在债务泥潭中挣扎了 4 年，昔日的商贸物流巨头华南城 ( 01668.HK ) 终究未能逃脱被清盘的厄运。

8 月 11 日，华南城被高等法院下令清盘，富事高咨询有限公司的周伟成及潘路洋于 8 月 11 日获高等法院委任为公司的共同及各别清盘人。

受此影响，华南城股票宣布停牌。停牌前，华南城股价报 0.107 港元 / 股，市值只剩下 12.24 亿港元，境况惨烈。

恒大第二？华南城凉凉

作为曾在综合性物流及商贸中心开发领域占据头部地位的企业，华南城业务规模庞大，资产规模在 2024 年底达到 875 亿港元。

据悉，此次遭香港高等法院勒令清盘，使其成为中国恒大 ( 03333.HK ) 之后、被清盘的内地资产规模最大开发商。

此次被法院下令清盘，源于花旗在今年 1 月对华南城向法院提出清盘呈请，理由是华南城未能偿还 2024 年 4 月到期的 3.06 亿美元欠款。

尽管当时华南城表示极力反对花旗的清盘呈请，但面对巨额债务危机，终究未能扭转局势。

在今年 5 月 19 日的法庭聆讯上，高等法院下令将呈请的聆讯押后至 8 月 11 日。

但是，华南城最终与债权人未能达成协议，从而被勒令清盘。

从财务数据看，华南城已陷入至暗时刻。

于 2024 年，华南城净亏损高达 89.76 亿港元，同比扩大超一倍。当年，公司投资物业公平值亏损增长至 24.83 亿港元，其他开支则超过 45 亿港元，融资成本也飙升至 15.23 亿港元，严重侵蚀了公司利润。

华南城的债务状况更是触目惊心，公司正遭遇严重的流动性危机。

同花顺数据显示，2024 年年底，华南城总资产为 875.51 亿港元，总负债约 609.44 亿港元，流动负债则超过流动资产 28.48 亿港元，呈现短期偿债压力。

年报显示，于 2024 年年底，于 2024 年 12 月 31 日，华南城计息债务高达 302.204 亿港元。即期部分计息债务（包括优先票据及计息银行及其他借款）就达到 182.41 亿港元。此外，157.42 亿港元有息负债的应付本金或利息未依规定在预定还款日期偿还，即违约借款。

与之反差巨大的是，现金及现金等价物仅为 0.41 亿港元。对此，公司核数师在报告中无法表示意见，指华南城持续经营面临项不确定因素。

国资和腾讯都救不了

事实上，华南城曾迎来 " 白衣骑士 "，但最终没能逃脱被清盘的命运。

早在 2021 年末，深圳国资深圳特区建发就向华南城伸出橄榄枝，宣布以 19.09 亿港元认购其 29.28% 的股份。

随后于 2022 年 5 月，深圳特区建发完成认购华南城新股份，成为公司主要股东兼单一最大股东。值得一提的是，彼时腾讯 ( 00700.HK ) 是华南城的第二大股东，深圳特区建发入主华南城后，腾讯持有华南城 8.35% 股权。不过，面对华南城的债务危机，截至目前，尚无腾讯出手相助的相关报道。

华南城获国资撑腰后，市场一度认为华南城的危机有望得到缓解，但华南城后来仍未摆脱 " 借新还旧 " 模式。

2022 年，华南城宣布出售西安、郑州等项目以及出售第一亚太 50% 股权，以进行回血。随后，深圳特区建发先后于当年 7 月及 12 月接盘了第一亚太 50% 股权以及西安华南城 69.35% 股权。

但资产处置的回血金额有限，未能有效缓解华南城持续紧张的现金流状况。

2024 年 2 月，华南城公告称，因流动资金日趋紧张，预计不会支付 2024 年 2 月 9 日到期的一笔强制赎回款，以及 2 月 12 日到期的一笔利息，导致两笔美元债券发生违约事件。

在地产行业下行以及宏观经济承压的大背景下，华南城商业模式的缺陷也显露出来。公司过度依赖 " 以售养租 "，收入主要靠商铺销售，但电商、疫情等冲击下商贸城租金收入下滑，现金流断裂风险高。

此外，华南城的资产流动性差，大型商贸城项目变现困难，市场下行时鲜有人接盘。

总结

华南城案例反映了 " 重资产、长周期、高负债 " 商业模式的脆弱性，即便引入国企战投，若自身造血能力不足，仍难逃债务危机。华南城的危机尚未终结，其命运或成为中国商业地产债务重组的重要样本。