村民在广州楼市的影响力，正在扩大！

继城投天禧因房票逆天改命（《第一个被村民抢光的楼盘，出现了》）以后，近期越来越多楼盘被村民们买成了 " 热销盘 "。

甚至，悄然坐上区域 " 销冠 " 位置。

01

房票成为最大的购买力

看看 8 月至今，全市新房网签 TOP10 榜单：

很诡异吧，榜上居然有不少很久以前入市的存量盘，而它们大多支持村民用房票置换。

例如黄埔村民跨区兑现的碧桂园云顶。

新上榜的科苑壹号，则是南沙首批市场化商品房安置房源，从今年 7 月起试行 " 认购 + 统租 " 模式运营方式，主要就是用于安置旧改村民。

图源：南沙街发布

事实上，南沙近期网签数据大涨，能排在全市前列，完全是得益于房票助攻！

据 @广州南沙发布报道，南沙在 6 月中发放首批房票共计 18 张，面额超 5000 万元。其中，有不少村民认购了中国铁建海悦国际项目，目前已经入住。

图源：广州南沙发布

在此之前，白云的云麓花城和中铁诺德 · 阅泷也因为被集中收购用作安置房，杀入上半年网签 TOP10。

从天河、黄埔、白云到南沙，事实证明，靠房票扭转高库存局面，这招完全是可行的。

02

辩证看待村民托举楼市

房票制度普及，村民撑起广州楼市的半边天。

要说益处，那是显而易见的了：

作为村民，不用等新建回迁房，可以更快 " 上楼 "。

对于开发企业以及相关部门来说，省掉了新建回迁房的时间和成本，开发周期得到控制，也能避免项目因资金压力而延期或者烂尾。

最后就是楼市。

新房库存少了，房企去化压力轻了，大家不用为了销售争相降价，这房价也就稳住了。

但是，任何事物都有它的两面性。

如果大家能辩证思考村民托举楼市的局面，你会发现背后有一些让人不安的信号，例如：

村民占比越高，支撑力度越大，越能说明其他买家正在锐减。

我们以黄埔区数据为例——根据官方口径，黄埔在上半年使用房票认购的商品房，达到 1489 套。那如果刨除这部分成交，上半年成交量就要减掉约 1/2。

对比去年同期，套数少了将近一半！

不管大家是出于 " 不想买 " 的心态，还是因为 " 买不起 " 的处境，这对楼市来说都不是什么好消息。

毕竟，在正常情况下，商品房的成交主力，应该来自一般意义上的购房者，而不是手执房票的村民。

换句话来说，房票制度很有效，救了楼市，但也说明当下的广州楼市，仍未完全回到正轨上。

此外，很多人讨论商品房楼盘变成安置房混住小区后，可能会出现邻里不和和项目掉价的问题。

可实际上，房票制度对二手房市场的杀伤力，在于两类买家置业成本的差异。

下面我举个例子，大家就能明白了：

一套账面价值 200 万的新房，如果你是一名普通买家，那么你买这套房子的真实成本，只会等于 / 高于 200 万，因为还有贷款利息等等。

如果你是村民，置业成本先是房票，不够才补现金，基本不会走到贷款那一步的。因此，实际购房成本一定低于 200 万。

同个小区，两类业主，根本不在同一条成本线上面。村民，明显更有优势。

好，那我们现在穿越到 10 年后，假设要把这套房子卖掉，定一个二手价。作为业主，除了参考周边市场价格，就是考虑当初的买入成本了。

这时候，如果楼市环境好，村民能赚更多；如果市场下行，村民也有更多空间降价，更快完成抛售。

用房票买入的村民越多，意味着未来小区二手房价的下探空间越大，底线越低。

这个，或许才是房票制度真正埋下的雷。

想了解更多楼市动态的朋友，欢迎加掌牛哥微 zhanglouniushi ，一起来聊聊吧。