行业主要上市公司：嘉里建设 ( 00683HK ) ;富力地产 ( 02777.HK ) ;大悦城 ( 000031.SZ ) ;华远地产 ( 600743.SH ) ;金地集团 ( 600383.SH ) ;中储股份 ( 600787.SH ) ;顺丰控股 ( 002352.SZ ) 等

多种物流地产商业模式有利变现

物流地产变现主要通过三种途径：租金收入：该模式为物流地产最常见的变现模式，主要受租金水平、出租率两方面影响 ; 资产增值：该模式中 REITs 出表能够快速回笼资金，提前兑现物流地产在开发、建设、培育运营阶段形成的资产增值收益 ; 同时由于城市化的推进，部分物流地产存在土地性质变更的机遇 ( 仓储用地变更为为居住用地 ) ，进而带来丰厚的土地增值收益及后续开发收益。为客户提供增值服务也是物流地产变现的一种重要途径。

地产商、 物流商合作模式最优

物流商主导开发，并进行经营管理模式下，物流企业是相关物流设施投资建设的主体，建成后物业自己经营，自己管理。这种模式的优点是可以节省一部分租金，而且物业的折旧费用可以享受到税收减免的好处 ; 缺点就是管理水平可能比较低、非专业化，同时需要占用大量的资金，运营成本比较高，而且由于建设上的非专业性，建设成本可能较高。地产商主导开发，并进行经营管理模式下，地产商是开发投资的主体，开发商选地建成相关物流设施后，再转租给物流企业。日常物流业务由物流公司操作，房地产开发商只负责投资开发和物业管理。地产、物流商合作开发经营模式下，物流商、地产商通过成立项目公司或协议、合同等其他契约方式共同出资，合作经营，各自发挥自己相关领域的优势，对于项目建成后的收益按照协议分享，同时共担风险。

—运营模式选择的经济标准

影响物流地产运营模式决策的因素可以分为两个方面：一是外部决策因素，主要包括物流地产企业外部物流资源的供应情况，企业所处的法律环境、经济环境、社会环境及人文意识环境等。二是内部决策因素，主要包括物流地产企业的核心业务能力、物流在企业中的地位、企业所拥有的物流资源状况、企业对成本控制的要求、企业的规模和实力、企业的性质等。

物流地产运营模式决策的标准可以大致分为二类：一是经济标准，经济标准是从投入与成本两个对立方面考虑 ; 二是战略标准，即物流地产管理水平的提高对物流地产企业的发展战略是否具有良性影响，例如能否提高物流地产企业的客户服务水平 ; 能否更容易进入新的物流市场，企业能否更专注于核心业务等。

—运营模式选择的战略标准

中国物流地产决策的战略标准有以下四个维度可以衡量，例如能否提高客户服务水平、能否增强物流专业技能、能否更容易占领物流市场份额、能否使企业更专注于核心业务。

运营模式和策略应根据实际情况选择

物流地产运营模式对物流地产企业至关重要，是整个企业提供物流服务的基础。在物流服务的实施过程中，要高度重视运营模式的选择策略，对于物流地产运营模式的选择要确定以下几方面的内容：

更多本行业研究分析详见前瞻产业研究院《中国物流地产行业发展模式与投资前景分析报告》

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