睿思网讯：8 月 12 日，中信建投基金及中信建投证券就上交所《关于中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金上市及中信建投沈阳国际软件园 1 期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》做出详细答复，针对申报材料中初创企业租赁占比、租户稳定性、孵化器补贴政策等核心问题提交补充资料。

初创及中小企业租赁占比披露

根据反馈意见，管理人首次披露近三年及一期基础设施项目租赁收入中初创及中小企业占比情况：2022-2025 年一季度，初创企业租赁收入占比分别为 10.48%、17.43%、9.45%、15.67%，中小企业占比分别为 57.48%、60.13%、63.66%、64.25%，合计占比均超 59%。管理人明确初创企业定义为成立不足 24 个月的企业，中小企业则依据从业人员数量、营业收入、资产总额等指标综合判定。

租户稳定性及转租情况核查

针对租户稳定性问题，管理人通过现场勘察、租户访谈等方式核查实际使用情况。截至 2025 年 3 月 31 日，基础设施项目前十大租户租赁面积占比 17.64%，其中仅 1 家租户（K 公司）因政府规划调整退租，其余租户续租率稳定。针对转租分租情况，管理人确认仅 2 家租户涉及转租，占比极小且未影响项目整体运营。

孵化器补贴政策合规性说明

关于孵化器租金补贴政策，管理人明确补贴对象为入驻企业，补贴支付方为沈阳市浑南区政府，原始权益人仅承担代收代付角色。根据协议约定，若企业未达成长育指标或未迁入浑南区，需返还补贴资金，管理人认为该补贴属于财政补贴而非原始权益人支付义务。

项目估值参数合理性论证

评估机构结合沈阳市 GDP 增速（近三年平均 4.6%）、CPI 增速（近三年平均 1.6%）及区域租金水平，设定 2025-2026 年租金无增长、2027 年起年增长率 1.5% 的预测参数。管理人指出，该假设低于已上市产业园区 REITs 项目平均 2% 的长期增长率，具有审慎性。

运营管理安排与风险缓释

针对同业竞争问题，原始权益人承诺通过独立运营团队、优先租赁权等措施避免利益冲突。运营管理费采用 " 基础服务报酬（15%）+ 浮动服务报酬 " 结构，年度浮动报酬与运营净收益及应收账款收缴率挂钩，并设置 50% 团队激励分配比例，强化激励约束机制。

资产完整性及合规性披露

管理人确认非入池资产占比均未超 50%，且已取得小业主一致行动同意函，确保公共区域维修改造决策无实质性障碍。针对部分项目未取得节能审查文件问题，沈阳市浑南区发改委出具复函确认无需补办，不存在行政处罚风险。