北京进深 徐迪 近日，中海石景山西黄村 1606-640 地块取得建设工程规划许可证。

该地块是 6 月 5 日中海地产以底价 45.23 亿元摘得的 " 宅产配 " 组合地块之一。

640 地块用地性质为公建混合住宅用地，总建筑面积 8.85 万平方米，其中地上建面 6.6 万平方米。规划建设 5 栋住宅、1 栋酒店以及其他配套建筑。

640 地块的 5 栋住宅楼位于地块东侧，中央 1 栋，四角各 1 栋，呈梅花形布置，总建面不到 2 万平方米。

酒店为一栋 17 层高单体建筑，位于地块西侧，总建面约 4.04 万平方米。

公建部分与住宅部分之间通过围墙进行分隔。

这种酒店 + 住宅的公建组合，与中海首钢园的长安玖章项目布局很像。

后者也是西边一排酒店，东边住宅小区。

规模上，长安玖章住宅 4 万㎡，酒店接近 8 万平方米，约为西黄村 640 地块的两倍大。

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虽然只有 5 栋楼不到 2 万平米的住宅规模，但640 地块却拿出一套纯改善的设计方案。

一梯两户纯洋房，坡屋顶设计，单层楼高约 3.45 米。

总计百余套房源，户均建面约 190 平米。

主力 170 户型，少量 150 户型；

中间 3# 楼顶配 300 平米，顶层挑空设计，可做跃层或复式产品。

南排 4#、5# 楼首层全部架空。

北排 1#、2# 楼可享北侧永定河引水渠的河景资源。

5 栋楼各有特色，这也是小盘的均好性优势所在。

景观庭院、室外健身区，架空层，应有尽有，整体给人一种精美华贵感。

西侧酒店与东侧超豪华景观大门遥遥相对。

这道大门，不对衬造型，两边延伸有景墙，沿街展示面约 80 米宽，虽然还没有实体样式，单从规模上就可以秒杀石景山一众新盘了。

所以它并没有面向西边的石景山城区，而是朝东开向了海淀。

这个项目最大竞争对手不在西边，而是隔着五环的海淀宝山双子项目。

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6 号线 + 西五环，无论地面或者轨交出行，这个区位对海淀通勤族都是很友好的。

按照长安玖章 7.5 万 /㎡的成交均价，西黄村 640 项目上车价在 1100 万出头，户型差点的估计千万内能搞定，与海淀新盘 PK 性价比完胜。

更重要的是产品上 " 好房子 " 属性拉满。

赠送尺度超大，南北双阳台 + 外接花池 + 飘窗，这也是石景山首个带花池的楼盘。

此前有消息称该项目楼王户型得房率接近 120%，不知道怎么算出来的，从平面图看，3# 楼的赠送面积没比其余几栋明显增加。

预计加赠后使用率在 95% 以上，即使在新规盘里也是相当可观了。

项目建设单位北京鑫安兴业房地产开发有限公司，为中海新城旗下，法定代表人、董事长为付熙嵬，总经理张欣。

作为中海在北京的两大业务实体之一，中海新城多年来深耕石景山和西城两大区域，开发有西城的京华玖序、都阙台，石景山的寰宇天下天镜、中海长安玖章、中海长安源境等项目。

中海石景山 " 宅产配 " 组合地块占地 7.97 公顷，地上建筑规模 16.46 万平米，包含 4 幅子地块：

宗地位于苹果园街道，地处五环与六环之间，临近地铁 6 号线杨庄站、西黄村站，距城市干道西五环、阜石路约 1 公里，交通便利。

西黄村板块老小区较多，地块东边是曾经热销的限竞房禧悦学府，共 1179 套，2022 年 6 月交房，均价 6.3 万元 / 平。

板块最大的优势是生活配套比较成熟，但城市界面新旧交融，没有特别拿得出手的资源。

周边有北大附石景山学校、首师大附属苹果园中学、二十一世纪幼儿园等教育资源；

生活配套包括物美超市、山姆会员店、当代商城、京西大悦城等；

医疗资源有首都医科大学附属北京康复医院、北京大学首钢医院。

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