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华夏凯德商业REITs反馈答复公布 股权重组与运营细节获监管关注
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睿思网讯:8 月 12 日,华夏基金与中信证券就上海证券交易所《关于华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金上市及中信证券 - 凯德商业资产 1 号资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让申请受理反馈意见》作出详细答复,针对股权重组进展、项目运营稳定性、租金减免机制等核心问题提交补充材料。

股权重组全面完成 长沙广州项目权属明晰

管理人披露,长沙项目公司 100% 股权及广州项目公司 70% 股权重组已全部完成。其中,长沙项目公司股权重组通过凯德中国信托特别股东大会批准,广州项目公司股权重组经凯德商用内部决策通过,工商变更手续均已办结,原始权益人长沙凯亭、广州凯云正式持有标的资产。

对外借款占比 21.61% 还款安排影响可控

针对广州项目公司保留 4.62 亿元银行借款事项,管理人说明该借款占基金净资产比例 21.61%,符合监管要求。根据还款计划,2025-2026 年每年偿还本金不足 10 万元,利息覆盖倍数超 9 倍,偿债能力充足。同时设置提前还款、贷款续贷等风险缓释措施,确保现金流稳定性。

租约集中到期风险可控 续签率已达 67%

管理人披露,广州云尚项目 2025 年二至四季度到期租约面积合计 11,298 平方米,截至答复日已完成 3,569 平方米续签、2,357 平方米新签,续签租金单价保持稳定。长沙雨花亭项目同期到期租约已完成 70% 续签,租金单价较上一租期略有提升,项目整体出租率维持在 96% 以上。

租金减免机制透明 历史影响不足 1%

针对影院等特殊业态租户,长沙雨花亭项目采用阶梯式租金减免机制,2022-2024 年累计减免租金 98 万元,占同期租金收入比例均低于 5%。广州云尚项目近三年无系统性减免政策,仅对个别困难租户给予临时性支持,减免金额占比不足 0.5%,对项目收益无实质性影响。

运营收入预测审慎 市场租金取价合理

评估机构结合区域可比项目租金水平,设定长沙雨花亭项目主力店租金单价 53 元 / 平方米 / 月、专门店 291 元 / 平方米 / 月,广州云尚项目首层专门店 455 元 / 平方米 / 月,均低于新签租户实际租金水平。管理人强调,收缴率假设 99.6% 与历史水平一致,运营净收益目标值设置合理。

优先收购权影响有限 扩募资产储备充足

针对凯德中国信托对部分资产的优先收购权,管理人说明受限资产占比不足 30%,且凯德商用旗下未受限零售资产估值超 500 亿元,可充分保障扩募需求。同时,凯德中国信托投资策略已转向多元化布局,与本基金差异化定位,业务重叠风险较低。

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