眼看，2025 年已经来到 8 月，距离 2026 年都没剩几个月了。但是呢，却依旧有不少粉丝来问我：二娃，今年到底还能不能买房？什么时候可以入手？买哪里才不会踩坑？

这说明啊，大家并不是不想买房了，而是害怕买贵了，害怕买错了！

介于此，二娃给大家准备了 25 句肺腑之言，希望能帮助到想买房，以及正在买房的你们。

1. 地段为王，别被 " 规划大饼 " 忽悠

广州发展极不均衡，增城、从化画饼多，兑现慢，投资请远离，自住要慎选。

对于新广来说，增城也就新塘价值大点，如果你预算确实不高，需要买来自住，想有个属于自己的家，那新塘还是可以买的。只不过，你不能有任何涨价的预期。

至于从化嘛，除了本地人，二娃实在想不出去买的任何理由。

2. 南沙只适合长持，短期别碰

南沙的概念很强，规划很宏伟，从位置和它的沿海资源来看，确实未来可期！但人口和产业一直跟不上，投资至少等 10 年。

买这里，就一定要有长线持有，长线投资的心态，短期想获利，那是不可能的。

但有一说一，如果钱多，在南沙买一套房子平时住一住，换一个环境，换一个心情，还是很爽的。但打工人牛马，天天住南沙来天河上班，还是很不方便的，光是通勤就把大家的精力消耗得所剩无几了。

另外有一点是，住在南沙，朋友和社交都要少很多 ......

3. 天河、越秀老破小，看学区再下手

恕我直言：没有顶级学区的老房子，未来跑不赢通胀，不建议入手。

尤其是越秀、天河一些楼龄 20-30 年的老破小，在没有好学位的加持下，价值只会越来越低。买了很容易砸在手里，以后转手会非常难。

毕竟，现在的广州完全不缺房子，新房一大把！

4. 黄埔科学城看产业，鱼珠看江景

如果你想在黄埔买房，那么教你一个办法：科学城盯企业入驻率，鱼珠盯珠江新城外溢。

去科学城买房，那么就看看附近有没有很牛逼的企业，企业人员多不多，收入多少，这决定了你买的房子以后好不好转手，以及租金和房价水平如何。

而老黄埔，主要承接的是珠城和金融城的外溢利好，如果有江景，那房子则会更值钱。你看鱼珠的珠江春，之所以能卖成老黄埔最贵的楼盘，原因就在于这里。

5. 番禺万博可以买，但别追高

万博是整个番禺最好的地方，商圈很成熟，但价格其实已透支部分空间，现在买不会买错，但会买贵！不着急的话，可以等回调。

6. 荔湾买白鹅潭，别买芳村老破旧

白鹅潭是广州西岸最后的希望，目前这里在各种大拆大建，想在这里买房的朋友，可以慢慢选，大把新盘会陆续登场，不要怕买不到，芳村板块的老二手房没未来。

7. 海珠买琶洲周边，别买工业大道老房

买海珠，首选琶洲板块或者泛琶洲板块，起码得是电商总部辐射圈内。因为，这里才是海珠的未来，比老城区更有价值，更抗跌。

工业大道附近的老房子就别买了，想要确定性的话，去买次新二手房都更实在。接下来，随着旧改推进和拍地，海珠中以及海珠西还陆续有新房供应。

8. 白云买白云新城和设计之都，避开太和、钟落潭

白云和番禺的结构有点像，除了 CBD 外，其他地方都像城乡结合部。想在白云买房，首选白云新城，如果觉得太贵买不起，那就考虑设计之都。

太和、钟落潭这些偏远的地方，是没有未来的。买这里，还不如往后退一点，去买黄埔知识城有价值呢。

9. 广州买房，地铁比学区更保值

地铁一响，黄金万两，没地铁的房子刚需客慎碰。

对于刚需买家来说，地铁比学位更重要，因为不是人人都有孩子，不是人人都鸡娃，但却是人人都要出行，要坐地铁的。

10. 别信 " 珠江新城半小时通勤圈 " 的广告

高峰期实测，很多近郊盘都根本到不了，更别说远郊盘了。另外，很多楼盘都喜欢打擦边球，半小时通勤圈它说的可能不是地铁，而是高铁 / 动车的时间。

11. 广州公寓别碰，税费高、转手难！

公寓，如果不是你钱多，真的别买！税费高、转手难不说，还处处受伤。比如，最近的 " 房东税 " 公寓房东就很受伤。好事轮不到你，坏事处处都有你。

说真的，我身边买公寓的朋友很多，但真正赚钱的却很少！除非你真想一辈子收租，否则别买。

12. 小开发商别碰，暴雷风险大

2025 年房企洗牌还没结束，央企国企会更稳。小开发商的房子谨慎买入，大家不要贪便宜。

13. 看房先看物业，差的物业毁房子

一个好的物业，可以让你的房子更值钱，二手房交易中，更有优势。

比如，广州有几个不错的楼盘，就毁在了 "kj" 物业的手上。

14. 别买超高层（50 层 +），未来会是贫民窟

现在买房，不要买超高层，尤其是 50 层以上的房子，真心不推荐。

因为以后进入二手房市场后，这会成为致命的硬伤！电梯维护难，拆迁不可能。要住着像牢房。

15. 一房、两房别投资，三房是底线

现在买房，大家崇尚 " 非必要不买房 "，90 后，00 后，宁愿租房也不买房，未来接盘侠都是家庭，小户型流动性差，一房、两房会没有市场。

16. 广州不买 " 老破大 "，接盘侠太少

实在预算低，宁愿买地段好的老破小，也别买面积大、楼龄老、没电梯的老破大，因为你面积大了，意味着总价高，这种房子在市场上，毫无竞争力，打折都难卖。

17. 别买临高架、临高速的房子

噪音和灰尘会让你后悔，如果你是一个对噪音敏感的人，那么，再便宜也别碰。

18.别迷信 " 新区 "，广州能起来的新区不超过 3 个

除了珠江新城、金融城、琶洲外，目前能看的就是白云新城和万博 CBD，这些年广州打造的新区不少，但真正起来的却很少。南沙，知识城，目前为止依旧还是差点意思。至于增城、花都就更别抱有期望了。

所以买房，还是尽可能围绕珠金琶买靠谱一点。

19. 广州买房，朝南比朝北贵 10%

在广州，一定别买北向的房子！阳光稀缺，住着难受，夏热冬冷不说，现在，因为产品特别卷，很多小户型刚需都没有北向户型了，所以，你要是买了北向，以后二手房卖都卖不掉。

20. 广州买房，尽量不买 " 独栋楼 "

没小区、没配套，未来贬值快。说句不好听的，你们小区维权，都不成气候，根本没人。

21. 别被 " 大湾区概念 " 冲昏头

不是所有临深板块都涨，惠州就是教训。也不是挨着香港澳门，就一定有潜力，你看中山，珠海挨着港澳两地的板块，现在跌成啥样了？

22. 2025 年房贷利率低，但别乱加杠杆

失业潮还在，月供别超收入 50%。控制在 40% 最好，因为现在就业很难，收入不稳定，尽可能降低自己的债务风险。

23. 广州买房，尽量不买 " 商住混合 "

楼下是酒楼、KTV 的，住着糟心。商住混合的楼盘人员混杂，做各种生意的都有，你根本想象不到。

你看鱼珠那个中洲紫轩，卖到现在都还没卖完。很大一部分原因就是商住混合。

24. 别买 " 旅游地产 "，比如从化温泉别墅

住不了、租不出、卖不掉，纯坑钱。你说养老吧？你好歹得有很好的医疗资源吧？

这种房子一般买了后，都住不了几天，你有这个钱，想体验新鲜感，还不如去那里租个别墅住。

25. 买房看邻居，安置房比例高的慎选

尤其是那种，商品房才几栋，回迁房比商品房多一倍的楼盘，真的别买，很影响以后居住品质和感受的，房价也很难涨起来。

好了，今天就说这么多吧！如果大家觉得不错，说得很实在，记得点赞 + 转发。如果你们觉得二娃有遗漏的，也欢迎留言补充。

另外，如果你们计划今年或明年买房的，可以加二娃微信，随时问我。

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