【编者按】消费复苏，科技、互联网浪潮迭起，引发商业地产模式深层次变革。与此同时，存量时代市场竞争加剧，轻资产优势凸显，新时代竞争法则亦在发生改变。

从盘活存量到提振消费，如何通过精细化运营提升资产质量？政策端对商业地产公募 REITs 的鼓励与开闸，又将如何重塑商业不动产领域新格局？

搜狐财经、搜狐地产、焦点财经推出《商业地产幸存者法则》系列策划报道，挖掘商业地产企业经营管理方法论，透视行业发展趋势及价值。本期解读：卓越商业。

出品 | 搜狐地产 & 焦点财经

作者 | 王迪

编辑 | 吴亚

在商办领域，一直有 " 南卓越，北 SOHO" 的说法。

与龙湖天街、万达广场、华润万象城等购物中心标签有所不同，卓越集团凭借写字楼在商业地产占据一席之地。

1996 年，卓越集团以旧改起家，在地产开发黄金时代拓维商业地产，率先树立自身商业品牌优势，并形成商住并举的运作模式。

作为 " 深圳 CBD 之王 "，商业地产虽然能给卓越带来稳定的现金流，但是 2008 年国际金融危机后在资本市场上估值不高。卓越集团 2007 年、2009 年两次向香港联交易所递表上市，铩羽而归，成为目前房企 TOP30 内鲜少还未上市的房企。

2022 年，卓越集团以 742.7 亿元销售额位居中指院房企销售排行榜第 25 位，并发行三笔低息债券。因为其并未上市，卓越商业的现实数据略显神秘。但是，从为数不多的公开信息中，亦能窥探卓越商业运作的法则。

重仓深圳大本营 " 双刃剑 "，需警惕市场下行

在业内，能做好商业地标的开发商并不多，能做好商业运营的更是少之又少。如果将房地产内商业地标开发商排列、解构，卓越是值得拿出来说说的一家。

卓越商业品牌优势的核心，在于定位中国城市综合运营商。早期，卓越集团发挥所深耕区域投研、品牌等优势，重仓深圳大本营。之后，卓越集团聚焦国内北京、上海、青岛等一、二线城市核心区域优质资产，以规模效应在市场中占据一席之地。

据了解，自 2003 年进入商业领域，卓越商业已进入上海、深圳、南京、青岛、东莞等核心一二线城市。仅在深圳，卓越集团开发和在建（包括代建）的写字楼就有 40 多座。

据卓越集团官方口径，其目前自持商业面积超 120 万㎡，自持物业管理规模高达 700 亿元，写字楼每年的租金就有 40 多个亿，且写字楼的租金普遍高于周边 20% 以上。

就目前重仓的深圳项目来看，其写字楼在深圳的位置多位于福田、南山、前海等位置核心的区域，卓越商业是业内唯一一个同时布局深圳四大中心区（福田、宝安、前海、后海）的开发商。

商业地产重运营为主，城市的核心位置往往能带来更具效应的人流，集中布局给予了卓越集团早期商业发展良好的底子。

但是，如同一个硬币的两面，此种重仓的做法往往也会带来隐忧。

戴德梁行发布报告显示，截至 2022 年底，广州甲级写字楼空置率同比上升 6.4 个百分点至 14%，深圳同比上升 3.6 个百分点至 22.8%，北京、上海则分别为 16%、16.7%。深圳成为一线写字楼市场空置率最高的城市。

除了空置率上升之外，租金水平的下降对商业地产意味着挑战。

据戴德梁行数据显示，2022 年年底，深圳甲级写字楼平均租金为每平方米每月 203.5 元，同比下降 3.3%。与此同时，报告显示，在深圳甲级写字楼市场中，福田中心区、前海表现相对亮眼。

虽然租金面临下行，但是卓越在福田及前海的布局一定程度上对冲了风险。此外，搜狐财经发现，2023 年深圳新增写字楼供应预计达 145.3 万平方米。这意味着 2023 年卓越商业在市场中也面临发展挑战。

" 地段形象好，大部分项目在深圳，青岛项目位置还可以，但是上海、重庆几个项目地段不太好。另一方面管理粗放是其目前面临的痛点。" 某位深谙商业地产市场的业内资深人士对搜狐财经表示。

据卓越集团官网显示，卓越集团开发的商业项目共 10 个，其中 8 个位于深圳，其他 2 座分别在青岛和上海。

此外，搜狐财经梳理卓越集团官网发现，在地产开发、城市更新、资产运营、商企服务四大业务板块中，涉及商业地产的主要是地产开发中的商业开发，及资产运营中的商办管理、商业管理、酒店管理共 4 部分。

根据卓越集团官网显示，2022 年，在资产运营方面，卓越集团商业新开 3 个商业体商办，新签 21 万㎡。商业管理方面，2022 年度卓越商业在管项目 15 个，总会员数近 200 万人。商办管理方面，2022 年新签面积超 21 万 m，世界 500 强以及中国 100 强占比持续维持超 20% 的比例，全自持项目新入驻企业 186 家。

多品类商业产品重运营，融资 " 供血 " 效应显现

早在 2014 年，关于 " 卓越商业集中在深圳，是否会向三四线下沉 " 的问题，就有媒体提问过。

彼时，卓越集团商业负责人的回应是：" 深圳发展比较快，从目前来讲相对还好。再过几年饱和度会增加，以后社区型商业是一个方向。卓越做写字楼也比较成熟，品牌较好。如果有合适的机会、环境、条件，我们还会再做精、做强写字楼。"

" 人 " 是购物中心正向发展的核心因素，写字楼可以为配套的商业带来稳定的商务客群；购物中心作为写字楼的醇熟配套，可以为客群带来丰富的休闲娱乐生活，并为写字楼带来一定的租金溢价。卓越多品类的发展对形成聚合效应有重要作用。

就目前商业产品线来看，除了做强写字楼本身之外，旗下卓越商业拥有购物中心、商办商业、社区商业等产品线。

搜狐财经梳理发现，目前其旗下卓越商业提供涵盖规划研策、招商运营、工程设计顾问的商业地产全产业链服务，拥有城市区域级购物中心——卓悦汇、商办商业——卓悦 INTOWN、社区商业——卓悦时光三大产品线。其产品体系也在不断扩容，释放规模化的品牌效应。

从资产价值来讲，商业物业是创造价值的产品，更核心的在于经营价值。衡量一个商业项目的好坏，从财务上来讲肯定是投资回报率，从经营指标来讲包括销售、客流量、消费者满意度、商家满意度等。

在商业打造方面，卓越集团的 "E+ 商务 " 区别于华润置地的 "Officeasy 润商务 "、保利的 " 星云企服 "、越秀的 " 写字楼 3.0" 等商务生态系统成为彰显其写字楼运营能力的核心要素。

在社群效应及联动活动方面，卓越商业为业绩提供了保障。今年 4 月，卓越商业联合 QQ 音乐开启超级 V 笑节 3.0，实现了卓越商业五一客流连年增长。数据显示，4 月 21 日到 5 月 3 日销售额同比 2022 年增长 16%，客流同比 2022 年增长 25%。

以 OneAvenue 卓悦中心 4 月 27 日到 5 月 3 日表现来看，其销售额破亿元，同比 2022 年五一增长 90%；销售额破亿，同比 2022 年五一增长 70%。

一方面，稳健的运营能带来业绩的提升。另一方面，商业地产良好的底层资产及稳定的现金流，能为企业发展提供保障。

在诸多房企暴雷及住宅销售、融资遇阻之时，卓越集团成为至今为数不多还未暴雷的民营房企。

2022 年卓越共发行 3 笔低息债券 ，利率低至 2.91%。其中，两笔各 1 亿美元债，一笔 6 亿元中票，成为年内首家发行美元债、行业第六家发行中票的民营房企。这离不开商业运营稳定的基本盘。

此外，搜狐财经发现，早在 2020 年 -2022 年，卓越商业也曾通过融资为自身 " 供血 "。

2020 年 3 月，卓越商业发行 10 亿元公司债，全部用于偿还债券。同年 5 月，卓越商业管理 6.11 亿元 ABS 获深交所受理。该债券债券类别为 ABS，发行金额 6.11 亿元，发行人为深圳市卓越商业管理有限公司，承销商 / 管理人为招商证券资产管理有限公司。

2022 年 2 月，卓越商业 42.75 亿元小公募项目状态更新为 " 已反馈 "，债券期限为不超过 5 年期（含 5 年），发行人为深圳市卓越商业管理有限公司，承销商 / 管理人为天风证券股份有限公司，受理日期为 2021 年 12 月 29 日。累计公开发行公司债券余额为 77.90 亿元，非公开发行公司债券余额为 10.00 亿元。

针对 IPO 解决资金的问题，卓越此前做出回应，企业现金流相对比较好，未必非要去做 IPO。此外，资本市场环境跌宕起伏，不上市也并非是一件坏事。在现金流方面，商业扮演了重要作用。

傍上京东、深铁，做大轻资产版图

除了运营之外，商业最大的问题在于资金投入成本，因为回收周期比较长，投资回报率比较低。加上现在融资环境不宽松，融资成本很高。如何支持商业的经营和运营，对发展商来说意味着压力。所以，灵活渠道能一定程度上降低商业成本。

2022 年，新城控股、龙湖集团、中粮大悦城等头部企业均加大了轻资产拓展的力度，通过运营管理和品牌输出，实现高效扩张。例如，万达商管 2022 年新开业轻资产项目 40 个，华润万象生活新签约 12 个，龙湖商业则开业 3 个轻资产项目。

这正是这一年，卓越商业轻资产管理战略全面启动，这相对于宝龙、万达等头部商业地产商 2015 年左右的做 " 轻 " 时间稍晚。但是，卓越商业选择了一条心的路径：与深铁及京东大品牌合作。

据搜狐财经了解，经过 1 年的运营，目前卓越商业轻资产项目共 5 个，这样的速度在行业中属于中等水平。卓越商业与京东目前合作项目主要有 3 个，南京、长沙、上海各一个，目前在建中。沙井卓悦时光为 3 万方社区型商业为与小业主合作，去年已经开业。

此外，去年 11 月，卓越商业签约深铁商业，共同运营管理深圳岗厦北地下商业枢纽项目。项目由深铁商业与卓越商业双方合资成立的深圳市睿悦商业管理有限公司运营。

去年 12 月，卓越商业与深铁合作的网红地标项目—— " 深圳之眼 " 正式开街，这也是卓越集团目前实现开业的轻资产项目。自开业以来，该项目已经成为深圳网红打卡项目。

从深铁商业管理公司来看，其成立于 2016 年，负责对深圳地铁集团旗下各项商业资源进行集约化、专业化管理。其旗下布局商业、写字楼、广告、通信、文创等多元业态。与深铁商业的合作，无疑增厚了卓越商业运营管理的版图。

在卓越商业与京东的合作方面，今年 2 月，卓越与京东合作成立商管公司。其购物中心部分将全权委托 " 上海京卓启迪 " 负责商业运营管理。

事实上，房地产行业进入深度调整期，不持有土地和项目的轻资产运营模式可以为企业减轻资金压力，降低运营风险，轻重分离的运营模式也有助于企业优化资源配置。由于商业运营服务行业从技术经验、品牌影响力、人才储备等方面都具有较高的进入壁垒，头部企业价值凸显。

" 深铁不选择万科合作商业项目，而选择卓越，这侧面反映了卓越在地标项目打造上所形成的品牌优势。虽然卓越商业轻资产起步晚，但是在精细化运营时代，慢步伐、深运营也是一种选择。" 某位业内人士对搜狐财经表示。

亦有相关人士指出，十几年前，卓越因注重商业地产的战略，错失住宅黄金时代而无缘上市。如今，步入精细化运营时代，需要抓紧商业地产的红利期，抢占时机。