石牌旧改，又有大动作了！

今天，房产君刷到了《天河区石牌村拆整结合城中村改造项目建议书》的审批前公示！

该公示对石牌首期工程有了详细的规划，复建房地块也定下来了。

根据一般政府工程的进度，建议书获批后有两年的有效期，很可能在明后 2 年内，石牌就有望启动开拆了！

总建面 14.4 万平，石牌详细规划曝光

早在今年 4 月，石牌村的改造工作就高调官宣了。

按照当时的资料，石牌村先行拆除的总量约 11.1 万平，包含 323 栋住宅，29 栋村集体物业，复建总量约 9.4 万平，复建住宅 7.1 万平。

此次公开的项目建议书，则是在此规划的基础上进一步细化，首期工程的复建地块，建筑量，新建道路等都有详细的规划。

根据最新方案，项目采用 " 拆整结合 " 模式，拆除石牌村约 10.3 万平方米村民住宅与集体物业，并建设安置房和复建物业。

对比最早的方案，减少了 0.8 万平方米，具体拆除数量并未提及。

其中，广保丰田复建地块面积约 1.40 万平方米，复建总建筑面积约 11.72 万平方米（含住宅 6.61 万平方米、商业 1.47 万平方米、公服配套 0.73 万平方米、地下车库 2.91 万平方米）；

潘祠复建地块面积约 0.54 万平方米，复建总建筑面积约 2.68 万平方米（含商业 2.12 万平方米、地下车库 0.56 万平方米）；

两块地加起来就有 14.4 万平的建筑量，对比最早的方案，增加 3.2 万平，住宅量减少了 0.49 万平，换来的是商业建面大增至 3.59 万平。

在石牌搞商业，完全可以有，收益也会更高。

值得一提的是，本次改造，石牌会新建总长约 1.64 千米的村内道路，道路等级为城市支路。

规划红线宽度 15 — 20 米，实施宽度 6 — 7 米，单向一车道，设计速度为 20km/h，同步实施道路附属给排水工程、交通工程、照明工程、电力管沟工程等。

改造完毕后，对比现在石牌村内狭窄、昏暗且潮湿的环境，绝对会有飞跃提升，起码不至于一丝丝阳光也成了稀缺资源。

复建地块实探，地段太顶了

看到这，相信很多人都好奇，未来石牌的回迁房都建在哪里，房产君到现场看过，位置真的有点顶。

广保丰田地块就在地铁十三号线二期石牌南站旁，未来通车后，该复建房会成为地铁上盖项目。

当然不坐地铁也没什么，广保丰田复建地块自驾到珠城 CBD 也就 3 公里的距离，妥妥的广州最核心区。

除此之外，地块周边大型写字楼云集，暨南大学穗华口腔医院，中山三院等医疗机构都在一公里范围内，还有大名鼎鼎的石牌东商圈更是转个弯就到，住在这很难挑出什么毛病。

根据规划，这里的会建 6.61 万平的住宅，简单算下来，估摸也有 800 套左右的量，足够首期石牌村民回迁了。

目前地块已停业并完成围蔽，待方案批复，复建房工程就能立刻启动建设。

虽然广保丰田地块很顶，但我想说潘祠复建地块也完全不差。

地块将建设 2.12 万平的商业，以及 0.56 万平的地下车库。

目前潘祠地块已启动改造，将地块的长期闲置的房屋，引入第三方打造融合商业办公、健身公园、艺术餐饮、图书馆、美术馆等元素的广州新型公共文化空间—— " 岁约苑 "。

目前，潘祠地块已基本完成改造，待招商完毕，会让村民们提前享受改造带来的舒适生活。

石牌村，这次真改得动吗？

可以看到这次石牌旧改，不仅规划比较科学，地段也非常靓仔，改造后石牌村的面貌肯定会有很大变化。

现在唯一的不确定性就是石牌村能否顺利启动，还有村民们是否同意改造了？

1、政府兜底，信心有保障

早在 2002 年，石牌村就因片区交通承载力所限，搁置了改造计划。

随后在 2021 年又启动了数据调查，但也是没了下文。

4 年过去，石牌村基本面并没有太大改善，市场环境也远不如前，此时改造，能顺利推进吗？

首先从改造模式上来看，石牌村改造大概率是政府主导的新模式，有政府兜底，改造信心这一块绝对是给足的。

得益于新模式，如今的新石牌方案采用分批改造的打法，首期拆除的房屋量只占全村的 1/10，改造量不算太大，协调难度也会更低。

而且针对片区独特的城中村环境，特意新建了村内道路，交通压力也会骤减。

石牌村是有足够资源启动改造工作的，首期的改造内容，也会为后期整村改造奠定基础。

2、补偿标准，村民支持的关键

老实讲，有了冼村的先例，广州并没有改不了的村，唯一的难点，可能在于石牌村能给出多少的补偿标准，能不能让村民们接受了！

对此，房产君抓了几位石牌村村民聊了聊，他们对补偿方案的看法：

大部分村民给到的反馈都是，目前并没有具体的补偿方案，并不好说后面的事，但如果补偿合理，他们是愿意改造的。

毕竟村内环境确实不佳，能换到新的回迁房小区，他们并不反对。

还有某位村民透露，前段时间有传过给 2 万 / 平的弃产补偿，他家房子正好就在复建地块范围内，如果真按这个标准补偿，他是真不舍得把房子交出去 ...

2 万 / 平对于石牌村民来说不算什么，而且放在全广州范围来看，也不算高。

毕竟海珠就能给到 2.5 万 / 平，荔湾更是直接 3 万 / 平，对于只想拿弃产补偿的村民来说，区别还是很大的。

哪怕大部分人都拿回迁房，但偏低的弃产补偿，最终会导致补偿金额会有巨大的差距。

这样的方案，能不能打动精明的石牌房东们，真不好说，村民们的意愿会是石牌改造的关键所在。

那么，大家觉得石牌村这次能拆得动吗？怎样的补偿方案才能接受？

另外房产君手上还有各村全套补偿方案，想拿资料或者进群讨论的，可以加房产君哦。