文 / 乐居财经 严明会

豪宅业主吃不上一口热外卖。

坐落上海浦东内环，仁恒公园世纪小区是陆家嘴商圈高端住宅之一，目前二手房成交均价约 13 万元 / 平方米，挂牌总价最贵的报价超过五千万。

" 加价 5 元转单都没有人接，这个小区我以后再也不来了！" 近日，该小区因被上海一部分外卖骑手集体 " 拉黑 " 而备受关注。

劝退骑手的，是该小区物业制定的特殊外卖配送 " 标准流程 "：

骑手将外卖送到小区大门口之后，需要集中报到，再随保安来到地下车库，统一坐物业人员驾驶的摆渡车，并且需要按照楼栋顺序来逐一配送，一个骑手上楼送餐，保安下车全程陪同，而其他骑手则在摆渡车上等候。

但摆渡车只有一辆，一次最多塞四个骑手，一整套流程走完，每单比别的小区平均要多花十多分钟，高峰期送一趟能耗一个小时，订单频繁超时，赔的比赚的都多。

而另一个让骑手们不满的点是，小区物业限制外卖员，却允许快递员自由出入，" 都是送货的，凭啥厚此薄彼？"

物业的回应

面对争议，仁恒公园世纪小区物业工作人员回应表示，快递员相对固定可自由进出，外卖骑手人员流动大故设限制，该制度已实施超过 7 年。

事实上，仁恒公园世纪小区这一特殊 " 送外卖 " 方式早在 2022 年就上过热搜了。但当时处于疫情防控特殊时期，讨论的焦点并不在于流程的合理与否。

据悉，该小区物业费约 6.5 元 / 平方米 / 月，提供物业管理服务的是上海仁恒物业管理有限公司（简称 " 上海仁恒物业 "）。

根据公开信息，2021 年上海仁恒物业曾向仁恒公园世纪小区业主发布一份外卖配送方案，其中就提到了外卖进入小区的 " 短驳车运输 " 模式，即由小区物业门岗或保安陪同外卖人员，通过短驳车派送。

这一方案提到：" 新的外卖配送措施目前已取得了初步的效果，高峰时段由原来送一单 30-40 分钟，提速到了 20-30 分钟。"

显然，上海仁恒物业的所谓提速，并未能匹配上外卖骑手配送效率。

不过在此次争议中，上海仁恒物业回应称，其目前暂未收到业主的投诉，小区里还是有外卖员接单。

在目前的公开信息中，该小区物业外卖配送规定让外卖骑手们怨声载道，也在网上掀起不小的讨论声音，但该小区业主们似乎集体对此保持沉默。不过有媒体实地走访收到反馈，有小区业主认为物业的做法并无不妥之处，也有业主建议优化进小区的规定。

目前外卖平台相关负责人表示已经收到反馈，正忙着跟物业沟通，想在保障业主体验和骑手权益之间找个平衡点。

外卖难题与机遇

乐居财经《物业 K 线》注意到，去年杭州豪宅小区玉润钱潮府也曾因被外卖员吐槽 " 赔钱也不给这里送外卖 " 被热议。

当时，该小区物业出于保障安全和有序管理层面考虑，多个出入口中仅对外卖员开放一个，导致送餐距离大幅增加，影响送餐时间。

作为现代人生活的一部分，外卖已经不可或缺。而另一边，对居住小区品质、安全需求升级，业主对小区人车分流、外来人员管理等也有更高要求。

事实上，无论是豪宅还是普通小区，外卖员与物业之间的冲突时有发生。如何破解外卖配送 " 最后 100 米 " 难题？

有豪宅配置物业团队送货上门。

比如物业费 10 元 / 平方米 / 月的融创外滩壹号院，对快递和外卖制定了无接触管控，全部交由物业团队送货上门，并且在每个环节都会严格把控，快递每日三次分批送货，外卖送餐上门的频率更高，不会耽误业主用餐，且全程录像备案。

普通小区有设置外卖快递专车。

比如上海占地面积超 10 万平方米的华府天地愉园小区，从正门步行至最里面的一栋楼大约需要 15 分钟，在相关部门的协调下，该小区内今年配备快递、外卖专用自行车，骑行时限速 5 公里，且规范回收管理。此举既解决了外卖快递的送餐送货需求，也维护了小区的秩序。

不过更大的趋势还是通过技术手段。

比如万科物业与美团、顺丰同城、京东快递联手，在 3000 多个小区实施 " 骑手通行解决方案 "，通过一张专属二维码，实现大门与单元门的无缝畅行。该方案下，骑手扫描门岗访客海报，选择身份类型生成专属二维码，在智能闸机上扫码快速通行，后台系统实时核验订单真实性，非工作时段自动关闭权限，兼顾效率与安全。

龙湖智创生活也与美团达成了合作，发布骑手友好社区解决方案，通过智慧化管理系统对接，新增美团骑手快捷登记入口，快速确认骑手身份和送单任务，从而帮助骑手完成身份验证、便捷出入小区。

亏损的关联地产

仁恒公园世纪小区，未来是否会参考上述案例优化外卖骑手进出小区的流程？

资料介绍，仁恒公园世纪小区占地面积约 5.58 万平方米，建成于 2017 年，共有 11 栋住宅楼，总共 725 户，建筑面积超过 21 万平方米。楼间距大、绿化与景观搭配，从门口到最里面的楼栋步行 8 分钟起步。

仁恒公园世纪小区开发商为仁恒置地，是一家来自新加坡的外资房企，创始人钟声坚，出生于广东省汕尾陆丰市。1993 年，仁恒置地进入中国大陆，之后把公司总部从新加坡搬迁到了上海，2006 年公司在新加坡上市。

仁恒置地曾经一度是中国高端地产的代名词，其过去 30 年在长三角的上海、南京和苏州，珠三角的深圳和珠海，渤海湾的天津与唐山，西南部的成都及贵阳，以及海南的三亚等落子。在市场最好的 2019 年，传闻其也规划过破千亿的梦想。

但 2021 年最后一次拿地之后，仁恒置地开启了 " 大撤退 "。2023 年其销售额 323.5 亿，同比下降 52.5%；2024 年其销售额 222 亿，再次同比下降 31.4%。

令人唏嘘的是，2024 年仁恒置地巨额亏损 37.63 亿，亏损幅度扩大 421%。而原因主要是房地产项目资产减值 33.70 亿、金融资产减值净亏损 21.04 亿，以及投资物业公允价值亏损 2.22 亿。

" 与新加坡市场的强劲表现形成鲜明对比的是，中国市场在 2024 年继续呈下滑趋势。" 近几年，钟声坚已经把仁恒的重心转移回了新加坡。

作为仁恒置地旗下的物业品牌，仁恒物业成立于 1994 年。乐居财经《物业 K 线》通过天眼查获悉，其去年参与 6 起市场招投标，今年以来仅有 1 起。此外，今年以来其法律诉讼案件明显增加。

往期精彩内容回顾

物业罢工，业委会 " 背锅 "

物企 " 捞偏门 "，盯上不良资产生意

医院物管 " 第一股 " 扩张记

国资物企净利润 " 腰斩 "

这家物业赔款也要强行退场