每一个楼花，都是独一无二的。这里是楼花网。

近期，招商朝棠揽阅开盘热销，给下半年开局原本平淡的京城楼市，添了不少光彩。

该项目的爆红，背后是定位刚改路线的胜利。

它创造了北京楼市的一个纪录—— 69 平米最小三房，总价 400 万元左右，首付约 60 万元即可上车。

事实上，能购买一套总价低、户型好的房子，是每一个购房者的心愿。

但，鱼和熊掌往往不能兼得。

大多数情况下，选择了低价，房子的户型就得做出牺牲；反之，房子的产品品质好了，也就意味着售价低不了。

可在偌大的北京城，总有一些不易被人发现的 " 宝藏房 "，隐藏在这座城市的各个角落。它们定位刚需，价格亲民，户型从小到大有多种，可满足不同购房者的居住需求。

不久前，楼花网专门盘点了几个定位刚需，且带有阳台的在售项目的表现。

它们的单平米售价从 2.5 万元至 6.1 万元不等，总价在 170 多万元至 800 万元之间，跨度较大。

今天，楼花网则将目光集中在南城的大兴区域，对这里 300 万元左右的几个新旧项目，进行梳理，来看看它们的表现。

一、京玺

2023 年 12 月 6 日，中铁置业 + 首开股份 + 住总集团 + 兴创投资，以 19 亿元的价格摘得京玺地块，溢价率 1.06%，楼面价 2.71 万元 / 平米。

京玺位于大兴新城东区，距地铁 19 号线南延观音寺不远，离南五环西红门桥的距离，约在 3 公里。

它共规划了 12 栋 9-18 层住宅楼，户型段位从 79 平至 120 平，共分 5 个面积段位。

100 平以下户型约 396 套，占比达到 56%，为绝对主力户型。其中 79 平约 175 套，也算主力户型之一。

这是一款 2+1 室两厅一卫可拓展户型，其北向两间卧室可合二为一。它拥有南向奇偶阳台，北向也有开敞阳台相送，南边主卧里有飘窗赠送。

虽然有阳台，但目前看京玺 79 平米户型，在该段位还是有些落伍。

京玺于 2024 年 7 月 17 日取得预售证，供应 712 套，截至目前网签 193 套，成交均价 4.55 万元 / 平米，网签金额 7.95 亿元，去化率 27.11%。

如果按照成交均价计算，京玺 79 平米的总价约在 360 万元左右，首付在 55 万元左右。

二、和悦璞云

该项目位于大兴去榆垡板块，在大兴国际机场的西边，距离约在 5.5 公里左右。

2021 年 15 月，保利发展 + 首开股份 + 新航城，以 14.6 亿元的价格那个和悦璞云地块，折合楼面积 1.51 万元 / 平米。

它分南北两个区域，分别在 2021 年 9 月和 2022 年 4 月取得预售许可证，目前已成为现房，但仍有少量房源在售。

和悦璞云定位纯刚需，从 52 平米一居到 100 平米三居，共分 6 个面积段位。

主力户型为 68 平米两居，约有 580 套，占比达到 40%。它的实际成交价在 2.7 万元至 2.9 万元 / 平。

产品力上，和悦璞云毕竟作为老一代项目，相较于当下的新盘差了许多。

它只在南向客厅和卧室，有飘窗赠送，其余赠送手段，均与其无关。

三、中建 T5 未来住区

该项目是当下京城 300 万元预算内，为数不多的具有好房子元素的项目之一。

中建 T5 未来住区共规划了 7 栋 9-14 层住宅，共 357 户。截至目前，网签 84 套，成交均价 2.51 万元 / 平米，网签金额 1.852 亿元。

它看似较远，但开发商规划有泊车接送，从小区出发，到达南三环宋家庄地铁站的车程，只需 35 分钟。在这里，再转乘其他地铁前往国贸、亦庄、丰台总部基地等，用时也就 40 分钟。

不仅如此，规划中的地铁 20 号线，以及一期已经开通的怀兴城际铁路，也将从中建 T5 未来住区旁边经过，未来的出勤配套，将逐步完善起来。

中建 T5 未来住区定位刚改，从 70 平米两居到 142 平米四居，共 5 个面积段位，8 款户型。

其中主力户型为 70 平米至 100 平米的两居和三居，占比近 80%。总价在 170 万至 270 万之间，性价比很强。

中建 T5 未来住区全部户型，均为一梯两户、南北通透，南向均设置了阳台，分内嵌式和奇偶式两种，北向则全部有设备平台赠送。

100 平米以下户型，全部标配了进深 1.5 米的内嵌阳台，南向打通；北面则有进深 1.2 米的设备，全部赠送。

它的实际得房率，最高可达到 100%。在大兴 300 万元左右的预算中，足以秒杀其他一切项目。

四、颐和公馆

2023 年 8 月 3 日，中建壹品 + 北京兴创以 28.75 亿元的价格，拿下颐和公馆地块，其中包含 1.8 万平米现房销售，综合楼面价 3.2 万元 / 平。

它的位置不错，距离地铁 4 号线义和庄站的直线距离，不到 500 米。

颐和公馆的定位是个大杂烩，从 72 平米两居到 222 平米大平层，全部覆盖。共规划 19 了 8-11 层洋房，共 752 户。

其中北区规划 10 栋住宅，共 424 户，以 72 平 -99 平米刚需户型为主；南区共 9 栋住宅楼，328 户，全部为 128 平以上改善户型。

颐和公馆于 2024 年 3 月取证，目前网签 371 套，成交均价 4.75 万元 / 平米，网签金额 18.07 亿元，去化率 51.74%。

按照成交均价计算，颐和公元 72 平米的小户型，总价约在 342 万元，首付 50 万元出头，即可拿下。

不过，由于是好房子政策前的产物，颐和公元在赠送手段上，显得有些单一。

以 72 平米为例，它只在南向的客厅和卧室中，送了飘窗。

整体看，在当下的南城，向要 300 万元总价选择具有好房子属性的项目，不是很多。

唯一具备条件的只有中建 T5 未来住区，它位置上虽然较京玺、颐和公馆等较远，但在总价 300 万元左右的前提下，在产品和位置之间，似乎也只能二选一了。