地产江山易主，很多时候不过是倏忽之间的一笔买。

骨折法拍

最近，有两笔拍卖案是特别值得留意的。

因为一锤定音，可能涉及到千千万万的投资人。

一宗是商业地产巨头皇庭国际名下的资产晶岛国商购物中心（即深圳皇庭广场）及相关附属设施、设备即将在 9 月 9 日进行公开拍卖，评估价约 43.61 亿元，起拍价约 30.53 亿元，保证金 6.1 亿元。

另一宗是中国奥园位于珠江新城的老总部大厦将于 8 月 19 日被分为四个标进行第二次拍卖，起拍总价约 8530 万，其中最低的一个标的，起拍总价仅 2100 万，单价低至 1.6 万 /㎡。

这两宗资产拍卖，都关乎这两个地产集团的命脉。

皇庭国际的这笔买卖，直接决定集团是否会触及退市，关乎的是皇庭国际的存亡。

而中国奥园被拍卖的是总部大楼，总部大楼作为企业象征，不仅仅是一栋大楼那么简单。

尤其是核心城市优质地段的总部大楼，具有强保值性和流动性，是企业重要的 " 资产压舱石 "，被强制法拍往往是企业陷入深度危机的标志性信号，不到万不得已不会进入拍卖流程。

对市场来说，总部大楼的拍卖是比 " 业绩亏损 " 或者其他情况更强烈的风险信号。

所以，中国奥园的总部大楼被法拍，标志着奥园从千亿房企到债务危机的深刻转变。

而这两宗拍卖价格都比过去初始估价缩水了将近一半。

皇庭国际曾在 2022 年 3 月将旗下核心资产为皇庭广场的融发投资全部股权摆上深圳联合产权交易所货架，参考价为 74.93 亿元，后来挂牌后又将参考价大幅下调至 56.2 亿元，如今皇庭广场评估价只剩约 43.61 亿元，起拍价格约 30.53 亿，几乎缩水一半。

2024 年年底奥园总部大楼初次法拍起拍总价为 15232 万元，单个标的起拍价 3751 万元，如今起拍总价约 8530，最低的一个标的起拍总价仅 2100 万。

要知道，这两宗资产都是位于一线核心城市的核心地段，位置极佳，并不是什么不值钱的资产，但都同时以大幅折价的方式被强制拍卖。

若皇庭国际及奥园被折价拍卖的资产，未来未能顺利拍出，而是进入到变卖的阶段，那么价格可能更低，处置周期更长，资产的流动性也就更差了。

对房企自身来说，变卖阶段可能导致资产回收价值更低，偿债能力更弱，可能加速破产清算，甚至影响其他资产的处置。

而这对整个房地产行业的资产处置而言，无疑浇上了一盆冷水。

因为这意味着，当下 " 断臂求生 " 的房企捂着惜售的资产，如今可能面临进一步减值的可能，过去抵押的资产折价压力也会更大。

如今一些问题房企的优质资产，有的也正在排着队把值钱的资产摆上货架，寻求更多的合作资金和可能。

重债之下

很显然，皇庭国际和中国奥园都是在债务重压之下，不得不出售核心资产。

根据皇庭国际的财务披露数据，截至 2025 年 3 月 31 日，皇庭国际的总负债约 77.12 亿元，而总资产约 80.33 亿元，债务水平已接近其总资产，资产负债率高达 96%，连即将被拍卖的皇庭广场欠下的约 1631.87 万元管理费、约 740.06 万元水电费也未能缴清。

其中一年内到期的流动债务更是达到约 66.3 亿元。

换句话说，皇庭国际偿还债务的时间其实很紧迫了，不少债务已经到期。

2023 年皇庭国际就因债务问题，将皇庭集团（皇庭国际母公司）在深圳的多项资产作为抵押、质押物的债权摆上了拍卖台，债权总额高达 82.22 亿元。

也就是说，皇庭国际很早就已经把值钱的大几十亿资产都抵押了出去。

从皇庭国际 2024 年财报中重大诉讼、仲裁事项可以看到，涉及的金额就达到约 37.36 亿元。

而皇庭国际今年一季度实现营收 1.31 亿元，归母净利润亏损 8203.01 万。

7 月中旬也发布公告，2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日，预计归属于上市公司股东的净利润亏损 1.4 亿元— 2 亿元，上年同期为亏损 1.49 亿元；扣除非经常性损益后的净利润亏损 1.4 亿元— 2 亿元，上年同期为亏损 1.52 亿元。

虽然皇庭国际已经很积极应对债务压力，争取和债主协商给出债务解决方案，但奈何手中值钱的资产大部分已经被抵押，那么如何才能让债权人接受化债方案？

皇庭国际在《关于公司晶岛国商购物中心（深圳皇庭广场）将被司法拍卖的提示性公告》还特别提示——

截至 2024 年 12 月 31 日，深圳皇庭广场的账面价值为 574980.50 万元，占公司总资产 71.57%；2024 年深圳皇庭广场项目收入 36860.28 万元，占公司全年营业收入的 56.03%。如本次拍卖成交，公司将失去标的资产的所有权，构成重大资产重组。

最重要的是，购物中心是一头现金奶牛，最核心的资产都被摆上货架，还拿什么作谈判的筹码？

而中国奥园也正面临同样的困境，债务压顶已经超百亿预期。

根据《奥园集团有限公司关于债务清偿及未决诉讼情况的公告》显示——

截至 2025 年 7 月 31 日，公司未能及时清偿的到期债务本金累计额约为人民币 441.12 亿元；截至 2025 年 7 月 31 日公司及子公司涉及多项重大未决诉讼，未完结涉诉金额约 656.03 亿元，其中融资相关涉讼金额约 559.43 亿元，非融资相关涉讼金额约 96.60 亿元。公司及其重要子公司共存在 183 条失信被执行人信息，涉及金额共计 46.90 亿元。

由于债务逾期，即将面临支付罚息，银行账户冻结，资产查封、执行拍卖等风险。

而中国奥园还剩余多少资产？

根据奥园集团 2024 年财报，即使 2024 年度完成了境外的债务重组，奥园集团资产总额约 1595.05 亿元（2023 年末约 1993.71 亿元），负债总额约 1853.73 亿元（2023 年末约 2274.55 亿元）。

不仅如此，2024 年末奥园现金及受限制存款合计 31.41 亿元（2023 年为 54.49 亿元），而一年内到期债务高达 536.62 亿元，这就意味着今年奥园是需要偿还大量短期债务的。

而这些债务中，如今超过约 82% 在 8 月 13 日被公告出现了逾期，那么奥园大厦还能保住吗？

作者 | 醉酒大鲨鱼