上万象府（67600 元 /㎡）63 套当日售罄，中签率 19.87%；未来科技城时舟里 145 套高层 100% 去化；萧山开发区潮语臻境府 44 套改善房源全部告罄。而外围市场深度承压，购买力持续向核心资产聚集的趋势凸显。

杭州：滨悦翡丽轩（2025.7.05）

开盘详情：2025 年 7 月 5 日，滨悦翡丽轩首开推出 1 幢高层，共计 83 套房源，户型在 138-167㎡之间。

价格优惠：均价 39500 元 /㎡（含精装修 3500 元 /㎡）。

认购去化：项目吸引了 220 组家庭登记，中签率低至 37.73%，选房当天共认购 83 套房源，去化率 100%。

客户定位：地缘性刚改客户。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

1、板块限价稀缺属性。滨悦翡丽轩是市北西板块最后一个限价盘（均价 3.95 万 /㎡），亦是杭州限价时代收官之作。项目紧邻滨江区与奥体核心，享受 " 一路之隔双核心 " 的区位红利——西接滨江产业高地，北望奥体城市封面，且与 15 万方无限公园无缝对接，稀缺性凸显。

2、价格倒挂驱动抢购。项目与滨江区存在近 2 万 /㎡价差，形成显著 " 价格断层带 "。周边地王楼面价已逼近 3.5 万 /㎡，倒挂红利吸引中产改善客群争抢最后 83 席名额。

3、品质改善型产品配置。虽为独栋小盘，产品力仍具竞争力：四面铝板 + 玻璃幕墙，7.2 米挑高架空层（超限价盘标准 40%），配置奈尔宝设计童玩区、书吧等泛会所；138-167㎡纯四房改善户型，两梯两户无连廊，独立电梯厅设计；全屋地暖、唯宝卫浴、智能家居系统，媲美不限价豪宅。

整体来看，滨悦翡丽轩以 " 最后限价+ 双核区位 + 倒挂红利 " 形成稀缺组合，虽受独栋体量、品牌力不足制约，仍凭借差异化性价比成为江南中产改善 " 上车 " 核心区的关键跳板。

杭州：锦上万象府（2025.7.17）

开盘详情：7 月 17 日，锦上万象府加推 2、6 幢楼，共计 63 套精装房源，户型面积 183-355㎡。

价格优惠：开盘精装均价 65600 元 /㎡。

认购去化：项目本次开盘共计有 317 组家庭报名登记，中签率 19.87%，开盘当日 100% 去化。

客户定位：地缘性高端改善客群。

项目优点

1、运河景观溢价，核心区位支撑。项目北邻京杭大运河一线河景，1.5 公里直达杭州大厦、银泰等顶配商圈，兼具自然稀缺性与城市资源双重价值。

2、精装品质跃升，万元装标回归。作为不限价项目，锦上万象府大幅提升了品质标准。外立面采用铝板、石材与玻璃的组合。室内精装修按照 " 万元标准 " 打造，使用了大理石铺装，配置嘉格纳厨电、汉斯格雅卫浴等国际一线品牌。高端配置碾压限价期 4500 元 /㎡竞品。

3、供应稀缺先行，滨江品牌加持。项目作为板块首个不限价项目，加推仅 63 套房源；滨江开发叠加 " 武林壹号 " 级品质背书，树立豪宅标杆强化市场信心。

杭州：绿城湖映金沙轩（2025.7.20）

开盘详情：2025 年 7 月 20 日，绿城湖映金沙轩加推 10 幢高层，共计 52 套房源，户型面积 129-169㎡。

价格优惠：精装均价 38057 元 /㎡。

认购去化：项目本次开盘共计有 184 组家庭报名登记，中签率 27.96%，开盘当日认购 49 套，去化率高达 94%。

客户定位：地缘性刚改和中高端改善客群。

1、 一线湖景资源绝对稀缺。作为金沙湖 CBD 收官作品，项目位于金沙湖东岸头排瞰湖位，杭州最大人工湖 " 城市之眼 " 景观独家占有，高层 / 排屋均享 270 ° 环幕视野，主城湖居资源近乎绝版。

2、地铁零距离 + 顶配商圈环伺。项目距地铁 1 号线下沙西站仅 50 米，TOD 属性拉满；1 公里内覆盖金沙天街、印象城等四大综合体，商业密度冠绝钱塘区。

3、绿城品质跃升打破限价桎梏。作为不限价新盘，项目铝板 + 玻璃幕墙外立面，泛会所配置恒温泳池 / 行政酒廊；精装嘉格纳厨电等顶奢配置远超限价期竞品。

4、高端产品精准卡位改善真空。板块唯一 " 高层 + 湖滨排屋 " 组合：129-189㎡高层覆盖首改，299-400㎡排屋锁定顶端客群；全盘仅 482 套（含 32 席排屋），供需倒挂激化抢购。

▍苏州：无项目开盘

▍本月开盘

表：2025.6.30-2025.7.27 部分典型项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率 70% 以上）、较好（开盘当天去化率 50%-70%）、一般（开盘当天去化率 30%-50%）、较差（开盘当天去化率 30% 以下）。

▍下月预告

表：近期项目开盘信息

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