版本号	变更日期	变更人	变更内容简述
1.0	2025/8/20	许广政、张璟琦、宋依坤、钟昀彤	许广政：收集数据，统筹撰写 张璟琦：分析投资标的筛选标准、投资收益与风险测算 宋依坤：分析宏观与政策背景、上海市中心旧改市场现状 钟昀彤：分析典型片区投资机会案例、投资策略与操作建议

目录

上海旧城改造住宅投资机会研究报告

报告摘要

1. 研究目的与核心投资逻辑

1.1 研究目的

1.2 投资逻辑

2. 宏观与政策背景

2.1 国家层面 

2.1.1 住建部对城中村改造、老旧小区更新的政策导向

2.1.2 金融支持（专项债、银行授信）对旧改加速的意义

2.2 上海市层面

2.2.1 上海"十四五"规划明确的旧城改造目标

2.2.2 市中心重点片区的旧改进度与资金安排

3. 上海市中心旧改市场现状

3.1 旧改区域分布与拆迁优先级

3.1.2 拆迁"先易后难"的逻辑

3.2 市场供需情况

3.2.1 老旧住宅挂牌量与成交情况

3.2.2 投资客与自住买家的活跃度

3.3 补偿案例复盘

3.3.2 对比租售比与补偿收益

4. 投资标的筛选标准

4.1 核心筛选指标

4.2 辅助筛选指标

5. 投资收益与风险测算

5.1 收益结构

5.1.1 租金现金流回报

5.1.2 拆迁补偿溢价

5.2 投资回报测算

5.2.1 三年期IRR情景分析

5.2.2 补偿倍数与市场估值对比

5.3 风险分析

5.4 风险收益平衡建议

6. 典型片区投资机会研判

7. 投资策略与操作建议

7.1 投资组合思路："核心区+次核心区"哑铃式配置

7.2 操作建议

7.2.1 标的筛选标准

7.2.2 信息获取渠道

7.3 退出机制

8. 结论与展望

免责申明

在当前国家推动"两旧一村"（旧区、旧住房、城中村）改造的大背景下，上海市中心住宅市场展现出独特投资价值。通过系统化研究可以三步筛选出既具高度确定性爆拆潜力、又能实现租售回报率≥3.5%的标的：首先锁定位于内环内或轨交沿线、已纳入"两旧一村"改造规划并已有政府"零星旧改""成套改造"等实质推进信号（如容积率调整、土地收储公示等）的区域；其次聚焦小户型集中、租赁需求旺盛、租金可达150-200元/㎡·月，而房价若控制在单价6万元/㎡以下即可满足租售比3.5%的房源，同时规避使用权房、非成套住宅等拆迁赔偿折扣风险；最后重点验证项目是否具备3年内拆迁的高可行性：优先选择已启动意愿征询、签约率高（如≥85%）或明确列入2025-2027年实施计划的项目，并优先采用"捆绑商业开发"或"容积率转移"模式实现资金平衡的地块，避免依赖财政全额投入的成套改造模式。集这三步逻辑于一体，可精准筛出符合"租售比≥3.5%、预计3年内拆迁"的高确定性投资标的。

1.1 研究目的

在国家与上海市积极推进旧城改造政策的背景下，投资旧改房产成为了一个值得关注的机会。特别是对于位于市中心核心地段的住宅，随着旧城改造的推进，预计这些区域在未来3年内将有较高的拆迁确定性。通过低价收购这些待拆迁房产，投资者不仅能够在短期内获取稳定的租金收入，而且若能保持较高的租售比（≥3.5%），将确保资产的现金流稳定。在政府推动拆迁政策的背景下，投资者最终能够通过政府的拆迁补偿获得可观的回报。整体投资模式以低价收购、持有收租为基础，最终通过政府拆迁政策的实施获取补偿，成为一个具有潜力的投资选择，尤其是在上海市中心的核心区域。

1.2 投资逻辑

旧城改造作为国家和地方政府的长期战略任务，政策驱动为这一领域带来了可持续的发展动力。随着旧改政策的持续推进，中心城区的土地逐渐稀缺，改造空间有限，这为投资者提供了独特的区位红利，尤其是那些位于市中心的房产，改造后的补偿预期较高。在这种政策背景下，项目一旦纳入旧改名单，拆迁补偿方案通常会逐步明朗，投资者能够清晰预见到未来的回报。这一过程中，项目的确定性较强，拆迁进程和政府补偿政策逐步清晰，投资者的回报风险相对可控。因此，投资旧改房产不仅能享受到政策推动带来的红利，还能通过合理的投资策略，降低风险并确保稳定的回报。

2. 宏观与政策背景

2.1 国家层面

2.1.1 住建部对城中村改造、老旧小区更新的政策导向

国家政策与战略布局，为行业带来增量市场空间实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。报告期，国家和地方政府出台多项重大政策，持续深度推进城市更新与新型城镇化。财政部办公厅、住房城乡建设部办公厅于2025年4月出台《关于开展2025年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》，中央财政继续支持部分城市实施城市更新行动，共评选不超过20个城市给予定额补助，探索城市更新可复制、可推广的机制和模式。2025年5月，《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》发布，从顶层设计层面引领城市开发建设模式的转变，指出要建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新；明确了加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等八大主要任务；要求强化城市设计对城市更新项目实施的引导作用，明确房屋、小区、社区、城区、城市等不同尺度的设计管理要求。

2.1.2 金融支持（专项债、银行授信）对旧改加速的意义

（一）破解资金瓶颈，推动项目快速落地

1.专项债提供低成本长期资金: 地方政府通过发行旧改专项债，以较低利率和较长周期（通常10年以上）筹集资金，专项用于拆迁补偿、基础设施升级、公共服务配套等，缓解财政压力，避免项目因资金短缺停滞。

2.银行授信撬动社会资本: 商业银行通过开发贷、城市更新贷款等产品，为房企、施工企业等提供融资，形成"政府引导+银行输血+市场参与"的多元资金池。

（二）优化融资结构，降低系统性风险

1.替代隐性债务: 专项债纳入政府预算管理，可逐步置换城投平台高成本非标融资，降低地方债务风险。

2.匹配项目现金流: 银行通过创新产品（如未来收益权质押贷款、REITs前置融资）适配旧改长周期特点，避免短债长投风险。

（三）提升市场化效率，加速全流程推进

1.吸引社会力量参与: 金融支持增强市场主体信心，推动"EPC+O"（设计施工运营一体化）等模式落地，缩短审批和建设周期。

2.全周期资金覆盖: 从拆迁（拆迁补偿贷）、建设（开发贷）到运营（经营性物业贷），金融链条无缝衔接减少停工风险。

（四）实现经济与民生双重效益

1.短期稳增长: 旧改每投资1亿元可带动GDP增长约1.2亿元（住建部测算），拉动建材、家电等50余个行业。

2.长期可持续性: 改造后小区物业价值平均提升20%-30%，通过后续租金、停车费等收益反哺还款，形成良性循环。

（五）政策协同放大效应

1.与"保交楼"结合： 专项债可优先支持烂尾楼改造，防范民生风险。

2.与绿色金融联动： 对加装电梯、节能改造等项目提供贴息贷款，实现"旧改+双碳"目标。

2.2 上海市层面

2.2.1 上海"十四五"规划明确的旧城改造目标

明确提出"全力推进旧区改造和旧住房更新改造"，要完成110万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造任务，到2025年全面完成约20万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造任务，到2025年分类实施旧住房更新改造5000万平方米。

2.2.2 市中心重点片区的旧改进度与资金安排

徐汇区： 拆迁总预算430亿元登顶，占全市总额31%，重点推进张家弄片区（和江南新村项目，补偿单价预期突破15万/平方米，还将加速漕宝路沿线和龙吴路沿线的土地收储。

浦东新区： 预算约283亿元，发力航头镇（48.8万㎡城中村改造）与三林镇（57万㎡项目），联动前滩形成产城融合带。未来两年土地储备清单共计43幅，主要集中在外高桥、金桥、三林、康桥、周浦等区域；还有143幅土地专项准备地块，涉及绿化、河道、道路等，涵盖川沙、合庆、新场、三林等。

黄浦区：预算约264亿元，聚焦外滩01、02单元更新，涉及14个街坊、3476户居民，规划打造国际金融文化新地标。旧改重点项目包括乔家路地块和尚贤坊保护性改造项目等，2024年土地储备计划包含乔家路东北块和186街坊，均位于外滩街道。

虹口区： 2025年以零星旧改为主，计划年底前完成多个地块旧改项目，涉及3000余户居民，土地储备清单中的地块分布在曲阳路、广中路、江湾镇、北外滩、四川北路等。近期更新办公布计划启动19、30、47街坊等零星旧改地块，以及轨交19号线等市政项目。

杨浦区： 殷行街道的浚浦局路开展动迁工作；隆昌路地块接连发布两批征收公告，征收区域包含长阳路2310弄至2350号、隆昌路513号至581号、河间路879号至883号等核心地段，受隆昌路越江隧道工程推动。2025-2026年列入土地储备滚动计划的有33幅地块，大部分位于杨浦滨江；专项准备计划中有5幅地块，其中4幅处于新江湾。

静安区： 同时开启五个旧区改造项目，如华山路分散式旧区改造项目、常熟路分散式旧区改造项目；威海路与陕西北路区域的零散旧区改造项目；海防路、新丰路、西康路的零散旧区改造项目；共和新443街坊的零散旧区改造项目以及共和新路1304弄27、28号的旧区改造项目；毛家弄零散旧区改造项目。2025-2026年列入计划清单的26幅地块，主要位于大宁、彭浦、共和新村等。

拆迁补偿标准（2025年参考）

房屋价值补偿： 按评估价计算，参考同区域新建商品房均价（如黄浦区约12万/㎡，宝山区约5万/㎡）。若选择"数砖头+托底保障"，补偿单价不低于同区域类似房屋市场价。

奖励与补贴： 签约奖励为按时签约可获房屋评估价10%-20%的奖励；搬迁补贴每户约35万元（根据家庭人口和搬迁难度调整）；临时安置费按家庭人口每月发放（如3人家庭约8000-12000元/月）。

安置方式： 包括货币补偿（直接领取现金，自由购房）、产权调换（置换政府提供的安置房，如宝山顾村、浦东惠南等区域）、共有产权房（针对符合条件的中低收入家庭，可低价购买部分产权）。

特殊群体保障： 低保家庭、残疾家庭等可额外申请居住困难补贴。非居住房屋（如商铺）按经营损失评估补偿。

3.1 旧改区域分布与拆迁优先级

3.1.1 已明确规划的重点改造片区

中心城区零星二级旧里改造： 重点涉及黄浦区老城厢、静安区苏州河北岸、虹口区四川北路沿线等区域。主要是拆除老旧里弄房屋，提升居住环境，完善公共设施。比如黄浦区729街坊地处9号线小南门站附近，有上世纪石库门建筑和八十年代老公房，征收区域东边到桑园街，南边到陆家浜路，西边到跨龙路，北边到东江阴街，牵涉近1300户住户；506街坊在恒安坊地块区域，归黄浦老西门街道，东边是黄浦中心大厦，南边为黄浦众鑫城，西边临近西藏南路，北边与方浜西路相接。

城中村改造片区：

（1）浦东新区：三林镇、北蔡镇、张江科学城周边（如孙桥区域）等。像三林镇西林村等地块"城中村"改造项目涵盖4个地块，总用地面积约853.5亩，涉及三林村、中林村、西林村、三林老街居委、南街居委共5个村居、1294产村（居）民，计划2025年开展征收安置工作，2027年底启动建设，力争五年内基本完成建设；今年还计划启动合庆老集镇南社区、航头航南社区航东鹤鸣村和书院桃园村3个城市更新项目，总规模超3000亩。其中合庆老集镇城中村改造项目总面积约1600亩，涉及7个村居、1500余户居民，总投资约260亿元。

（2）徐汇区：华泾镇（配合15号线南延伸规划）、漕河泾开发区周边。

（3）杨浦区：定海路街道（滨江段）、长白新村街道（军工路沿线）。

（4）宝山区：大场镇（南大智慧城规划区）、顾村镇（新顾城拓展区）。

（5）闵行区：梅陇镇（春申板块）、颛桥镇（5号线沿线）。

（6）虹口区：凉城新村街道（广粤路片区）、江湾镇（三门路周边）。

（7）不成套旧住房改造：涉及静安区彭浦新村、普陀区曹杨新村、长宁区天山新村等老旧工人新村。

3.1.2 拆迁"先易后难"的逻辑

经济效率优先: 集中连片区域产权清晰、补偿成本低（如低密度工业区），可快速腾挪土地形成规模效应，避免重复谈判；统一规划还能确保基础设施连贯性（如道路、管网同步建设），防止碎片化开发导致功能割裂。

矛盾化解的杠杆效应: 优先处理矛盾突出区域（如安全隐患大的老旧工业区），能破解主要阻力源。关键矛盾解决后次生矛盾自然消退。即核心逻辑为效率导向与风险控制。

3.2 市场供需情况

3.2.1 老旧住宅挂牌量与成交情况

（一）老旧住宅挂牌量

1. 总量与区域分布

截至2025年8月5日，上海链家二手房住宅挂牌量为16.5万套，较2024年6月峰值减少1.4万套。其中，郊区老破小挂牌量激增，崇明、金山等远郊房源单价跌破万元，流动性风险凸显。

浦东新区：挂牌量超3.7万套，惠南、唐镇等板块挂牌率居前；

闵行区：龙柏、航华等板块挂牌量超1万套；

松江、嘉定：外环外次新房挂牌量占比超50%，去化周期达28.1个月。

2.价格表现

老破小：单价跌幅超50%，如浦东森兰仁恒森兰雅苑单价从11万跌至7万；

市区老房子：挂牌价跌幅收窄至1.3%，去化周期19.1个月，抗跌性优于郊区。

（二）老旧住宅成交情况

1. 成交量与区域分化

核心区域：黄浦、静安、徐汇等区成交占比超50%，单价突破17万/㎡；

远郊区域：崇明、金山等区成交占比不足10%，单价跌破万元，流动性风险显著。

2.价格与成交周期

市区老房子：成交均价3.1万5.6万/㎡，去化周期19.1个月；

郊区老破小：成交均价1万3万/㎡，去化周期28.1个月，部分房源议价空间超30%。

3.2.2 投资客与自住买家的活跃度

(一)投资客活跃度特征

1.大宗交易市场热度回升

2024年上海大宗物业投资市场录得119笔交易，成交金额达789.8亿元，创历史新高。其中，内资买家占比达87%，自用型买家（如金属、能源类企业）和机构投资者（如国央企）成为主力。

指标	数据	备注
大宗交易宗数	119笔	创历史新高
内资成交占比	87%	刷新近八年高点

2.资产类型偏好

投资客偏好长租公寓、酒店及商住楼等适合改造的项目，2024年一季度此类交易占比达34.8%。此外，核心区域（如张江、金桥）的商务园区因政策红利（如集成电路、生物医药产业）吸引机构投资

(二)自住买家活跃度特征

1.刚需与改善需求释放

2024年上海出台"沪九条""沪七条"等政策，降低非沪籍购房门槛（社保满1年可购外环外房产），推动低总价房源需求激增。2025年计划完成31万平方米旧住房改造，启动25个"城中村"项目，进一步激活市场信心。

政策调整	影响	数据支撑
非沪籍购房门槛	释放刚需购买力	社保满1年可购外环外
31万平改造计划	旧改项目推进	拉动市场信心

2.区域分化显著

核心区：老破小因低总价（如中山公园）及政策支持（如"拆一还一"）成为自住买家首选。

远郊区域：因缺乏产业支撑（如奉贤、金山），流动性差，自住需求较弱。

3.改善型需求升级

核心区高端项目（如单价超15万的豪宅）成交活跃，2024年单价超15万的豪宅成交超2000套，主要由富裕家庭（如长三角富裕阶层）和改善置换需求驱动。

	豪宅市场表现
核心区改善需求主导	单价超15万成交	超2000套

3.3 补偿案例复盘

3.3.1 近三年典型拆迁案例

（一）拆迁方式与赔偿倍数

上海市近三年拆迁项目主要采用货币化安置、原拆原建、异地实物安置三种方式，其中货币化安置占比超80%。以下为典型案例：

项目名称	拆迁方式	赔偿倍数（元/㎡)	区域
东安一、二村	货币化安置	72,822	徐汇区	13.9㎡房屋补偿约473万，部分大户型超2000万。
虹宸易居小区		10.5461万	虹口区	90~120㎡户型补偿1575万~2100万，20年房龄小区补偿超1500万。
凤南一村	原拆原建	未公开	杨浦区	上海最大原拆原建项目，涉及31万㎡改造。
彭浦新村			静安区	10年完成改造，新增电梯、公共空间。
瑞康里历史文化街坊	货币化+异地实物安置	6.2-6.3万	黄浦区	85%居民选择货币安置，15%选择异地实物或原地回购。

（数据说明：赔偿倍数基于评估单价及补贴系数计算，实际补偿金额受房屋面积、装修等因素影响。）

（二）租赁过渡安排

上海市近三年通过临时安置、货币补偿、房源超市等方式保障拆迁户居住需求：

1.临时安置：

过渡期：一般为24-36个月，期间提供临时安置房或货币补偿。

补偿标准：临时安置费按原房屋面积计算，每平方米每月约50-100元。

2.货币补偿：

搬家费：每户一次性补偿1万元，装修补偿按实际评估。

奖励费：提前签约搬迁可获额外奖励，如东安一村每证奖励190-200万元。

3.房源超市：

覆盖区域：嘉定区试点"房票安置"，纳入3139套新房，可选房源超14个楼盘。

政策支持：政府提供购房补贴，如金山区给予货币补偿总金额7%的房票奖励。

数据说明：租赁过渡安排以货币化为主，兼顾实物安置灵活性，旨在缩短过渡期并降低搬迁成本。

（三）典型案例补充

虹宸易居：20年房龄小区补偿单价超15万/㎡，签约率75.2%，居民可选货币或原地安置。

东安一村：涉及6057户，签约率99.95%，补偿单价近15万/㎡，部分户型超2000万。

3.3.2 对比租售比与补偿收益

（一）租售比现状

上海老旧住宅（"老破小"）的租售比在2024年显著提升，核心区域如浦东世博、普陀曹阳等板块的租售比已突破2%，部分板块如浦东世博达2.4%。整体来看，上海"老破小"平均租售比为2%，高于同期5年期定期存款利率（1.8%）。具体数据如下：

	租售比（%）	数据来源
浦东世博	2.4	克而瑞研究中心
普陀曹阳	2.0
黄浦豫园	1.88764	贝壳找房

（二）拆迁补偿收益

上海老旧住宅拆迁补偿收益主要受房屋评估价、政策奖励及区域位置影响。以下为典型案例及政策导向：

1.典型案例

东安一村案例：2024年，上海东安一村片区拆迁补偿单价达15万元/㎡，，年化收益率超20%。

虹宸易居小区：2025年，上海内环区高层住宅拆迁补偿单价约17.5万元/㎡，单套102平房源补偿约1785万元。

2.政策导向

货币化安置：上海旧改政策转向"货币化安置"，2025年新增100万套城中村改造项目，推动拆迁补偿向货币化倾斜。

区域差异：核心区域（如黄浦、静安）拆迁补偿单价普遍高于郊区，市区补偿单价可达1015万元/㎡，而郊区仅35万元/㎡。

（三）租售比与拆迁补偿的关联性

1.租金收益与补偿收益的替代效应

高租售比区域：如浦东世博、普陀曹阳等板块，老破小租金回报率可达3%，显著高于银行存款利率（1.8%），吸引投资者关注。

拆迁预期溢价：部分老破小因拆迁预期，房价短期内上涨，如黄浦区某30㎡老房（总价200万）若拆迁补偿价达15万/㎡，收益可达250万，年化收益率超20%。

2.风险与流动性

拆迁不确定性：拆迁补偿收益受政策、区域规划及房屋评估价影响，存在较大不确定性。

流动性限制：老破小虽租金回报率高，但流动性较差，部分区域（如金山）因供需失衡，租售比高但投资价值有限。

（四）总结

上海老旧住宅的租售比与拆迁补偿收益呈现正相关性：

高租售比区域（如浦东世博、普陀曹阳）因租金回报率高，吸引投资者关注，房价上涨预期增强；

拆迁预期区域（如黄浦、静安）因补偿单价高，老破小成为短期投资热点，但需警惕政策及市场波动风险。

4.1 核心筛选指标

（1）地段： 聚焦内环核心区，锁定重点旧改片区

优先选择内环以内黄浦、静安、虹口、杨浦等高价值区域，尤其是已明确纳入旧改规划的街道。

根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，黄浦区全域位于中央活动区（CAZ），是上海全球城市核心功能的承载区，土地稀缺性和补偿标准均显著高于其他区域。核心区域旧改项目通常享受更高的政策优先级，例如黄浦区外滩01/02单元、静安区南京西路街道等重点片区，其土地出让收入需优先用于旧改资金平衡，资金到位率超90%。

政策依据：根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，旧改项目需完成"两轮征询"（意愿征询≥90%、方案征询≥85%）方可启动征收，核心地段项目因配套成熟、土地价值高，补偿标准普遍高于市场价1.5-2倍。

（2）租售比： 严格筛选现金流达标房源

目标房源需满足租售比≥3.5%，即年租金收入/房价≥3.5%。根据2025年数据，上海内环内老破小租金回报率普遍在3%-4%，部分高性价比房源可达4%以上。

静安区内环边30㎡房源（月租3800元，总价128万，租售比3.56%）和徐汇滨江日晖二村33.72㎡法拍房（月租4500元，总价150万，租售比3.6%）均符合标准。

数据验证：非核心区老破小租金回报率可达5%以上，但需结合拆迁确定性综合评估。例如，长宁天山板块30㎡房源（月租4500元，总价150万，租售比3.6%）因地铁密度高、商业配套完善，成为高性价比选择。

（3）政策确定性： 锁定三年内启动拆迁的项目

纳入规划清单：重点关注"十四五"未完成指标及2025年新启动项目。根据《上海市历史风貌保护及城市更新资金管理办法》，黄浦区、静安区等旧改任务较重的区，其旧改项目可获得市级专项资金支持，资金到位率显著高于其他区域。

项目进度跟踪：优先选择已公布征收范围或完成意愿征询的区域。例如，虹口区220街坊已通过意愿征询（同意率99.62%），预计2025年内启动征收。

风险提示：避免选择仅"网传旧改"但未获官方公示的区域，如普陀区部分地块因未纳入《上海市2025年城市更新重点项目清单》，存在政策变动风险。

（4）时间窗口： 精准测算拆迁启动周期

历史案例参考：上海旧改项目从纳入规划到启动拆迁平均需1-2年。

例如，徐汇东安新村项目从启动征询到签约仅耗时7个月，黄浦区788街坊于2025年7月发布征收决定，预计2026年上半年完成动迁。

优先顺序：已启动一轮征询＞已公布征收范围＞列入年度计划。

例如，黄浦区506街坊（评估均价70091元/㎡）已完成评估并发布征收决定，拆迁启动周期可缩短至1年内。

4.2 辅助筛选指标

（1）产权清晰性： 优先选择产权单一、无共有纠纷的私房或售后公房。根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，产权不清晰的房屋（如涉及遗产分割、租赁权争议）可能影响补偿权益，需通过律师核查产权档案并要求卖家出具无纠纷声明。

（2）房屋状态： 优先选择结构完整、无违建的住宅。例如，静安区蕃瓜弄小区因部分房屋存在违建，导致补偿谈判延迟6个月，最终通过拆除违建后按实测面积补偿。

（3）社区活跃度： 通过中介平台监测目标小区近3个月成交数据。活跃成交区域通常旧改推进更快，如黄浦区710/702街坊周边房源近半年成交周期缩短至2个月，显著高于全市平均水平。

5.1 收益结构

5.1.1 租金现金流回报

基础收益： 以静安区128万房源为例，月租3800元，三年租金总收入13.68万元，覆盖物业费、税费等成本后，净现金流约12万元。若旧改预期推动租金上涨（如徐汇滨江日晖二村因旧改传闻租金近一年上涨15%），可进一步提升收益。

租金溢价： 核心地段房源因配套成熟（如地铁、商业），租金溢价可达10%-20%。

5.1.2 拆迁补偿溢价

货币补偿： 根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，住宅类拆迁补偿上限提高至评估价的3倍（2025年6月新政），例如黄浦区506街坊某30㎡房源评估价70091元/㎡，最高可获补偿630.8万元（70091元/㎡×3倍×30㎡）。

安置房补偿： 通常按"拆一还一"原则置换新房。例如，徐汇东安新村居民可置换浦东新区三林镇80㎡安置房（市场价约500万元），较原房价值（约300万元）溢价66.7%。

综合收益： 以黄浦区710/702街坊为例，30㎡房源买入价约197.4万元（评估均价65813元/㎡），若补偿1.5倍货币（296.1万元）+租金13.68万元，总收益达309.78万元，净收益112.38万元，收益率56.9%。

5.2 投资回报测算

5.2.1 三年期IRR情景分析

（1）保守情景：租金回报率3.5%，补偿倍数1.3倍。

模型：买入价200万元，年租金7万元，三年租金21万元；补偿260万元，总收益281万元，IRR=11.2%。

（2）中性情景：租金回报率4%，补偿倍数1.5倍。

模型：买入价150万元，年租金6万元，三年租金18万元；补偿225万元，总收益243万元，IRR=15.7%。

（3）乐观情景：租金回报率4.5%，补偿倍数1.8倍（2025年新政后部分项目可达3倍）。

模型：买入价100万元，年租金4.5万元，三年租金13.5万元；补偿180万元，总收益193.5万元，IRR=21.4%。

5.2.2 补偿倍数与市场估值对比

核心区补偿标准： 黄浦区、静安区货币补偿通常为市场价1.5-2倍，安置房置换比例1:1.2-1:1.5。例如，黄浦区166/167/168街坊货币补偿单价达17.5万/㎡，较周边二手房（约10万/㎡）溢价75%。

风险提示： 若拆迁延迟至5年，租金收益可能被通胀侵蚀（年均通胀率约2%），需通过合同约定"延迟补偿条款"，要求按评估价年增长率5%追加补偿。

5.3 风险分析

旧改延期： 根据《上海市旧区改造专项贷款管理办法》，旧改项目资金需通过专项债或银行贷款筹措，若资金未及时到位（如2025年非核心区专项债发放滞后），可能导致项目停滞。

政策调整： 2025年6月新政虽提高部分项目补偿倍数，但要求产权清晰、无纠纷，若房源存在历史遗留问题，可能无法享受全额补偿。

5.3.2流动性风险

转手难度： 未纳入旧改规划的老破小流动性差，如静安区南京西路老商品房近一年成交周期达18个月，且价格较2021年高点下跌约30%。

抵押受限： 部分银行对房龄超30年的住宅拒贷，影响资金周转。例如，黄浦区某35年房龄房源仅能申请抵押率50%的贷款，融资成本较高。

5.3.3法律与产权风险

产权纠纷： 虹口区某项目因共有产权人争议导致补偿款分配延迟6个月，最终通过法院调解解决，耗时增加维权成本约2万元。

历史遗留问题： 黄浦区部分公房存在"空挂户口"（即户籍在册但实际未居住），根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》，空挂户口人员可能无权获得补偿，但需通过司法程序确认，耗时约3-6个月。

5.3.4市场波动风险

5.4 风险收益平衡建议

（1）优先级排序： 政策确定性＞地段＞租售比＞补偿倍数

优先选择已纳入专项债支持的项目（如黄浦区外滩01/02单元），其资金到位率超90%，风险较低。

（2）退出机制： 若拆迁延迟超3年，可通过"租金+转售"组合退出，目标IRR不低于8%。例如，静安区某30㎡房源（买入价150万，月租4000元）持有5年后转售，预计售价180万，总收益（租金24万+价差30万）IRR=8.2%。

（3）资金杠杆： 利用抵押贷（首付30%）放大收益，但需控制负债率不超过70%。例如，买入价200万元房源，贷款140万元（利率4.6%），三年利息支出19.32万元，净收益（补偿260万+租金21万-成本219.32万）IRR=12.7%，较全款投资提升1.5个百分点。

（一）虹口区北外滩街道

租售比： 该地段此类房源月租金在6000-8000元，租售比约为2.5%-3.3%。根据链家平台有效租赁信息，19街坊目前30–40㎡的老公房，当前市场挂牌单价约8.0–8.5万元/㎡，折算年化租售比4.0–4.2%；根据贝壳平台有效租赁信息，47街坊：目前25–35㎡的使用权房，挂牌单价约7.5–8.0万元/㎡，年化租售比4.1–4.4%。

拆迁确定性： 国家明确将"出台更多政策"支持城市更新，19街坊和47街坊在本年5月发布的旧改征收征询公告中为重点项目；一轮意愿征询结束，整体同意率99.12%，已满足法定启动条件；38亿元市级专项债已锁定，资金闭环完成；同时，虹口是全市人口老龄化最高的区域，房屋老龄化叠加人口老龄化，拆迁确定性很高。

政策进度： 在整个北外滩区域发展政策层面，政府投入2000亿元用于城市更新，总开发体量达840万㎡，轨交19号线等交通建设快速推进。征收决定公告为2025年第三季度（虹口区旧改指挥部《2025年零星旧改收官计划》）；签约期为2025年10月1日—2026年1月31日间；搬迁截止时间为2026年6月30日。

预期回报： 参考虹口区以往补偿方案，动迁房屋补偿金额主要由评估价格和价格补贴构成，及各类签约奖励。此前发布的征收评估均价为55588元／平方米，考虑到该区域的地段优势及未来发展潜力，实际到手补偿价格预计会大幅高于评估价。周边新建高端住宅价格已攀升至15-20万元/平方米，一旦拆迁，房产实现资产增值幅度预计可达60%-120%。

（二）静安区共和新路街道

租售比： 共和新路街道某老旧小区面积25-40平方米的房屋较为常见，单价约7万元/平方米，房屋月租金约5000-6000元，租售比约为2.7%-3.4%。周边配套设施的不断完善以及区域商业活力的提升，对租金有一定支撑作用，维持租售比稳定且有上升可能。

拆迁确定性： 以共和新443街坊零星旧改项目为例，2025年5月已完成签约，签约率达100%；42亿元市级专项债已锁定，资金闭环完成，为旧改推进提供坚实保障。共和新街道部分区域已进入实质改造阶段，后续类似区域的旧改工作有望按计划推进，拆迁确定性基本无悬念。

政策进度： 在整个走马塘片区转型发展政策层面，政府投入180亿元用于区域更新，总开发体量达45万㎡，轨交1号线、18号线等交通网络持续优化升级。静安区持续进行"交地即交证"试点项目，如共和新路3550号项目地块，将被打造成集一站式汽车主题园区、高标准办公楼及公共绿地空间为一体的公园商办综合体，众多旧改及区域建设项目有序开展，政策推动下区域更新步伐加快。

预期回报： 参考周边已完成旧改区域，预计资产增值幅度可达40%-80%，同时改造后的区域房产市场价值也将因配套升级等因素有所提升。周边已完成旧改区域赔偿。

7.1 投资组合思路："核心区+次核心区"哑铃式配置

采用"7:3"比例配置，平衡确定性与成本优势： 70%仓位配置核心区：布局租售比3.8%以上、拆迁确定性高、补偿标准高（平均比外围高30%-50%）的核心区，如徐汇滨江等内环内区域，适合追求高确定性的资金。

30%仓位配置次核心区： 提前卡位次核心区，如杨浦滨江、普陀等近内环或重点城中村区域，优势在于总价低、租售比先天达标，即使拆迁延迟，租金也能覆盖资金成本，适合平衡风险，博政策外溢与补涨。

7.2 操作建议

7.2.1 标的筛选标准

优先选择已纳入区政府年度旧改计划、且居民签约率超90%的街道片区，这类区域政策落地周期短；房源选择聚焦小户型，做到低总价、高租金弹性；严格核查产权，要求房产证齐全、无查封、无违章搭建，优先选择私房、"住宅"单一用途的，避免因产权纠纷错过拆迁窗口期；近6个月该街道二手成交≥10套，保证退出流动性。

7.2.2 信息获取渠道

加入本地中介"旧改专项群"，获取未上架房源；订阅"上海旧改指挥部"官方公众号，第一时间查看征收公告附图；与本地头部中介如链家、太平洋建立长期联系，重点关注"待拆迁房"标签房源；定期跟踪区旧改指挥部公示，通过"上海一网通办-旧改专栏"查询项目进度；参加街道组织的居民座谈会。

7.3 退出机制

核心退出路径： 以拆迁补偿为主，目标周期3年内。补偿方式优先选择灵活性高的现金补偿，或"原址回迁+现金补贴"。

备选退出方案： 若拆迁超过3年，则通过租金持续收益，租金可覆盖贷款利息（租售比≥3.5%），将房源改造为合规长租公寓，维持正现金流；或者通过市场转让，待旧改政策明确后，房源市场溢价有可能达到10%-15%，可通过中介快速转让。

极端风险控制： 项目被调出征收计划，立即启动二级市场挂牌，目标亏损≤5%。

在上海市中心的旧城改造政策推动下，住宅市场呈现出独特的投资机会。当前，国家与上海市政府均明确将旧城改造作为长期战略任务，并积极提供政策支持与资金倾斜，确保这一过程的顺利推进。核心区如黄浦、静安等地，因其土地稀缺与高政策确定性，成为投资热点。通过低价收购已纳入旧改规划的住宅，投资者不仅能享受高租售比（≥3.5%）带来的稳定现金流，还能在政府拆迁补偿的支持下实现高回报。市场上，尤其是部分核心区域的老旧住宅，已显示出可观的租金回报与拆迁补偿溢价，为投资者带来了良好的收益预期。

未来3年是上海市旧改项目的重要窗口期，政策资金倾斜和拆迁进度的加快预计将加速旧城改造的进程。随着中心城区的拆迁计划逐步推进，投资者需聚焦具备高度拆迁确定性的核心片区，并选择租售比较高且现金流稳定的标的。政策支持与资金保障为这一投资领域提供了强有力的保障。然而，随着旧改项目的推进，也可能面临政策调整、拆迁延迟等风险，因此在进行投资时，应严格筛选符合"租售比≥3.5%、预计3年内拆迁"的优质项目，同时做好风险控制，确保长期稳定的回报。

本报告中的信息均来源于已公开的资料，尽管我们相信报告中资料来源的可靠性，但我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。也不保证我公司所做出的意见和建议不会发生任何的变更，在任何情况下，我公司报告中的信息和所表达的意见和建议以及所载的数据、工具及材料均不能作为您所进行投资买卖的绝对依据。由于报告在编写时融入了该分析师个人的观点和见解以及分析方法，如与千际咨询公司或千际投行发布的其他信息有不一致及有不同的结论，未免发生疑问，本报告所载的观点并不代表了千际咨询公司的立场，所以请谨慎参考。我公司不承担因根据本报告所进行期货、证券、收并购等买卖操作而导致的任何形式的损失。

另外，本报告所载资料、意见及推测只是反映千际咨询公司在本报告所载明的日期复印或派发此报告的材料、内容或复印本予以任何其他人，或投入商业使用。如遵循原文本意的引用、刊发，需注明出处"千际咨询公司"，并保留我公司的一切权利。

复印或派发此报告的材料、内容或复印本予以任何其他人，或投入商业使用。如遵循原文本意的引用、刊发，需注明出处"千际咨询公司"，并保留我公司的一切权利。

上海千际投资管理咨询有限公司

公司地址：上海市浦东新区陆家嘴东路161号2212室

电话：021-688289288

https://www.qibcc.com/   

小程序：资产信息 公众号：千际投资

E-mail:qibcc@qibcc.com