" 传统模式面临着巨大挑战，但是我们看到新需求同样孕育着巨大机遇。"8 月 8 日，城投控股（SH600649，股价 4.60 元，市值 115.21 亿元）董事长张辰向包括《每日经济新闻》在内的媒体表示，要推动租赁住房产业可持续发展，必须走创新的金融之路，而租赁住房规模化发展，势必要面对重资产投入的资金效率问题。

就在前一日，即 8 月 7 日，城投控股发布公告宣布，参与国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（基金代码为 508031，以下简称城投宽庭保租房 REIT）的扩募，计划新装入两处优质上海保租房资产至城投宽庭保租房 REIT。

《每日经济新闻》记者了解到，城投宽庭保租房 REIT 于 2024 年 1 月上市，是市场规模最大、上海国资首单保租房 REIT 及长三角区域企业首单保租房 REIT，业界对其一举一动颇为关注。

注入两个租赁项目

城投控股公告显示，公司拟选取子公司持有的上海市闵行区浦江镇浦江社区 MHPO-1307 单元 G03-04 地块租赁住房项目（以下简称浦江社区租赁项目）、上海市闵行区七宝镇七宝社区 MHPO-0105 单元 01-02 地块新建租赁住房项目（以下简称九星社区租赁项目）作为底层资产，参与本次扩募。

《每日经济新闻》记者了解到，上述两个社区租赁项目均为保障性租赁住房项目，土地用途为 R4（租赁住房）。其中，浦江社区总建筑面积约为 15.37 万平方米，拥有 2362 套保障性租赁住房；九星社区总建筑面积约为 8.18 万平方米，拥有 1230 套保障性租赁住房。

视觉中国图

这也就意味着，参与此次扩募的浦江社区和九星社区，将为城投宽庭保租房 REIT 新增 3592 套保障性租赁住房。

来看具体交易步骤：城投控股先对上述两处租赁住房的项目公司进行股权重组，将股东由城投控股旗下企业——上海城投置地（集团）有限公司变更为上海城投房屋租赁有限公司。然后，上海国泰海通证券资产管理有限公司完成扩募资金募集，同时设立第二期资产支持专项计划，由基金认购全部资产支持证券份额。此后，项目公司原始权益人向专项计划转让项目公司 100% 股权，专项计划向项目公司发放股东借款，置换项目公司存量负债。城投宽庭保租房 REIT 扩募完成后，上海城投置地经营管理有限公司将作为基础设施项目的运营管理机构，负责运营管理工作。

据张辰介绍，经过将近一年时间探索实践，在保租房业务可持续发展方面，城投控股走出了一条 " 投融建管退 " 的循环路径。

城投宽庭保租房 REIT 于去年 1 月在上交所上市，募集规模达 30.5 亿元。截至今年上半年末，该 REIT 已累计实现可供分配金额 6337 万元，按照募集规模计算，年化现金流分派率 4.19%，市值达 42.72 亿元，上市后增幅超 40%。

早在 2019 年，城投控股母公司上海城投就发布了 " 城投宽庭 " 租赁住宅品牌。目前，城投宽庭已累计布局上海 9 个区域 19 个项目，管理房源超 2.7 万套，累计服务近 5 万人次。在效益表现上，2024 年租金收入规模突破 5 亿元。

去年底，城投控股联合上海国盛集团下属上海国有存量资产盘活母基金成立合伙企业，收购上海馨伴寓置业有限公司 100% 股权及标的公司股东——华鑫置业对标公司享有的股东借款债权，进而投资徐汇区田林板块 244-19 地块的租赁住房物业项目。该项目于今年 5 月以 " 城投宽庭徐汇社区 " 的新身份开业运营。

REITs 市场火热

今年以来，REITs 市场整体涨幅亮眼，从 6 月收盘价的绝对值来看，8 只保租房 REITs 收盘价均值为 4.2 元，同比平均涨幅达 44 个百分点，呈现 " 波动中稳步上行 " 特征。

资本市场对保租房资产抗周期属性的认可，促使各家企业各出奇招，收购存量项目扩充资产规模，" 逐鹿 " 租房市场。

6 月 25 日，华夏北京保障房 REIT 扩募项目在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房 REIT 项目，扩募发售募集资金总额约 9.46 亿元，购入的资产包括 4 个租赁住房项目，位于北京市海淀区、房山区、通州区和大兴区，回收资金用于公共租赁住房等保障性住房项目建设。

而在此前的 5 月 15 日，上海老牌房企——新黄浦（SH600638，股价 5.92 元，市值 39.87 亿元）则是宣布以总价 2.15 亿元收购北京市昌平区硅谷 SOHO-2 号楼，项目建筑处于毛坯状态，土地性质为商业办公。交易协议中，卖方承诺在尾款支付后协助解押资产，并配合将硅谷 SOHO-2 号楼纳入北京市保障性住房体系。

有市场分析人士分析称，扩募注入模式是保租房 REITs 发展的重要环节，不仅能进一步巩固并拓展权益资金融资通道，还能使保障性租赁住房项目全周期运营机制更加顺畅高效，而且有助于盘活存量资产，提升租赁住房领域的滚动投资能力。

" 其所在公司有意承接市属或区属国企退出的存量资产，另外也同步在看一些市场化非租赁住房存量项目。" 上海一家保租房运营机构负责人向《每日经济新闻》记者透露。

该负责人进一步表示，大宗资产退出机制是投资者非常关心的问题，许多存量商办项目空置率较高，较难市场化退出，现根据相关政策进行 " 非改租 " 后，能够提高租金坪效和投资收益，部分有条件的存量资产可通过资产证券化 REITs 进行上市退出。

每日经济新闻